La responsabilité pénale du propriétaire d’un bien sous arrêté de mise en sécurité : où est la ligne rouge ?

Les obligations du propriétaire du bien immeuble en péril

Le propriétaire d’un immeuble en péril a des obligations légales à respecter :

Il doit obligatoirement réaliser les travaux prescrits, autrement, la commune peut procéder à des travaux d’office, peu importe la cause des désordres^[1] ;

Si l’arrêté s’accompagne d’une interdiction d’habiter, le propriétaire est légalement responsable de la prise en charge financière de l’hébergement temporaire ou du relogement définitif des locataires. De plus le loyer cesse d’être dû^[2],

Enfin, en cas de vente pendant la procédure, le propriétaire a l’obligation d’informer l’acquéreur de l’état du bien.^[3]

L’acquisition d’un immeuble frappé d’un arrêté de mise en sécurité peut constituer une opportunité, mais elle implique également d’importants risques juridiques et financiers. Ces questions sont abordées dans notre article n° 5 « Acheter un immeuble sous arrêté de mise en sécurité : opportunité ou piège ?».

Le seuil à ne pas franchir : les faits constitutifs d’infractions pénales.

La responsabilité pénale est engagée dès lors que l’élément intentionnel ou la violation délibérée des exigences impératives est caractérisée.^[4]

Ainsi, les faits constitutifs d’infractions pénales en tant que propriétaire d’un bien immobilier sous arrêté de mise en sécurité sont :

Le refus délibéré et sans motif d’exécuter les travaux ou mesures prescrits par l’arrêté de mise en sécurité : puni d’un an d’emprisonnement ou de 50 000 euros d’amende ;

La mise à disposition de locaux suroccupés à des fins d’habitation malgré la mise en demeure du préfet : puni de 2 ans de prison ou de 75 000 euros d’amende ;

Le refus de reloger ou d’héberger les occupants alors que le propriétaire en a la capacité : puni de 3 ans de prison ou de 100 000 euros d’amende ;

Les menaces pour forcer le locataire à renoncer à ses droits au relogement : puni de 3 ans de prison ou de 100 000 euros d’amende ;

La perception illégale de loyers, y compris toute somme demandée rétroactivement alors que le logement est sous arrêté de mise en péril : puni de 3 ans de prison ou de 100 000 euros d’amende ;

La dégradation volontaire du bien visant à forcer le départ des locataires : puni de 3 ans de prison ou de 100 000 euros d’amende ;

Le non-respect de la demande de cessation de mise à disposition d’un local ou d’une installation à des fins d’habitation ou une interdiction d’utiliser ou d’accéder aux lieux : puni de 3 ans de prison ou de 100 000 euros d’amende.

Les peines complémentaires

Au-delà des amendes et de l’emprisonnement et pour chacun des faits constitutifs d’infraction pénale précités ci-dessus, le juge pénal peut également ajouter des peines complémentaires pour neutraliser le propriétaire négligent. Ces peines sont généralement plus redoutées que l’amende elle-même. Toutefois, la juridiction peut, par une décision spécialement motivée, décider de ne pas prononcer ces peines, en considération des circonstances de l’infraction et de la personnalité de son auteur.^[5]

• Interdiction d’achat : pendant 10 ans, le condamné ne peut plus acquérir de nouveaux biens immobiliers à des fins locatives. Pour un investisseur, c’est une véritable mort professionnelle.
• La confiscation du bien, le logement peut être saisi définitivement par l’État.
• Pendant une durée de 5 ans, toute activité professionnelle liée à la gestion immobilière peut être prohibée.

La responsabilité pénale des personnes morales propriétaires d’un immeuble en péril

Les personnes morales, propriétaires d’un immeuble en péril, sont également responsables pénalement.

Le taux maximum de l’amende applicable est égal au quintuple de celle prévue pour les personnes physiques. Lorsqu’il s’agit d’un crime à l’encontre d’une personne physique, l’amende encourue par les personnes morales est de 1 000 000 d’euros.^[6]

Les personnes morales encourent aussi des peines complémentaires d’interdiction, pour une durée de 10 ans ou plus, d’acheter ou d’être usufruiter d’un bien immobilier à usage d’habitation ou d’un fonds de commerce d’un établissement recevant du public à usage total ou partiel d’hébergement.

Toutefois, comme pour les personnes physiques, la juridiction peut, par une décision spécialement motivée, décider de ne pas prononcer ces peines.

CE, 5^ème et 6^ème ch. Réunies, 5 juin 2019, SCI La Pommardière ↑ Articles L 521-3-1 et L 521-2 du Code de la construction et de l’habitation ↑ Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ↑ Articles L. 511-22 et L. 521-4 du Code de la construction et de l’habitation ↑ Cons. Cons., 8 septembre 2017, décision n° 2017-752 DC. ↑ Article 131-38 du Code pénal ↑

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