Guide complet de l’indivision 2026

L’indivision est la situation dans laquelle plusieurs personnes sont propriétaires ensemble d’un même bien, sans qu’aucune d’elles ne possède une partie précise de ce bien. Chacune détient une quote-part, exprimée en pourcentage ou en fraction, qui porte sur la totalité du bien.

Personne ne choisit vraiment d’être en indivision : on le devient. Le plus souvent à la suite d’un décès, lorsque plusieurs héritiers reçoivent ensemble les biens du défunt. Mais aussi après un divorce, après une rupture, ou lorsque plusieurs personnes achètent un logement à plusieurs.

L’indivision est censée être une situation provisoire, destinée à prendre fin par le partage. En pratique, elle dure souvent des années. Et parce qu’elle impose de décider ensemble, elle est l’une des premières sources de conflit familial que nous rencontrons dans les successions.

Ce guide répond aux questions que vous vous posez : qui décide quoi ? un héritier peut-il occuper la maison ? qui paie la taxe foncière ? que faire si l’un des indivisaires bloque tout ? comment vendre ? comment sortir de l’indivision ?

Vous êtes en indivision et la situation est bloquée ? Prenez RDV avec nos avocats experts ici.

Qu’est-ce qu’une indivision, exactement ?

Trois caractéristiques définissent l’indivision et expliquent l’essentiel des difficultés qu’elle provoque.

Des droits de même nature. Tous les indivisaires sont propriétaires, ou tous usufruitiers, ou tous nus-propriétaires. C’est important : un usufruitier et un nu-propriétaire ne sont pas en indivision entre eux.
Des droits concurrents. Aucun indivisaire n’a plus de droits qu’un autre sur le bien lui-même, quelle que soit sa quote-part. Celui qui détient 10 % a le même droit d’utiliser la maison que celui qui en détient 90 %.
Aucun droit exclusif sur une partie déterminée. Vous n’êtes pas propriétaire d’une chambre ou d’un étage : vous détenez une fraction abstraite portant sur l’ensemble du bien. C’est ce qui distingue l’indivision de la copropriété, où chaque copropriétaire possède un lot bien identifié.

Autre point essentiel : l’indivision n’a pas de personnalité juridique. Elle n’est pas une société. Elle ne peut ni signer un contrat, ni agir seule en justice, ni posséder un patrimoine distinct de celui des indivisaires. Toutes les décisions passent donc par les indivisaires eux-mêmes.

Enfin, l’indivision est temporaire par nature. L’article 815 du Code civil pose une règle que tout indivisaire doit connaître : « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué. » Ce droit demeure en principe ouvert, même après de nombreuses années, sous réserve notamment d’un sursis résultant d’un jugement ou d’une convention, d’un partage déjà intervenu ou d’une possession suffisante pour prescrire.

Comment naît une indivision ?

L’indivision peut avoir plusieurs origines, et cette origine détermine parfois la procédure à suivre :

une succession : au décès, les biens du défunt appartiennent indivisément à ses héritiers jusqu’au partage. C’est l’indivision successorale ;
un divorce : après la dissolution du régime matrimonial, les biens communs deviennent indivis entre les ex-époux jusqu’à la liquidation ;
un achat à plusieurs : concubins, partenaires de PACS, amis ou associés qui acquièrent ensemble un bien ;
une donation consentie à plusieurs personnes : les donataires sont indivisaires dès l’acceptation ;
un legs consenti à plusieurs bénéficiaires sur un même bien.

Une même famille peut cumuler plusieurs indivisions : celle née de la succession du parent décédé, celle née d’une donation ancienne, et parfois celle issue d’un régime matrimonial jamais liquidé. Ces indivisions ne se règlent pas nécessairement dans la même procédure, et l’ordre dans lequel on les traite a des conséquences financières concrètes. C’est l’un des premiers points que nous vérifions au premier rendez-vous.

Qui sont les indivisaires ?

Les héritiers. Ce sont les indivisaires les plus fréquents. Encore faut-il déterminer qui hérite : la loi fixe des ordres et des degrés, et le premier ordre exclut les suivants. Les droits du conjoint survivant varient selon la présence d’enfants et le régime matrimonial.

Certaines personnes sont exclues et ne sont donc pas indivisaires : l’héritier qui a renoncé à la succession, celui qui a été déclaré indigne, ou encore les personnes frappées d’une incapacité de recevoir en raison de leur profession.

Les légataires : attention à la qualification. Tous les légataires ne sont pas indivisaires.

Le légataire universel a vocation à recevoir la totalité de la succession. Il n’existe alors aucune indivision entre lui et les héritiers réservataires, qui sont désintéressés en valeur. C’est un bouleversement complet : les héritiers perdent tout pouvoir direct sur les biens.
Le légataire à titre universel reçoit une quote-part (la moitié du patrimoine, tous les immeubles…). Il se retrouve fréquemment en indivision avec les héritiers.
Le légataire particulier reçoit un bien déterminé. Il n’est en principe pas indivisaire, sauf si le même bien a été légué à plusieurs personnes.

Cette qualification se joue sur la rédaction exacte du testament. Elle doit être tranchée avant d’engager toute action : une procédure fondée sur les règles de l’indivision alors qu’aucune indivision n’existe est vouée à l’échec.

Le cas particulier des héritiers protégés. La présence d’un mineur ou d’un majeur protégé parmi les indivisaires change beaucoup de choses : le partage amiable devient soumis à autorisation, et certains aménagements contractuels deviennent impossibles.

Quels biens sont en indivision, et lesquels ne le sont pas ?

Les biens concernés sont notamment :

Les biens immobiliers : maison, appartement, terrain, mais aussi une simple nue-propriété, ou même une quote-part déjà indivise si le défunt était lui-même indivisaire dans une succession antérieure non réglée.
Les comptes bancaires : le compte individuel du défunt est en principe bloqué dès que la banque connaît le décès. Le compte joint continue généralement de fonctionner au profit du cotitulaire survivant, sous réserve des pouvoirs convenus, des droits des héritiers et des mesures prises par la banque. Le fonctionnement d’un compte indivis dépend de sa convention de compte et requiert habituellement l’accord des cotitulaires.
Les parts de société : les héritiers peuvent devenir titulaires indivis de parts de SCI, de SARL ou d’actions. Ils doivent alors se faire représenter par un mandataire unique dans les conditions prévues par la loi et, le cas échéant, par les statuts. Il faut aussi vérifier les clauses d’agrément, de continuation ou de rachat applicables à la société concernée.
Les meubles, véhicules et objets de valeur, ainsi que les loyers et revenus produits par les biens indivis.

En revanche, certains biens échappent à l’indivision, ce qui est une source de malentendus fréquente. Ne sont pas en indivision :

les biens donnés du vivant : ils sont sortis du patrimoine du donateur. Ils seront toutefois pris en compte pour vérifier que la réserve héréditaire a été respectée ;
les biens démembrés : usufruitier et nu-propriétaire n’ont pas des droits de même nature. Conséquence majeure : contrairement à l’indivision, aucun d’eux ne peut exiger de sortir du démembrement. Une indivision peut néanmoins exister entre plusieurs usufruitiers d’un côté, entre plusieurs nus-propriétaires de l’autre ;
l’assurance-vie : le capital versé au bénéficiaire désigné est hors succession, sauf exceptions, notamment lorsque les primes ont été manifestement exagérées au regard des revenus du souscripteur ;
les biens acquis en tontine (clause d’accroissement) : le bien est réputé n’avoir jamais appartenu au premier décédé. Les héritiers n’ont aucun droit dessus.

Qui décide quoi ? Les règles de majorité

C’est la question centrale de l’indivision. Le Code civil distingue trois catégories d’actes, auxquelles correspondent trois majorités différentes.

Les actes conservatoires : un seul indivisaire suffit

Tout indivisaire peut, seul et sans autorisation, prendre les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis, même en l’absence d’urgence (article 815-2 du Code civil). Il peut utiliser à cette fin les fonds de l’indivision qu’il détient et, s’il n’y en a pas, obliger les autres à participer à la dépense.

Sont notamment considérés comme conservatoires : le paiement des impôts fonciers, la souscription d’une assurance ou les réparations nécessaires. Une action visant à faire libérer le bien peut également être envisagée lorsque l’occupant est réellement sans droit ni titre ; l’analyse diffère toutefois en présence d’un bail ou d’une contestation sur le droit d’occupation.

Les actes d’administration : la majorité des deux tiers

Les indivisaires représentant au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité (article 815-3 du Code civil) :

accomplir les actes d’administration relatifs aux biens indivis ;
donner un mandat général d’administration à l’un d’eux ou à un tiers ;
vendre les meubles indivis pour payer les dettes et charges de l’indivision ;
conclure et renouveler les baux, sauf les baux ruraux, commerciaux, industriels et artisanaux.

Attention à deux pièges. D’abord, la majorité se compte en droits, pas en nombre de personnes : un seul héritier détenant les deux tiers peut décider seul, tandis que quatre héritiers représentant 60 % ne peuvent rien décider. Ensuite, ceux qui prennent la décision doivent informer les autres indivisaires ; à défaut, la décision leur est inopposable. Cette inopposabilité ne prive pas nécessairement l’auteur d’une dépense nécessaire à la conservation d’une éventuelle créance à faire valoir dans les comptes de l’indivision.

Les actes de disposition : l’unanimité

Tout ce qui touche à la substance du bien exige l’accord de tous les indivisaires :

la vente d’un bien immobilier indivis ;
la constitution d’une hypothèque ;
la donation d’un bien indivis ;
l’apport du bien à une société ;
la conclusion d’un bail rural, commercial, industriel ou artisanal.

C’est de cette règle que naît la quasi-totalité des blocages : un seul indivisaire, même minoritaire, peut empêcher la vente de la maison de famille.

Enfin, si un indivisaire prend en main la gestion des biens au vu et au su des autres, sans qu’ils s’y opposent, il est réputé avoir reçu un mandat tacite. Ce mandat couvre les actes d’administration, mais pas les actes de disposition ni la conclusion des baux.

Un héritier bloque la gestion ou la vente ? Faites le point avec un avocat AGN

Un héritier peut-il occuper le bien ? L’indemnité d’occupation

Le principe : oui. Chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres (article 815-9 du Code civil). Un héritier a donc le droit d’habiter la maison de famille.

Mais s’il en prive les autres, il doit payer. Lorsque l’occupation empêche les autres indivisaires de jouir également du bien, elle devient privative. L’occupant est alors redevable, sauf accord contraire, d’une indemnité d’occupation versée à l’indivision.

Ce qu’il faut prouver. Démontrer que l’un des héritiers vit seul dans le bien ne suffit pas toujours. Il faut établir que cette occupation prive effectivement les autres de l’usage du bien. La preuve est libre, et elle se construit le plus souvent en croisant trois séries d’éléments : les pièces administratives et contractuelles qui rattachent le bien à l’occupant, comme l’assurance habitation, les abonnements d’énergie, les avis d’imposition locaux ou une déclaration d’adresse ; les constatations matérielles, telles qu’un constat de commissaire de justice ou des photographies datées ; enfin la correspondance elle-même, notamment les demandes d’accès au bien restées sans réponse, qui établissent aussi bien l’occupation que le refus d’en laisser jouir les autres.

Comment se calcule l’indemnité ? Le point de départ est la valeur locative du bien. Mais l’indemnité d’occupation n’est pas un loyer : l’indivisaire occupe sans bail, donc sans la sécurité dont bénéficie un locataire, et il peut être amené à quitter les lieux à l’issue du partage. Cette précarité justifie un abattement sur la valeur locative. Son taux se négocie ou se plaide, en fonction de la durée prévisible de l’occupation, de l’état du bien, de l’existence d’une procédure en cours et de l’avancement du règlement. Faites-vous communiquer le raisonnement retenu : un taux appliqué sans explication n’a rien d’intangible.

Prenons un exemple. Une maison dont la valeur locative est estimée à 1 500 € par mois est occupée par l’un des deux héritiers, qui détient 60 % des droits, l’autre en détenant 40 %. Après un abattement de 15 % au titre de la précarité de l’occupation, l’indemnité due à l’indivision s’élève à 1 275 € par mois. L’héritier qui n’occupe pas le bien peut en revendiquer 40 %, soit 510 € par mois. On voit au passage que l’indemnité se répartit selon les quotes-parts, et non par parts égales.

Le piège de la prescription de 5 ans. C’est l’erreur la plus coûteuse que nous rencontrons. Les sommes dues au titre de l’occupation ne peuvent être réclamées que pour les cinq dernières années. Si un héritier occupe le bien depuis huit ans et que rien n’a été réclamé, trois années sont définitivement perdues.

Pour préserver vos droits, formulez sans équivoque votre demande d’indemnité et conservez la preuve de sa réception. Une reconnaissance par l’occupant ou une demande en justice interrompt la prescription. Un procès-verbal de difficultés peut utilement constater la demande lorsqu’elle y est expressément portée, mais son effet interruptif doit être apprécié au regard de son contenu et du contexte procédural.

L’absence de réclamation pendant plusieurs années ne vaut pas, à elle seule, donation. Une libéralité rapportable suppose notamment de caractériser l’intention de gratifier ; elle ne se présume pas du seul avantage procuré à l’occupant. Il est néanmoins prudent de formaliser tout accord de gratuité ou de renonciation.

L’attribution préférentielle ne transfère pas, à elle seule, la propriété exclusive avant le partage définitif. L’indemnité d’occupation demeure donc due tant que la jouissance reste privative, sauf accord contraire, remise effective du bien à l’indivision ou fixation d’une date de jouissance divise mettant fin à cette jouissance.

La libération des lieux peut être demandée, mais elle demeure exceptionnelle et suppose un fondement adapté. Elle peut notamment être recherchée lorsque la jouissance privative compromet l’intérêt commun ou fait obstacle à des mesures indispensables, à condition de caractériser les circonstances de l’espèce, en particulier l’urgence lorsque la demande relève de l’article 815-6 du Code civil.

À noter : durant l’année qui suit le décès, le conjoint survivant bénéficie d’un droit temporaire au logement qui neutralise ces règles. À lire : Le droit temporaire de jouissance du conjoint successible et le Guide du conjoint survivant

Qui paie les charges de l’indivision ?

Le principe. Les charges pèsent sur l’indivision, donc sur chaque indivisaire à proportion de sa quote-part : taxe foncière, assurance, charges de copropriété, travaux d’entretien, remboursement d’un emprunt en cours, honoraires du notaire ou de l’expert.

Lorsque l’indivision dispose de liquidités, souvent rapatriées sur le compte du notaire chargé de la succession, elles sont payées sur ces fonds. Sinon, les indivisaires règlent eux-mêmes, ou l’un d’eux avance et se fait rembourser. Lorsque l’indivision manque de trésorerie, les indivisaires représentant les deux tiers des droits peuvent vendre des meubles indivis pour faire face aux dettes et charges (article 815-3 du Code civil).

En cas d’occupation par un héritier. Les charges liées à l’usage du logement (eau, électricité, chauffage, entretien courant, charges locatives récupérables) incombent à l’occupant seul. En revanche, les impôts fonciers restent une charge de l’indivision, y compris lorsque le bien est occupé par l’un des indivisaires. Si l’indivision règle des dépenses qui incombaient personnellement à l’occupant, celui-ci en devient débiteur envers elle.

Les créances entre indivisaires : qui doit quoi à qui ?

Une indivision qui dure produit mécaniquement des créances réciproques. L’un a payé la taxe foncière pendant huit ans, l’autre a occupé la maison sans rien verser, un troisième a refait la toiture, un quatrième a encaissé seul les loyers. Toutes ces opérations sont recensées dans ce que les praticiens appellent le compte d’indivision, ou compte d’administration, qui est établi au moment du partage.

Deux flux, deux sens. Il faut distinguer :

les créances de l’indivisaire contre l’indivision : les sommes qu’il a payées alors qu’elles incombaient à tous ;
les dettes de l’indivisaire envers l’indivision : l’indemnité d’occupation, les loyers qu’il a perçus seul, les charges personnelles réglées à sa place, les dégradations qu’il a causées, ou encore les sommes qu’il devait déjà au défunt.

Ces deux colonnes se compensent au moment du partage. Le solde vient augmenter ou réduire la part de chacun, et il n’est pas rare qu’un héritier qui se croyait créancier découvre qu’il est en réalité débiteur. C’est précisément pour cela que le compte d’indivision doit être établi avant de négocier la répartition des lots, et non après.

Ce que la loi prévoit. L’article 815-13 du Code civil pose la règle de calcul, et il distingue nettement deux catégories de dépenses :

les dépenses nécessaires de conservation (réfection de toiture, remplacement d’une chaudière, ravalement imposé, taxe foncière, prime d’assurance, frais de procédure engagés dans l’intérêt commun) : elles ouvrent droit à une indemnité fixée selon l’équité. Pour les dépenses de conservation, il est tenu compte de la plus forte somme entre la dépense faite et le profit subsistant, sous réserve des circonstances de l’espèce et des justificatifs produits ;
les dépenses d’amélioration (extension, création d’une pièce, rénovation lourde, aménagement qui augmente la valeur du bien) : elles sont indemnisées non pas au montant de la facture, mais en fonction de la plus-value effectivement procurée au bien, appréciée au jour du partage ou de la vente. L’expert évalue alors le bien dans deux hypothèses : tel qu’il serait sans les travaux, et tel qu’il est après travaux.

Cette distinction a des conséquences très concrètes. Si le bien a fortement pris de la valeur, l’indivisaire qui a financé les travaux profite de cette hausse et peut récupérer davantage que ce qu’il a dépensé. À l’inverse, des travaux coûteux mais sans effet sur la valeur, comme une piscine dans un secteur où elle ne se valorise pas ou une décoration de goût très personnel, peuvent n’ouvrir droit à presque rien.

Le mot employé par le législateur mérite qu’on s’y arrête. L’article 815-13 prévoit une indemnisation « selon l’équité ». Le terme est peu courant en matière patrimoniale, où les règles de calcul sont d’ordinaire mécaniques, et il ouvre au tribunal une marge d’appréciation étendue. Le montant finalement retenu peut donc s’écarter, à la hausse comme à la baisse, des chiffres produits par l’expertise, en considération de circonstances telles que le comportement des indivisaires, l’utilité réelle des travaux ou la façon dont ils ont été décidés. Autrement dit, tout se joue sur la démonstration : une créance bien documentée et bien racontée s’obtient mieux qu’une créance simplement chiffrée.

Le revers. Le même article prévoit que l’indivisaire répond des dégradations et détériorations qui ont diminué la valeur des biens indivis par son fait ou par sa faute. Un bien laissé à l’abandon par celui qui l’occupait, un dégât des eaux non déclaré, des travaux mal exécutés : la créance peut se retourner.

Le cas de l’emprunt. Lorsqu’un indivisaire règle seul les échéances d’un prêt qui grève le bien indivis, il dispose d’une créance contre l’indivision. La question du montant exact de cette créance, capital seul ou capital et intérêts, remboursement nominal ou revalorisé, est l’un des points les plus discutés en pratique et dépend de la qualification retenue. Faites-la examiner avant de chiffrer votre demande.

Le cas de l’indivisaire qui gère. Celui qui administre les biens indivis doit rendre compte des produits nets de sa gestion, mais il a droit, en contrepartie, à la rémunération de son activité, fixée à l’amiable ou par le juge (article 815-12 du Code civil). Cette rémunération n’est jamais accordée d’office : elle doit être demandée.

L’obligation de rendre des comptes. L’article 815-8 du Code civil impose à celui qui perçoit des revenus ou expose des frais pour le compte de l’indivision d’en tenir un état, tenu à la disposition des indivisaires. C’est un outil probatoire précieux : il permet d’exiger les justificatifs de l’indivisaire gestionnaire sans avoir à démontrer au préalable la moindre faute de sa part.

Le sort des dépenses engagées par un indivisaire pour le compte de l’indivision

Vous avez payé la toiture, la taxe foncière, l’assurance ou les honoraires du notaire, et vous vous demandez si vous serez remboursé. La réponse dépend d’abord de la façon dont vous avez engagé la dépense.

Vous pouviez agir seul : la dépense de conservation. Tout indivisaire peut prendre seul les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis, même en l’absence d’urgence (article 815-2 du Code civil). Pour financer ces mesures, il peut employer les fonds de l’indivision qu’il détient. Il est réputé, à l’égard des tiers, en avoir la libre disposition, ce qui sécurise l’entreprise ou le prestataire avec lequel il contracte. S’il n’existe pas de fonds indivis, il peut contraindre ses coïndivisaires à participer à la dépense.

C’est le cas de figure le plus favorable : la dépense est régulière, et le remboursement se règle dans le compte d’indivision.

Vous aviez besoin d’une majorité : la dépense d’administration. Les travaux qui excèdent la simple conservation relèvent souvent des actes d’administration et supposent la majorité des deux tiers des droits indivis. Toutefois, des travaux modifiant substantiellement le bien ou excédant son exploitation normale peuvent constituer des actes de disposition et requérir l’unanimité. Dans tous les cas, les indivisaires qui décident doivent informer les autres ; à défaut, la décision leur est inopposable.

Vous avez agi sans accord. C’est la situation la plus fréquente et la plus risquée. Vous n’êtes pas nécessairement privé de tout recours : si la dépense était nécessaire à la conservation du bien et a été réglée avec vos deniers personnels, une créance peut être inscrite dans les comptes de l’indivision. Pour des travaux d’amélioration décidés seul, l’indemnité est appréciée selon l’équité au regard de la plus-value subsistante ; elle peut être inférieure à la dépense, voire nulle.

Trois réflexes qui font la différence :

Écrire avant de payer. Un simple courriel adressé à tous les indivisaires, exposant la dépense envisagée, son montant et son motif, suffit souvent à établir l’information et parfois l’accord. En cas de refus, il fixe la date à partir de laquelle vous pourrez agir en justice.
Conserver chaque justificatif. Devis, factures acquittées, relevés bancaires, ordres de virement, avis d’imposition, appels de charges. Dans un partage, une dépense non prouvée est une dépense perdue, quelle que soit sa réalité.
Faire constater l’état du bien. Photographies datées, constat de commissaire de justice avant travaux : c’est le seul moyen de démontrer plus tard, souvent des années après, l’ampleur réelle de l’amélioration apportée.

Enfin, ne comptez pas sur le temps pour arranger les choses. Les créances anciennes se prouvent mal, les entreprises disparaissent, les relevés bancaires ne sont conservés que dix ans. Plus une indivision dure, plus les comptes deviennent difficiles à reconstituer, et c’est toujours celui qui réclame qui en subit les conséquences.

Vous avez avancé des frais pour un bien indivis ? Faites chiffrer vos créances avec un avocat AGN.

Organiser l’indivision : la convention d’indivision

Si l’indivision est appelée à durer, parce qu’un enfant est encore mineur, parce que le marché est défavorable ou parce que personne ne veut vendre tout de suite, mieux vaut l’organiser que la subir.

La convention d’indivision permet de fixer par écrit les règles du jeu : répartition des charges, conditions d’occupation, montant d’une indemnité forfaitaire, désignation d’un gérant, modalités de sortie.

Ses conditions de validité sont strictes :

l’accord de tous les indivisaires ;
un écrit, à peine de nullité ;
la désignation précise des biens et l’indication des quotes-parts de chacun ;
en présence d’un bien immobilier, une publication au service de la publicité foncière, ce qui suppose un acte notarié.

La durée est un choix stratégique. Une convention à durée déterminée ne peut excéder cinq ans, renouvelable : pendant ce délai, le partage ne peut être demandé qu’en justifiant de justes motifs. C’est la formule la plus protectrice. Une convention à durée indéterminée laisse chacun libre de demander le partage à tout moment, sous réserve de ne pas agir de mauvaise foi.

Deux limites doivent être connues : en présence d’un mineur ou d’un majeur protégé, les règles de majorité ne peuvent pas être aménagées librement ; et en aucun cas une convention ne permet de vendre un immeuble indivis sans l’accord de tous.

Que faire face à une indivision bloquée ?

Un indivisaire refuse de vendre, ne répond plus, ou fait obstacle à tout. La loi prévoit plusieurs outils, dont le choix dépend de la situation.

L’indivisaire est hors d’état de manifester sa volonté (maladie, disparition, incapacité non protégée). Un autre indivisaire peut être habilité par le juge à le représenter, de manière générale ou pour un acte déterminé (article 815-4 du Code civil).

Le refus met en péril l’intérêt commun. Le tribunal peut autoriser un indivisaire à passer seul l’acte pour lequel l’accord d’un autre était nécessaire (article 815-5 du Code civil) : un bien qui se dégrade, des charges qui excèdent les revenus, une opportunité de vente qui va disparaître. L’acte ainsi autorisé s’impose à celui qui a refusé. Point important : l’autorisation doit être demandée avant de signer, car il est bien plus difficile de faire régulariser après coup un acte déjà conclu sans l’accord des autres.

La vente autorisée à la majorité des deux tiers (article 815-5-1 du Code civil). C’est le seul mécanisme permettant de vendre sans unanimité, sans urgence et sans péril. Il suppose une procédure notariale précise : les indivisaires représentant au moins deux tiers des droits expriment devant notaire leur intention de vendre ; le notaire signifie cette intention aux autres dans le mois ; ceux-ci disposent de trois mois pour réagir ; en cas d’opposition ou de silence, le notaire dresse un procès-verbal ; le tribunal peut alors autoriser la vente si elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres.

Deux réserves : cette procédure est fermée en cas de démembrement de propriété et lorsqu’un indivisaire est mineur ou protégé. Et la vente se fait obligatoirement par licitation, c’est-à-dire aux enchères, ce qui n’est pas toujours la solution la plus rentable.

Les mesures urgentes (article 815-6 du Code civil). Le président du tribunal judiciaire peut prescrire toute mesure urgente exigée par l’intérêt commun : autoriser un indivisaire à percevoir une provision, désigner un administrateur, nommer un séquestre. Depuis la loi du 7 avril 2026, le texte prévoit expressément que le juge peut autoriser un indivisaire à conclure seul un acte de vente d’un bien indivis, dès lors que la mesure est justifiée par l’urgence et l’intérêt commun. La jurisprudence l’admettait déjà ; elle est désormais inscrite dans la loi, ce qui sécurise nettement ce type de demande.

La désignation d’un mandataire successoral (article 813-1 du Code civil). En matière successorale, le juge peut confier l’administration provisoire de la succession à un professionnel en cas d’inertie, de carence, de faute d’un héritier, de mésentente, d’opposition d’intérêts ou de complexité de la situation. C’est souvent la solution la plus efficace lorsque le conflit est ancien et que plus personne ne gère les biens.

Indivision bloquée depuis des mois ou des années ? Nos avocats vous indiquent la procédure adaptée.

Vendre un bien indivis

Avec l’accord de tous, la vente ne pose pas de difficulté juridique : elle se fait comme une vente ordinaire, l’acte étant signé par l’ensemble des indivisaires.

Sans l’accord de tous, il faut passer par le tribunal, sur l’un des fondements exposés ci-dessus. Selon la demande formulée, la vente pourra se faire de gré à gré, ce qui est généralement plus rémunérateur, ou par licitation, c’est-à-dire aux enchères.

En matière successorale, la juridiction à saisir est celle du dernier domicile du défunt, lieu d’ouverture de la succession. La localisation de l’immeuble est indifférente, ce qui surprend souvent : une maison en Bretagne dépendant de la succession d’une personne décédée à Lyon relève du tribunal judiciaire de Lyon. Se tromper de tribunal, c’est perdre plusieurs mois avant même d’aborder le fond.

Enfin, vendre ne signifie pas partager. Le prix de vente remplace le bien et reste indivis. Pour que chacun récupère sa part, il faut ensuite procéder à un partage.

Céder ses droits indivis

Vous n’avez pas besoin de l’accord des autres pour vendre votre quote-part. Mais la loi protège vos coïndivisaires contre l’arrivée d’un inconnu dans l’indivision.

Si vous cédez vos droits à une personne étrangère à l’indivision, vous devez notifier aux autres indivisaires le prix, les conditions de la vente et l’identité de l’acquéreur. Chacun dispose alors d’un mois pour exercer son droit de préemption et se porter acquéreur aux mêmes conditions (article 815-14 du Code civil). En cas de vente par adjudication, les indivisaires peuvent se substituer à l’adjudicataire dans le mois de la vente.

La sanction du défaut de notification est la nullité de la cession, qui peut être demandée pendant cinq ans par ceux qui auraient dû être avertis.

Un conseil pratique : céder ses droits indivis est parfois la seule sortie rapide, mais c’est rarement la plus rentable. Une quote-part indivise se négocie avec une forte décote, précisément à cause de l’aléa qu’elle représente pour l’acheteur. Comparez toujours cette option au coût et à la durée d’une procédure de partage avant de vous engager.

Les créanciers face à l’indivision

La loi distingue nettement deux catégories de créanciers (article 815-17 du Code civil).

Les créanciers de la succession et de l’indivision, à savoir le créancier du défunt, l’entreprise qui a réalisé des travaux de conservation, le syndic ou l’administration fiscale, peuvent saisir les biens indivis et sont payés avant le partage.

Les créanciers personnels d’un indivisaire ne peuvent pas saisir sa part indivise. En revanche, ils peuvent provoquer le partage en son nom, ou s’opposer à ce qu’il soit procédé au partage hors de leur présence. Les autres indivisaires peuvent arrêter cette action en payant la dette à la place du débiteur.

En clair : si l’un des indivisaires est endetté, ses créanciers peuvent contraindre toute la famille à partager, souvent au plus mauvais moment. C’est un paramètre à intégrer dès que l’un des héritiers connaît des difficultés financières.

La fiscalité de l’indivision

L’impôt sur le revenu. L’indivision est fiscalement transparente : elle ne déclare rien elle-même. Les loyers et revenus sont répartis entre les indivisaires et déclarés par chacun à hauteur de sa quote-part. Vous ne pouvez pas vous en dispenser en abandonnant vos droits à un autre indivisaire.

L’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Votre quote-part de biens immobiliers indivis entre dans votre patrimoine taxable même si la succession n’est pas partagée, dès lors que votre patrimoine immobilier net dépasse 1 300 000 € au 1er janvier. Le projet de transformation de l’IFI en impôt sur la fortune improductive, discuté fin 2025, n’a pas été retenu dans la loi de finances pour 2026 : le seuil et l’assiette sont inchangés. Une décote peut être envisagée pour tenir compte de l’indivision.

Les impôts locaux. La taxe foncière constitue en principe une charge de l’indivision, répartie entre les indivisaires selon leurs quotes-parts. La taxe d’habitation due au titre d’une résidence secondaire doit, quant à elle, être répartie en tenant compte de la qualité du redevable et des modalités concrètes d’occupation du bien.

La plus-value en cas de vente. Elle est calculée et imposée au niveau de chaque indivisaire, selon sa propre situation. Un héritier qui occupe le bien à titre de résidence principale peut être exonéré pour sa seule part, les autres restant imposables. Un arbitrage doit être fait tôt : en matière successorale, le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value est la valeur déclarée dans la déclaration de succession. Une valeur sous-évaluée pour réduire les droits de succession se paie ensuite en plus-value au moment de la vente.

Le droit de partage. Le partage, amiable ou judiciaire, est taxé. Le taux est de 2,50 % de l’actif net partagé (article 746 du Code général des impôts). Le taux réduit de 1,10 %, issu de la loi de finances pour 2020 et applicable depuis le 1er janvier 2022, ne concerne que les partages consécutifs à un divorce, à une séparation de corps ou à une rupture de PACS. C’est une confusion très répandue : pour une succession, le taux applicable reste 2,50 %.

Attention aux soultes. La soulte destinée à rétablir l’égalité des lots fait normalement partie de l’opération de partage et relève du droit de partage. En revanche, lorsqu’une opération est requalifiée en licitation ou en cession de droits, son régime fiscal peut différer et entraîner une imposition plus coûteuse. Le chiffrage doit donc être arrêté avant la signature, au regard de la structure exacte de l’opération.

Et le partage verbal ? Il peut, lorsque tous les indivisaires sont présents et capables, être concevable pour certains biens. Il reste toutefois très risqué sur le plan probatoire et ne permet pas de sécuriser la publicité des droits immobiliers. En présence d’un immeuble soumis à publicité foncière, le partage doit être constaté par acte notarié.

Ces taux et seuils sont applicables à la date de publication, sous réserve d’actualisation en loi de finances.

Sortir de l’indivision : le partage

Le partage amiable suppose l’accord de tous sur la composition et l’attribution des lots. Lorsque l’indivision comprend un bien immobilier, l’acte notarié est obligatoire et publié au service de la publicité foncière.

Le partage peut être total ou partiel : il est parfaitement possible de sortir de l’indivision pour certains biens seulement, en laissant subsister l’indivision pour le reste. C’est un moyen de déblocage souvent négligé, qui permet de traiter d’abord ce qui ne fait pas difficulté.

Le partage obéit à un principe d’égalité en valeur : chacun reçoit des biens correspondant à la valeur de ses droits. Lorsque les lots ne peuvent être équivalents, l’écart est compensé par une soulte.

L’attribution préférentielle permet à un indivisaire de se voir attribuer prioritairement un bien déterminé : l’entreprise ou l’exploitation à laquelle il participe, le logement qu’il occupe effectivement, le local où il exerce sa profession. Elle est de droit dans certains cas au bénéfice du conjoint survivant s’agissant du logement.

Le partage judiciaire intervient à défaut d’accord. Un point de procédure est décisif : l’assignation en partage doit contenir, à peine d’irrecevabilité, un descriptif sommaire du patrimoine à partager, vos intentions quant à la répartition des biens et les diligences entreprises pour parvenir à un partage amiable (article 1360 du Code de procédure civile). Une assignation incomplète est rejetée sans examen du fond : c’est la première cause d’échec de ces procédures.

Le tribunal désigne ensuite un notaire pour procéder aux opérations et commet un juge pour les surveiller. En cas de désaccord persistant, le notaire établit un procès-verbal de difficultés qui fixe les points litigieux et sur lequel le tribunal tranchera.

Peut-on retarder le partage ? Oui, dans des cas limités. Le juge peut surseoir au partage pour deux ans au plus si sa réalisation immédiate risque de porter atteinte à la valeur des biens. Le maintien dans l’indivision peut par ailleurs être demandé, sous conditions, pour une exploitation agricole ou professionnelle, ou pour le logement familial, notamment au profit du conjoint survivant ou des enfants mineurs.

Et si le partage a été mal fait ? Il peut être remis en cause : nullité pour vice du consentement (erreur, dol, violence), action en complément de part si vous avez été lésé de plus du quart, ou partage complémentaire en cas d’omission d’un bien. Ces actions obéissent à des délais courts : ne tardez pas.

Enfin, l’héritier qui dissimule un bien de la succession ou une donation reçue commet un recel successoral : il est privé de tout droit sur ce qu’il a recelé et réputé accepter purement et simplement la succession. L’examen des mouvements bancaires peut contribuer à révéler un recel, mais l’accès aux informations bancaires suppose de justifier de sa qualité et s’apprécie avec l’établissement concerné et le cadre successoral.

Ce que change la loi du 7 avril 2026

La réforme entrée en vigueur le 9 avril 2026 vise notamment à faciliter la sortie de l’indivision et le règlement des successions. Elle répond à une difficulté pratique récurrente : certaines successions demeurent bloquées pendant de nombreuses années, les biens se dégradent, les dettes s’accumulent et aucune initiative ne permet d’aboutir au partage.

Ce qui change réellement.

La vente autorisée à un seul indivisaire est consacrée par la loi. L’article 815-6 du Code civil prévoit désormais expressément que le juge peut autoriser un indivisaire à conclure seul un acte de vente d’un bien indivis, lorsque l’urgence et l’intérêt commun le justifient. C’est la reprise d’une jurisprudence constante, mais son inscription dans le texte rend la demande plus lisible et plus sûre.
Le partage judiciaire est ouvert plus largement. La procédure ne concerne plus seulement les indivisions successorales : elle s’applique aussi à la liquidation et au partage des intérêts patrimoniaux des époux, des partenaires de PACS et des concubins. Elle peut même être engagée lorsqu’il n’existe pas ou plus d’indivision entre les parties, dès lors que la complexité des opérations de liquidation le justifie.
Le juge commis voit ses pouvoirs renforcés. Il est désormais compétent pour trancher les contestations qui surviennent en cours de procédure et pour ordonner des mesures telles que la licitation, dans un schéma où le binôme juge-notaire est désigné plus tôt. L’objectif est d’éviter les allers-retours entre le notaire et le tribunal, qui allongeaient les procédures de plusieurs années.
La représentation de l’indivisaire défaillant demeure encadrée. L’article 837 du Code civil prévoit toujours qu’un copartageant peut mettre en demeure l’indivisaire défaillant de se faire représenter au partage amiable ; à défaut de mandataire constitué dans les trois mois, le juge peut désigner une personne qualifiée pour le représenter.
Les successions vacantes et les biens sans maître sont mieux traités. L’administration fiscale peut désormais transmettre aux communes et aux intercommunalités les informations nécessaires pour engager la procédure d’appropriation d’un bien sans maître, notamment lorsqu’une succession est ouverte depuis plus de trente ans sans qu’aucun héritier ne se soit manifesté. Les règles de vente des biens dépendant d’une succession vacante par l’administration des domaines sont également assouplies.

Ce qui ne change pas. C’est le point le plus mal compris de cette réforme. L’abaissement du seuil à la majorité simple, envisagé au cours des débats, n’a pas été retenu : le Sénat l’a écarté. En droit commun, la vente d’un immeuble indivis continue donc d’exiger l’unanimité, et la seule voie permettant de vendre à la majorité des deux tiers reste celle de l’article 815-5-1 du Code civil, avec sa procédure notariale puis son passage devant le juge. Les exclusions attachées à ce texte sont elles aussi maintenues, qu’il s’agisse du démembrement de propriété ou de la présence d’un indivisaire mineur ou protégé.

Le cas des immeubles situés en Corse. La loi renforce un régime dérogatoire qui existait déjà depuis la loi du 6 mars 2017, adopté pour répondre à un désordre foncier ancien. Les indivisaires représentant les deux tiers des droits peuvent exprimer devant notaire leur intention de vendre ou de partager, les autres indivisaires étant appelés à se prononcer ; en cas d’opposition, le juge intervient pour autoriser l’acte. La différence avec le mécanisme de droit commun mérite d’être signalée : il ne se limite pas à la licitation, mais permet aussi bien l’aliénation que le partage.

Ce qu’il faut en retenir. Cette réforme ne supprime pas le droit de veto de l’indivisaire minoritaire sur le territoire métropolitain. Elle agit ailleurs, et de façon utile : elle rend le partage judiciaire plus rapide, elle élargit son champ aux couples non mariés, et elle sécurise la demande d’autorisation de vendre. Pour une indivision bloquée depuis longtemps, elle change surtout la stratégie procédurale à retenir. Si votre dossier est ancien ou en cours, il vaut la peine de le réexaminer à la lumière de ces nouvelles règles.

Les erreurs les plus fréquentes en indivision

Laisser passer le temps. Les indemnités d’occupation, les loyers et les fruits sont soumis à une prescription de cinq ans, sous réserve des causes d’interruption ou de suspension. Chaque année d’attente peut réduire les sommes récupérables.
Ne rien écrire. Accords verbaux, arrangements de famille, remboursements que l’on régularisera plus tard : sans écrit ni justificatif, rien ne sera retenu au moment du partage.
Engager des travaux seul. Sans accord préalable ou information des autres, le remboursement peut être contesté ; pour une construction ou un ouvrage modifiant le bien, la suppression et la remise en état peuvent en outre être demandées selon les circonstances.
Signer trop vite chez le notaire. Certains actes contiennent des autorisations générales de vendre ou de liquider des placements. Faites-les relire avant de signer.
Se tromper de procédure ou de tribunal. Fondement inadapté, juridiction incompétente, assignation incomplète : les irrecevabilités coûtent des mois et des frais inutiles.
Croire que le notaire tranchera. Le notaire ne peut pas arbitrer un conflit entre héritiers. Face à un blocage, le juge peut être saisi ; l’assistance d’un avocat est généralement requise devant le tribunal judiciaire et, en pratique, essentielle pour structurer les demandes et les comptes.

Questions fréquentes

Un seul héritier peut-il empêcher la vente de la maison ?

En principe oui, car la vente d’un immeuble indivis exige l’unanimité. Mais son refus peut être surmonté par voie judiciaire, notamment lorsque les indivisaires représentant les deux tiers des droits souhaitent vendre, ou lorsque le refus met en péril l’intérêt commun.

Combien de temps peut durer une indivision ?

Indéfiniment en fait, mais temporairement en droit : tout indivisaire peut en principe demander le partage à tout moment, sous réserve notamment d’une convention d’indivision, d’un sursis judiciaire, d’un partage antérieur ou d’une possession suffisante pour prescrire.

Mon frère habite la maison depuis dix ans sans rien payer. Que puis-je réclamer ?

Une indemnité d’occupation peut être due si votre frère jouit privativement du bien, mais les sommes antérieures à cinq ans sont en principe prescrites. Il faut formuler rapidement la demande et sécuriser l’interruption de la prescription, notamment par une reconnaissance du droit ou une action en justice.

Puis-je vendre ma part sans l’accord des autres ?

Oui, mais vous devez d’abord notifier votre projet à vos coïndivisaires, qui disposent d’un mois pour préempter. À défaut de notification, la vente est nulle.

Qui paie la taxe foncière d’un bien indivis ?

L’indivision, c’est-à-dire tous les indivisaires à proportion de leurs droits, même si l’un d’eux occupe seul le bien.

J’ai payé seul les travaux et la taxe foncière pendant des années. Serai-je remboursé ?

Oui, à condition de pouvoir le prouver. Les dépenses nécessaires de conservation ouvrent droit à une indemnité fixée selon l’équité, en tenant compte de la plus forte somme entre la dépense faite et le profit subsistant. Les travaux d’amélioration sont indemnisés au regard de la plus-value subsistante au jour du partage : elle peut être supérieure ou inférieure à la facture.

La loi de 2026 permet-elle enfin de vendre sans l’accord de tous ?

Pas en droit commun. L’abaissement à la majorité simple n’a pas été retenu : l’unanimité reste la règle, et la procédure des deux tiers passe toujours par le juge. En revanche, la loi facilite l’autorisation judiciaire de vendre demandée par un indivisaire, accélère le partage judiciaire et renforce le régime dérogatoire propre à la Corse.

Faut-il un notaire ou un avocat ?

Les deux ont un rôle distinct. Le notaire rédige les actes et procède aux opérations de liquidation. L’avocat défend vos intérêts, chiffre vos droits, négocie et saisit le tribunal lorsque le blocage persiste. En cas de conflit entre indivisaires, son intervention est généralement nécessaire et, devant le tribunal judiciaire, souvent obligatoire.

L’indivision est une matière technique, où les droits de chacun se jouent souvent sur des délais courts et des règles de majorité mal connues. C’est pourquoi AGN Avocats vous accompagne aussi bien en conseil, pour chiffrer vos droits, rédiger une convention d’indivision, sécuriser un partage amiable ou arbitrer entre vente amiable et licitation, qu’en contentieux, pour obtenir une indemnité d’occupation, faire désigner un mandataire successoral, débloquer une vente, engager ou contester un partage.

Prendre rendez-vous avec l’un de nos avocats experts en droit des successions

Nos avocats, experts en droit des successions, sont à votre disposition pour répondre à toutes vos questions et vous conseiller. Nous proposons des consultations en présentiel ou en visioconférence. Prenez rendez-vous directement en ligne sur https://www.agn-avocats.fr/.

AGN AVOCATS – Pôle Succession
contact@agn-avocats.fr
09 72 34 24 72