Peut-on vendre une maison si la succession n’est pas faite ?

Bien souvent, une maison ou un bien immobilier d’une autre nature, se retrouve dans l’actif d’une succession, parmi les biens devant être partagés entre les différents héritiers.

Dans cette configuration, le bien immobilier appartient indistinctement à tous les héritiers qui doivent respecter les règles de l’indivision successorale.

Compte tenu de la valeur importante d’un bien immobilier, il n’est pas rare qu’il soit nécessaire de le vendre pour procéder ensuite à un partage de son prix de vente entre les héritiers, de manière à ce que l’égalité dans le partage de la succession soit respectée.

Se pose donc la question de savoir s’il est possible, dans le cadre d’une succession, de vendre une maison alors même que la succession n’est pas faite et donc non clôturée.

En réalité, il faut distinguer deux hypothèses :

Dans la première hypothèse, tous les héritiers sont d’accord pour qu’il soit procédé à la vente.

Dans la deuxième hypothèse, un ou plusieurs héritiers refuse (nt) qu’il soit procédé à la vente.

Tous les héritiers sont d’accord pour qu’il soit procédé à la vente de la maison

Si tous les héritiers sont d’accord pour qu’il soit procédé à la vente et que le notaire a clairement établi la liste précise de tous les héritiers en la retranscrivant dans un acte de notoriété, la vente peut être réalisée avant que la succession ne soit faite.

Dans ce cadre, il conviendra simplement de s’assurer que l’ensemble des actes nécessaires à la vente soient signés par tous les indivisaires. A défaut, ils ne seraient pas réguliers et pourraient donc faire l’objet de contestations.

Ainsi, devront notamment être signés par tous les indivisaires :

• L’éventuel mandat confié à une agence immobilière
• Le compromis de vente
• L’acte authentique de vente

…

Lorsque la vente aura été réalisée, le prix de vente sera réparti entre les héritiers par le notaire en charge du règlement de la succession.

Le notaire pourra également utiliser ce prix de vente pour régler les droits de succession auprès de l’administration fiscale.

Un ou plusieurs héritiers refuse(nt) qu’il soit procédé à la vente de la maison

En principe la vente du bien indivis suppose l’accord unanime de tous les indivisaires. Par conséquent, si un seul des indivisaires (héritiers) refuse cela fait obstacle à la vente.

Dans cette hypothèse, il reste néanmoins possible de contourner ce refus en obtenant une autorisation judiciaire de vendre.

Les règles à suivre pour obtenir cette autorisation judiciaire diffèrent selon le nombre d’indivisaires d’accord avec le principe de la vente.

• Lorsque les indivisaires acceptant la vente sont titulaires des 2/3 des droits indivis, le notaire recueille l’intention des indivisaires favorables à la vente et en fait part aux autres indivisaires dans le délai d’un mois. Si finalement personne ne s’oppose à la vente, celle-ci peut avoir lieu. En revanche, en cas d’opposition ou de défaut de réponse dans un délai de trois mois, le notaire le constate dans un procès-verbal. Les héritiers souhaitant poursuivre la vente doivent alors saisir le Tribunal pour solliciter l’autorisation de vendre.

• En l’absence de majorité des 2/3 des droits indivis réunie, les indivisaires désireux de vendre peuvent tout de même solliciter une autorisation judiciaire en ce sens. Pour que leur demande ait des chances d’aboutir, les indivisaires devront alors justifier, soit que le refus de vente a pour effet de mettre en péril l’intérêt commun, soit que la vente est justifiée par l’urgence et l’intérêt commun.

Pour obtenir plus d’informations sur les procédures à suivre, nous vous recommandons de prendre connaissance de notre précédent article :

Dans tous les cas, en cas d’autorisation judiciaire de vendre, la vente pourra avoir lieu, avant que la succession ne soit faite, à l’amiable si les héritiers se mettent finalement d’accord sur un prix de vente et régularisent ensuite les actes nécessaires. En l’absence d’accord possible entre les héritiers, la maison indivise sera vendue sur licitation, c’est-à-dire dans le cadre d’une vente aux enchères après que le Tribunal ait fixé le montant de la mise à prix. Dans ce cadre, le prix de vente reste indéterminable avant la vente aux enchères puisqu’il dépend des enchérisseurs.

La vente d’un bien immobilier inclus dans une indivision successorale obéit à des règles strictes. Il est essentiel d’être accompagné et conseillé afin que cette vente soit régulière et ne puisse pas faire l’objet de contestations ultérieures.

Nos avocats se tiennent à votre disposition pour répondre à toutes vos questions et vous conseiller. Nos entretiens peuvent se tenir en présentiel ou en visio-conférence. Vous pouvez prendre rendez-vous directement en ligne sur www.agn-avocats.fr.

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