Acheter un immeuble sous arrêté de mise en sécurité : opportunité ou piège ?

Avant d’acheter un bien immobilier en état de péril, mieux vaut être au fait des éventuels risques, travaux et contraintes financières que représente cette opération.

L’obligation d’effectuer les travaux de mise en sécurité

Quand un bien immobilier est sujet à un arrêté de mise en péril, le propriétaire a de manière générale l’obligation d’effectuer les travaux car ses murs, bâtiments ou édifice n’offrent pas les garanties de solidité nécessaires au maintien de la sécurité.

Cependant, le propriétaire peut aussi s’en défaire en concluant un bail emphytéotique, un bail à réhabilitation ou en vendant son bien immobilier. L’obligation d’effectuer les travaux reposera par la suite sur l’acheteur ou le locataire.^[1]

Les opportunités d’achats et les précautions à prendre

Toutefois, le propriétaire peut avoir du mal à trouver un acheteur, l’obligeant à brader son bien pour trouver un offrant. Lorsqu’il y a des travaux à réaliser, le propriétaire peut proposer une décote sur la valeur du bien, parfois très importante selon l’ampleur des rénovations nécessaires.

Dans ces conditions, il est possible d’acheter un bien immobilier à un prix très bas. En revanche, plus il y a de travaux, plus le risque est grand…. Pour éviter les risques inhérents à ce type d’acquisition, des précautions sont à prendre.

L’obligation générale d’information du vendeur

Pour être sûr de faire une bonne affaire, il est primordial de se renseigner sur les causes qui motivent la mise en place d’un arrêté en péril.

Dans cette optique, il est nécessaire de bien s’informer sur l’ampleur des dégâts, auprès du propriétaire ou auprès du syndic de l’immeuble.

Le vendeur à l’obligation de transmettre à l’acquéreur tous les renseignements juridiques et techniques^[2] qu’il détient et dont l’importance est déterminante pour le consentement du futur acquéreur (comme le carnet d’entretien ou le compte rendu de toutes les assemblées générales). ^[3]

Cette obligation doit être exécutée de bonne foi^[4] car en cas de manquement, l’acheteur peut obtenir une réduction du prix, annuler la vente et même obtenir des dommages et intérêts.^[5]

L’évaluation préalable du risque immobilier

L’acheteur peut également se renseigner auprès des services de la mairie (pour obtenir les comptes rendus de visite et les prescriptions).

Un bureau d’étude structure put intervenir, pour connaitre l’estimation exacte de l’immeuble en péril. Les services d’un agent ou d’un expert immobilier sont à requérir pour réaliser une étude de réaménagement. Il est aussi faisable d’engager une contre-expertise pour avoir la confirmation ou non des données d’études.

Toutes ces informations récoltées permettront de savoir si cet achat est rentable ou non.

Pour finir, avant de se lancer dans les travaux, il faut avant tout faire appel à l’expertise d’un architecte ou d’un artisan qualifié dans ce type de projet afin d’orienter les travaux selon les règles en vigueur et selon les besoins et dégâts causés à l’immeuble.

Mise en garde avant le rachat d’un bien en péril

Attention, si vous décidez d’acheter au sein d’une copropriété, vous devrez faire face à ceux qui ne veulent pas effectuer de travaux et ceux qui ne peuvent pas payer les travaux.

Même sans faire partie d’une copropriété, vos coûts peuvent être réévalués à la hausse après expertise, et les travaux peuvent trainer en longueur.

Concernant les contraintes administratives, la loi prévoit que si les travaux ne sont pas réalisés dans les délais impartis, la mairie peut réclamer une astreinte de 1000 euros par jour.^[6]

Elle peut aussi engager les travaux elle-même puis les facturer aux copropriétaires, demander la démolition de l’immeuble si celui représente toujours un risque malgré l’avancée des travaux et peut même engager des poursuites pénales.^[7]

L’arrêté de péril est la chasse gardée des investisseurs avertis. Si la décote peut faire rêver, elle ne doit pas exclure la nécessité de fonds solides pour aborder les imprévus d’un chantier.

 Article L 511-13 du Code de la construction et de l’urbanisme ↑Article L 271-4 du Code de la construction et de l’urbanisme ↑ Article 112-1 du Code civil ↑ Article 1104 du Code civil ↑ Article 1178 et 1644 du Code civil ↑ Article L 481-1 du Code de la construction et de l’habitation ↑ Article L 511-19 du Code de la construction et de l’habitation ↑

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