Travaux de mise en sécurité dans un bien immobilier : qui paie quand l’immeuble est en copropriété

Lorsqu’un immeuble présente des défauts de solidité menaçant la sécurité des occupants, des voisins ou des tiers, le maire ou le président de l’EPCI déclenche une procédure administrative contraignante de mise en sécurité (depuis l’entrée en vigueur de la loi ELAN du 23 novembre 2018, anciennement arrêté de péril). Cette mesure impose au propriétaire la réalisation de travaux de confortement ou de démolition.

Cependant, si cet immeuble est subdivisé en plusieurs propriétaires, la répartition de la charge financière constitue le cœur du contentieux et nécessite une analyse approfondie.

La responsabilité du syndicat des copropriétaires

Dès lors que les désordres structurels affectent les parties communes ou une structure de l’immeuble (escalier, ascenseur, sol, voies d’accès), l’arrêté de mise en sécurité est notifié au syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic.^[1]

La loi impose alors une répartition des frais entre tous les copropriétaires en fonction de la part que chacun détient au sein de la copropriété (en fonction des tantièmes pour les charges générales et en fonction de l’utilité de service de chacun pour les charges spéciales).^[2]

Selon le degré d’urgence, deux trajectoires procédurales s’imposent.

• La procédure ordinaire : fondée sur un rapport de situation, elle respecte une phase contradictoire où le syndic dispose d’un délai de deux mois pour présenter ses observations. L’arrêté fixe ensuite un délai d’exécution qui ne peut être inférieur à un mois.^[3]
• La procédure d’urgence : elle est mise en place uniquement s’il y a un danger immédiat. Lors de cette procédure, un expert désigné par le tribunal administratif doit rendre ses conclusions sous 24 heures. Le maire ordonne alors les mesures indispensables, par arrêté, sans procédure contradictoire préalable.^[4]

Exception jurisprudentielle : la remise en cause des tantièmes

Toutefois, si un élément de gros œuvre est affecté à l’usage et à l’utilité exclusive d’un seul lot, il doit être requalifié en partie privative. Dans une telle hypothèse, le propriétaire du lot concerné doit assumer seul l’intégralité de la facture de réparation ou de reconstruction.

Dans cette situation, l’arrêté de mise en sécurité visant indûment le syndicat pour les désordres privatifs encourt une annulation certaine devant la juridiction administrative.

La responsabilité du propriétaire d’une partie privative de l’immeuble

Lorsque le danger provient d’un élément privatif appartenant à un seul copropriétaire, celui-ci peut être tenu d’assumer seul le coût des travaux.^[5]

Les mécanismes de recouvrement au sein de la copropriété

L’inexécution des travaux expose la copropriété à une série de sanctions utilisées par l’administration de manière très ferme.

Si les travaux dépassent le délai prévu, l’administration peut demander une astreinte allant jusqu’à 1000 euros par jour de retard. Pour les parties communes, chaque copropriétaire est redevable individuellement de cette somme sauf si la copropriété atteste que l’inexécution des travaux prescrits résulte de la défaillance de certains copropriétaires seulement.^[6]

Si les travaux ne sont pas correctement effectués, la commune a le pouvoir de réaliser les travaux et de les facturer au nom de la copropriété.

Si seuls certains copropriétaires sont défaillants, le maire peut se substituer à eux pour payer les sommes dues au syndicat.^[7]

Si l’intégralité des copropriétaires est défaillante, alors le maire doit recourir à l’exécution d’office des mesures prescrites.^[8]

Par ailleurs, le refus d’exécuter les mesures prescrites est passible d’un an de prison et de 50 000 euros d’amendes. Ces peines sont portées à 2 ans d’emprisonnement et 75 000 euros d’amendes si l’occupant est une personne vulnérable.^[9] Nous revenons plus en détail sur les comportements susceptibles d’engager la responsabilité pénale du propriétaire dans notre article n° 6 : « La responsabilité pénale du propriétaire d’un bien sous arrêté de mise en sécurité : où est la ligne rouge ? ».

Article 3 loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ↑ Décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris en application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ↑ Article L.511-11 du Code de la construction et de l’habitation ↑ Article L.511-19 du Code de la construction et de l’habitation ↑ Cass. 3e civ. 10-9-2020 n° 19-13.373 FS-PBI ↑ Article L 543-1du Code de la construction et de l’habitation ↑ Article L 516-1 du Code de la construction et de l’habitation ↑ Article R 511-11 du Code de la construction et de l’habitation ↑ Article 511-22 du Code de la construction et de l’habitation ↑

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