Erreur de superficie d’un bien immobilier : comment réagir et dans quel délai ?
Dans le cadre d’une vente immobilière d’un bien soumis au statut de la copropriété, il peut arriver que le vendeur oublie ou se trompe dans le calcul de la superficie de ce bien.
En pareille hypothèse, compte tenu du prix de l’immobilier, le nouvel acquéreur a la faculté de demander l’annulation de la vente ou la restitution d’une partie du prix.
Attention, ces actions sont strictement encadrées et le vendeur dispose lui aussi de moyens de défense.
L’obligation du vendeur d’un lot de copropriété
Le vendeur d’un lot de copropriété doit mentionner dans l’acte de vente la superficie de la partie privative de ce lot.
C’est ce qui ressort des dispositions d’ordre public de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, issues de la loi dite « loi Carrez » :
« Toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot (…) ».
Le calcul de cette superficie privative exclut :
- Les locaux d’une hauteur inférieure à 1.80 mètre.
- Les balcons, terrasses et les surfaces occupées par les murs, cloisons et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.
L’article précité exclut également les caves, garages, emplacements de stationnements et les lots d’une superficie inférieure à 8m² sauf si le bien est constitué par la réunion de plusieurs lots (Cour de cassation, 3e chambre civile, n° 03-21.004).
L’action en nullité de la vente
En cas d’oubli de mention de toute superficie, le nouvel acquéreur peut demander la nullité de l’acte « au plus tard à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente ».
Il s’agit d’un délai très court, étant précisé que l’acquéreur est déchu de son droit d’action en nullité si l’oubli a été régularisé au stade de la signature de l’acte définitif de vente.
L’action en réduction du prix
Il est vivement recommandé de confier le calcul de la superficie à un professionnel car si la superficie réelle du bien est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte (5%), l’acquéreur est bien fondé à demander une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.
Là encore, le délai pour agir est relativement court : un an à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente à peine de déchéance.
Le moyen de défense du vendeur
Il ressort de la jurisprudence que :
- La restitution du montant de la réduction du prix ne constitue pas en elle-même un préjudice indemnisable.
« La restitution du montant de la réduction du prix est une obligation spécifique du vendeur qui ne constitue pas pour celui-ci un préjudice indemnisable qui l’autorise à en demander la garantie au professionnel ayant réalisé les mesures. En effet, il s’agit de la restitution d’une somme indûment perçue par le vendeur au titre de la délivrance d’une superficie moindre à celle annoncée ». (Tribunal de grande instance de Toulouse, 1re chambre civile, 18 juin 2008, n°05/03197)
- Le vendeur peut invoquer un préjudice lié à la perte d’une chance de négocier la transaction au même prix malgré l’indication d’une mesure inexacte. (Cour d’appel de Montpellier, chambre civile 1, 8 décembre 2011, n° 10/07110)
Compte tenu de ce moyen de défense, il est important pour l’acquéreur de se faire assister par un avocat afin de déterminer s’il est opportun de mener une action et d’élaborer une stratégie efficace le cas échéant.
Le cas particulier des maisons individuelles et des ventes en l’état de futur achèvement
Le mesurage selon la loi Carrez ne s’applique ni aux maisons individuelles ni aux ventes en l’état de futur achèvement (VEFA). Pour autant, l’acquéreur conserve la possibilité d’ agir sur le fondement du droit commun des contrats.
Les articles 1616 et suivants du Code civil prévoient que :
- Si le prix a été déterminé en fonction de la superficie, le vendeur est obligé de délivrer la quantité indiquée au contrat si l’acheteur l’exige.
- Si la vente a été faite pour un prix global, l’acheteur a droit à une diminution proportionnelle du prix si la contenance est moindre que celle convenue d’au moins un vingtième.
Le délai d’action est également d’un an à compter du jour du contrat à peine de déchéance (article 1622 du même Code).
Cette deuxième solution est contestée par la doctrine comme étant contraire à l’esprit du droit du secteur protégé, car elle revient à accorder au vendeur une marge de tolérance de 5 %, sauf clause particulière plus restrictive.
Les articles 1616 et suivants du Code civil n’étant pas d’ordre public, il est en effet possible d’y déroger en introduisant une clause de garantie ou de non-garantie de contenance. Attention, cette dernière clause n’est pas valable entre toutes les parties et a une portée limitée.
Enfin, l’acheteur d’une maison individuelle ou d’une maison en l’état de futur achèvement (VEFA) conserve la possibilité d’agir sur le terrain du vice du consentement s’il est en mesure de prouver que l’exacte contenance était à ses yeux une qualité déterminante pour lui.
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