Loi du 7 avril 2026 : une avancée majeure pour débloquer les indivisions et successions vacantes

Nous avons tous et toutes croisé, au détour d’une promenade en bord de mer ou le long d’une route, de belles maisons qui ont manifestement connu des jours meilleurs, mais qui, laissées à l’abandon pendant des années, se dégradent peu à peu jusqu’à devenir parfois de véritables ruines. Et nous nous disons : « Mais quel dommage ! Qu’est-ce qui a bien pu se passer ? »

Pour les avocats et les notaires, ce « mystère » est souvent facile à expliquer : il s’agit très fréquemment de biens bloqués par des divorces ou des successions interminables, des conflits familiaux ou encore des successions sans maître.

Pendant ce temps, la crise du logement s’aggrave.

C’est à cette situation que le législateur a voulu s’attaquer avec la loi du 7 avril 2026, dite loi de simplification de la sortie des indivisions et des successions vacantes.

C’est une toute petite loi, à peine 7 articles, mais qui, bien appliquée, pourrait considérablement soulager bien des personnes !

Tout d’abord, qu’est-ce qu’une indivision ? En droit français, l’indivision désigne le fait qu’un même bien appartient à plusieurs personnes en commun, notamment plusieurs héritiers après un décès. En principe, cette situation est temporaire, le temps d’organiser le partage. Mais dans la pratique, elle peut devenir une impasse, pour plusieurs raisons : désaccords entre héritiers, conflits familiaux, inaction de certains (notamment lorsqu’ils occupent le bien gratuitement) ou encore la difficulté à retrouver tous les ayants droit.

Dans les cas les plus graves, la situation reste figée pendant des décennies. Un exemple marquant a été évoqué lors des débats parlementaires : 18 héritiers se confrontant depuis 1973 dans le cadre d’une succession ouverte en…1973. Il suffisait qu’un seul ayant-droit refuse les solutions proposées pour bloquer la vente du bien, et ce dossier a occupé trois générations de notaires…

La plupart du temps, dans ces cas, les biens ne peuvent ni être vendus, ni loués, ni même entretenus. Ils se dégradent progressivement, au détriment des familles, mais aussi des communes.

Les principales mesures de la loi du 7 avril 2026

A. Faciliter la vente des biens en indivision

Le but affiché de la réforme est d’empêcher de tels blocages et ainsi éviter que des logements se dégradent et demeurent vides pendant des années, voire des décennies.

Désormais, grâce à la nouvelle loi, le juge peut autoriser un indivisaire (c’est-à-dire l’un des propriétaires en indivision) à signer seul un acte de vente lorsque l’intérêt commun de l’indivision le justifie.

Plusieurs conditions doivent toutefois être réunies : il doit exister un blocage réel, la vente doit être justifiée par la situation du bien (par exemple son état de dégradation) ou par les charges qui pèsent sur lui, et l’opération ne doit pas porter une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires.

Concrètement, lorsque le bien se dégrade et que certains héritiers restent silencieux ou sont impossibles à joindre, un indivisaire peut saisir le juge et demander l’autorisation de vendre seul, si cette décision apparaît nécessaire et équilibrée.

Cette solution était déjà admise par la Cour de cassation, mais elle est désormais inscrite dans la loi, et n’est donc plus soumise à un aléa.

C’est désormais l’intérêt de l’ensemble des indivisaires qui compte, et non la liberté de chacun individuellement, dès lors que cette liberté met en péril les biens de tous.

B. Accélérer le traitement des successions vacantes

La loi traite également la question des successions vacantes, qui représentent une part importante du patrimoine immobilier laissé sans utilisation. On parle de succession vacante lorsqu’aucun héritier ne se manifeste, que tous ont renoncé à la succession (en raison de dettes du défunt par exemple) ou qu’ils sont introuvables.

Désormais, dans ce type de situation, la succession peut être déclarée vacante par le juge. L’administration est alors désignée comme curateur, c’est-à-dire chargée de représenter la succession. Elle peut intervenir rapidement pour sécuriser les biens, les gérer et organiser leur vente si nécessaire.

La réforme renforce aussi la publicité des décisions, notamment par voie numérique, afin de mieux informer les éventuels héritiers et d’accélérer les procédures.

Ainsi, un logement resté fermé pendant des années faute d’héritiers identifiés pourra être pris en charge plus rapidement, entretenu, puis remis sur le marché.

Cette évolution permet d’éviter l’abandon prolongé des biens tout en préservant leur valeur.

C. Moderniser et accélérer la procédure judiciaire

Par ailleurs, la loi réforme en profondeur la procédure de partage judiciaire. Il s’agit de la procédure par laquelle, en cas de blocage, l’indivisaire qui veut enfin débloquer la situation, saisit le tribunal d’une demande de désignation d’un notaire afin de forcer le partage.

Cette réforme concerne non seulement les successions, mais aussi les partages entre époux, partenaires de PACS ou concubins, et même certaines situations en l’absence d’indivision, lorsque la complexité du dossier le justifie.

Avant la réforme, si un des indivisaires, par son inaction, son silence ou son refus de solutions, pouvait bloquer le partage avant que le tribunal ne soit saisi, force était de constater que ce même indivisaire pouvait encore, par son attitude négative, perpétuer le blocage après la désignation du notaire.

La seule solution consistait alors à multiplier les démarches pour faire avancer le dossier, et l’avocat des « victimes » de ce mauvais partageur n’avait d’autre choix que d’écrire au juge commis, à savoir le magistrat qui restait saisi pendant toute la durée du partage judiciaire.

Malheureusement, ce juge demeurait trop souvent sans réaction, ou du moins sans réaction réellement utile, et aucune solution n’était trouvée, ce qui vidait de toute substance la procédure de partage judiciaire.

Désormais, grâce à cette réforme inspirée du droit local d’Alsace-Moselle, le juge jouera un rôle plus actif. Il pourra intervenir à chaque étape, en lien avec le notaire, pour trancher les difficultés au fur et à mesure qu’elles se présentent au cours des opérations de partage.

D. Un nouveau rôle, plus pro-actif, pour les acteurs publics et locaux

La loi renforce également les moyens d’action des acteurs publics. Elle permet notamment à l’administration fiscale de transmettre aux communes des informations utiles sur les biens dont le propriétaire est inconnu ou incertain, afin de faciliter leur identification et leur traitement.

Cette coopération renforcée permet d’anticiper les situations d’abandon et de mieux gérer les biens vacants, en particulier dans les territoires où ces problèmes sont particulièrement importants.

Et l’avocat dans tout cela ?

Le rôle de l’avocat est primordial pour l’indivisaire qui, bien souvent, se retrouve démuni et isolé face à l’inaction, voire l’hostilité d’un ou de plusieurs proches.

Concrètement, plusieurs situations reviennent fréquemment dans nos dossiers :

Vous êtes plusieurs héritiers sur un bien, une majorité souhaite vendre, mais un seul bloque depuis des mois ou des années. La loi vous ouvre désormais la voie d’une vente à la majorité des deux tiers ; encore faut-il constituer le dossier, notifier correctement les autres indivisaires, et anticiper la saisine du juge si nécessaire. C’est précisément là que l’avocat intervient, en sécurisant chaque étape pour que la procédure aboutisse réellement.

Vous payez seul, depuis des années, la taxe foncière, les charges ou les travaux conservatoires d’un bien que personne n’entretient, alors que d’autres héritiers se sont volatilisés ou refusent de participer. L’avocat peut engager une action pour faire reconnaître votre situation, obtenir la prise en charge des dépenses par l’indivision, et, si nécessaire, saisir le juge pour obtenir l’autorisation de vendre seul.

Vous faites face à un cohéritier injoignable, silencieux ou de mauvaise foi, qui laisse pourrir la situation en sachant que son inaction suffit à tout bloquer. La réforme permet désormais au juge de statuer malgré ce silence ; l’avocat est celui qui construit le dossier, déclenche la procédure et veille à ce que le blocage ne se déplace pas du refus vers l’inertie.

À l’inverse, vous pouvez être celui ou celle que l’administration considère comme absent d’une succession, alors que vos droits sont bien réels. Dans ce cas, l’avocat agit rapidement pour éviter qu’une succession ne soit déclarée vacante à tort, et pour faire valoir votre qualité d’héritier avant que le bien ne soit engagé dans une procédure de curatelle.

Enfin, parce que la loi est récente et que ses décrets d’application tardent, les premières années d’application vont inévitablement faire apparaître des zones grises. L’avocat devra parfois faire preuve d’imagination, articuler les textes nouveaux avec ceux qui demeurent, et trouver des solutions parfois originales pour préserver les droits de son client dans ce nouveau contexte.

En pratique, la loi du 7 avril 2026 ouvre des portes qui étaient jusque-là fermées ; mais encore faut-il savoir lesquelles pousser, dans quel ordre, et avec quels arguments. C’est tout le sens de l’accompagnement par un avocat : transformer un outil juridique en une issue concrète pour votre situation.

Nos avocats, experts en droit des successions, se tiennent à votre disposition pour répondre à toutes vos questions et vous conseiller. Nos entretiens peuvent se tenir en présentiel ou en visio-conférence. Vous pouvez prendre rendez-vous directement en ligne sur www.agn-avocats.fr.

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