Succession : un héritier occupe la maison familiale depuis le décès, que puis-je faire ?

Depuis le décès de votre parent, l’un de vos frères, sœurs ou cohéritiers occupe la maison familiale sans verser le moindre loyer aux autres héritiers. Les mois passent, la succession n’avance pas, et vous vous sentez lèse. Cette situation est malheureusement très courante dans les successions conflictuelles. Mais elle n’est pas sans recours : le droit vous protège et vous permet d’agir.

La situation juridique : l’indivision successorale

Au décès d’une personne, ses biens entrent en indivision entre les héritiers. Cela signifie que chaque héritier est propriétaire d’une quote-part indivise de chaque bien, sans qu’aucun d’eux ne soit propriétaire exclusif d’un bien particulier. Personne ne peut donc occuper seul un bien successoral sans l’accord de tous les cohéritiers.

L’héritier qui s’installe dans la maison familiale après le décès, ou qui y était déjà et refuse de partir, occupe un bien qui appartient a tous les héritiers. Il bénéficie d’un avantage que les autres n’ont pas, ce qui rompt l’égalité entre cohéritiers.

L’indemnité d’occupation : votre principal levier

L’article 815-9 du Code civil prévoit que l’héritier qui jouit privativement d’un bien indivis est redevable d’une indemnité envers l’indivision. Cette indemnité d’occupation est due a compter de la date d’occupation effective du bien et jusqu’au partage définitif de la succession. Elle ne peut être demandée pour la période antérieure au décès du défunt.

Comment est calculée l’indemnité d’occupation ?

L’indemnité d’occupation est généralement calculée sur la base de la valeur locative du bien, c’est-a-dire le loyer que le bien pourrait générer s’il était loue sur le marche. Un abattement est souvent applique (généralement entre 10 et 30 %) pour tenir compte du caractère précaire de l’occupation et des contraintes liées a l’indivision.

Le montant de l’indemnité est fixe d’un commun accord entre les héritiers ou, a défaut d’accord, par le juge. Un expert peut être désigne pour évaluer la valeur locative du bien.

La prescription de l’indemnité d’occupation

L’action en paiement d’une indemnité d’occupation se prescrit par 5 ans. Il est donc important d’agir dans ce délai pour ne pas perdre vos droits sur les années écoulées.

Peut-on expulser l’héritier occupant ?

L’expulsion d’un cohéritier est possible mais soumise a des conditions strictes. Elle ne peut pas être obtenue par simple demande : il faut une décision judiciaire.

Quand l’expulsion est-elle possible ?

• Lorsque l’héritier occupe le bien sans droit ni titre : il n’a jamais eu l’accord des cohéritiers pour s’y installer.
• Lorsqu’une autorisation d’occupation préalablement accordée a été révoquée par les cohéritiers.
• Lorsque le partage a été prononce et que le bien a été attribue a un autre héritier.
• Lorsque la vente du bien a été autorisée judiciairement et que l’occupant refuse de quitter les lieux.
• Lorsque l’héritier était titulaire d’un bail dont il n’honore plus les paiements

La procédure pour obtenir l’expulsion

Pour obtenir l’expulsion d’un cohéritier, vous devez saisir le président du tribunal judiciaire en réfère (procédure d’urgence). Vous devrez démontrer que l’occupation est sans droit ni titre ou que votre cohéritier a viole les règles de l’indivision. Le juge peut alors ordonner l’expulsion sous astreinte.

Si l’héritier était titulaire d’un bail, il faut agir en résolution du bail et expulsion devant le juge des contentieux et de la protection.

Forcer la vente du bien pour sortir de l’impasse

Si l’héritier occupant refuse de quitter les lieux et que la situation est bloquée depuis des mois ou des années, il est possible de forcer la vente du bien. Plusieurs voies s’offrent a vous :

La vente a la majorité des deux tiers

Si les héritiers favorables a la vente détiennent au moins les deux tiers des droits indivis, ils peuvent forcer la vente du bien malgré l’opposition de l’héritier minoritaire, après avoir respecte une procédure de notification prévue par la loi.

La licitation judiciaire

En l’absence de majorité des deux tiers ou en cas d’opposition persistante, n’importe quel héritier peut saisir le tribunal judiciaire pour demander la licitation du bien, c’est-a-dire sa vente aux enchères publiques. Le juge peut ordonner cette vente si l’intérêt commun le justifie ou si le refus de vente est abusif.

Les autres mesures conservatoires disponibles

En attendant la résolution du litige, vous pouvez demander au juge de prendre des mesures conservatoires pour protéger vos droits et préserver la valeur du bien :

• La désignation d’un administrateur provisoire charge de gérer le bien (percevoir les charges, assurer l’entretien, souscrire les assurances).
• La mise sous séquestre du bien si l’héritier occupant le dégrade volontairement.
• La saisie conservatoire des droits indivis de l’héritier occupant s’il refuse de payer les charges.

Le partage amiable : la solution a privilégier

Malgré les recours judiciaires disponibles, le partage amiable reste la solution la plus rapide et la moins couteuse. Avant de saisir le tribunal, il est toujours préférable de tenter une négociation, éventuellement assistée d’un avocat ou d’un médiateur :

• Proposer a l’héritier occupant de racheter les parts des autres héritiers (soulte) si le bien a une valeur sentimentale pour lui.
• Organiser une attribution préférentielle du bien a l’héritier occupant en contrepartie d’une compensation financière.
• Convenir d’un bail locatif formel entre l’héritier occupant et l’indivision, ce qui régularise la situation et génère des revenus pour tous les héritiers.
• Fixer d’un commun accord le montant de l’indemnité d’occupation due et le calendrier de son paiement.

Nos avocats, experts en droit des successions, se tiennent à votre disposition pour répondre à toutes vos questions et vous conseiller. Nos entretiens peuvent se tenir en présentiel ou en visio-conférence. Vous pouvez prendre rendez-vous directement en ligne sur www.agn-avocats.fr.

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