Le devoir d’information en matière de vente immobilière : la vigilance s’impose pour tous les acteurs de la vente
L’information des parties au contrat de vente immobilière constitue une obligation dès la signature de « l’avant-contrat » à savoir la promesse de vente ou le compromis de vente et se prolonge jusqu’à l’acte de réitération de la vente.
Des décisions récentes de la Cour de Cassation sont venus réaffirmer cette exigence et en préciser les contours.
Quelle information est susceptible de rentrer dans le champ contractuel ou précontractuel ?
Il s’agit d’une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre.
L’une des parties doit en informer l’autre dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.
L’article 1112-1 du code civil précise que néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.
Il n’y a donc pas de devoir d’information général mais l’information doit être pertinente dans la mesure où elle doit être en lien avec l’objet du contrat et être utile aux parties.
C’est cette information qui permet d’assurer le consentement libre et éclairé du contractant.
Si une information lui est cachée, cela peut remettre en cause son consentement.
Il y a donc un devoir de se renseigner sur les motivations et les intérêts de son cocontractant.
En conclusion, l’information des contractants est justifiée par l’obligation de loyauté qui prévaut dans le contrat.
La Cour de Cassation a eu l’occasion de rappeler que dans le cas d’une promesse unilatérale de vente où seul le promettant s’engage à vendre et que le bénéficiaire ne contracte pas l’obligation d’acheter, l’obligation de loyauté, de bonne foi et de sincérité s’apprécie lors de la vente définitive [Cass. 3e civ. 19-1-2022 n° 20-13.951 F-D].
Qui est concerné par le devoir d’information ?
L’acheteur et le vendeur :
Evidemment dans le cadre d’une vente par un professionnel de l’immobilier, ce dernier sera considéré comme le débiteur naturel de l’information à l’égard de l’acheteur profane.
C’est le cas en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) où la loi est particulièrement protectrice à l’égard des acheteurs puisque l’acte de vente doit contenir :
– une description exacte et détaillée du logement (consistance, caractéristiques techniques, matériaux utilisés…) ainsi que sa situation exacte dans l’immeuble ou l’ensemble immobilier,
– le prix et l’échelonnement des paiements en fonction de l’avancement des travaux,
– les modalités de la vente,
– la date d’achèvement du logement et la date de livraison,
– les garanties financières d’achèvement des travaux et/ou de remboursement ainsi que toutes les assurances-construction (biennale, décennale…),
– le rappel de toutes les autorisations administratives obtenues, notamment le permis de construire.
Le projet de VEFA accompagné des documents (évoqués ci-dessus) doit être communiqué à l’acquéreur au moins un mois avant la date prévue pour la signature de la vente définitive afin de lui permettre de les examiner.
L’obligation d’information concerne aussi les particuliers dans le cadre d’une vente intervenant entre eux.
Par exemple, la Cour de Cassation est venue préciser que l’acheteur d’un bien occupé qui, après la signature de la promesse unilatérale de vente, conclut un accord de libération des lieux avec l’occupant, sans en informer le vendeur lors de la signature de l’acte authentique manque à son obligation d’information et de loyauté.
[Cass. 3e civ. 19-1-2022 n° 20-13.951 F-D].
Les conseillers et mandataires :
– Le notaire est tenu d’un devoir d’information et de conseil :
Le notaire est tenu professionnellement d’éclairer les parties sur les incidences notamment fiscales des actes qu’il a reçus ainsi que de s’assurer de leur validité et de leur efficacité.
Des acquéreurs prétendaient que le notaire avait manqué à son obligation d’information et de conseil sur les conditions légales d’octroi d’un avantage fiscal et n’auraient pas attiré leur attention sur le fait que les conditions légales n’étaient pas réunies au jour de la vente.
La Cour de Cassation estime que les acquéreurs étaient pleinement informés des conditions légales au visa des mentions contenues dans l’acte authentique.
[Cass. 1re civ., 2 févr. 2022, n° 20-14.296, D]
– L’agent immobilier est tenu d’informer…
L’agent immobilier avait publié une annonce mentionnant que le bien avait une surface habitable de 110 m2 et rédigé la promesse de vente au vu des permis de construire qui comportaient une surface habitable moitié moindre et sur lesquels manquaient manifestement la véranda, le garage et une troisième pièce alors qu’il avait connaissance des lieux et des documents. Il a de ce fait engagé sa responsabilité pour manquement à son devoir d’information.
[Cass. 1re civ., 2 févr. 2022, n° 20-18.388, D]
Mais il n’est pas conseiller et son devoir d’information trouve ses limites :
Lorsque l’acquéreur est averti de risques potentiels de mérule, informé par les actes notariés des dégâts pouvant être occasionnés par sa présence et a renoncé à demander au vendeur la réalisation d’un diagnostic, l’agent immobilier n’est pas tenu de lui conseiller de procéder à un tel diagnostic.
[Cass. 1re civ., 16 mars 2022, n° 20-22.341, D]
– Contrairement au conseiller en gestion de patrimoine :
Par exemple en cas d’investissement dans une résidence de tourisme, les informations fournies aux acquéreurs présentaient le projet comme dénué de risque avec la sécurité de loyers garantis pendant 9 ans sans comporter la moindre réserve sur les risques liés à la l’éventuelle défaillance du preneur à bail.
La Cour de Cassation confirme l’arrêt de la cour d’appel en ce qu’il a jugé que la sécurité était déterminante du consentement des acquéreurs et qu’ils n’avaient pas été informés du risque de non perception des loyers de sorte que le conseiller en gestion de patrimoine a manqué à son devoir d’information.
[Cass. 3e civ., 2 févr. 2022, n° 21-10.193]
Quelles sont les sanctions en cas de manquements au devoir d’information ?
Outre la responsabilité de celui qui en était tenu et par conséquent l’octroi de dommages et intérêts parfois importants [par exemple le préjudice causé par le manquement à son devoir d’information correspond à l’intégralité de la perte des loyers subie voir infra Cass. 3e civ., 2 févr. 2022, n° 21-10.193] le manquement au devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.
Ainsi le manquement au devoir d’information peut être constitutif d’un vice du consentement comme l’erreur, ou le dol.
Sans cela, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.
Ce constat peut justifier à lui seul l’anéantissement du contrat.
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AGN AVOCATS – Immobilier
