La responsabilité de la commune en matière d’immeubles menaçant ruine

L’obligation du maire d’intervenir en présence d’un péril

La police spéciale des immeubles menaçant ruine est régie par les dispositions des articles L. 511-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation. Elle s’applique lorsque le danger résulte des caractéristiques propres de l’immeuble ou d’une cause inhérente à la construction.

Lorsque les conditions légales sont réunies, le maire peut prendre un arrêté de mise en sécurité selon la procédure « ordinaire » ou, en cas d’urgence, selon la procédure de mise en sécurité « urgente »^[1].

Au-delà de cette police spéciale, le Conseil d’État admet également l’intervention du maire sur le fondement de ses pouvoirs de police administrative générale lorsqu’une situation d’extrême urgence crée un péril particulièrement grave et imminent, quelle qu’en soit la cause^[2].

La responsabilité de la commune en cas de carence du maire

La nécessité d’une faute imputable à la commune

La responsabilité de la commune peut être engagée pour faute simple en cas de carence du maire dans l’exercice de ses pouvoirs de police des immeubles menaçant ruine^[3].  Le juge vérifie concrètement si le maire est resté inactif ou s’il a accompli des diligences raisonnables, et si la situation justifiait juridiquement de mettre en œuvre la procédure de péril.

Ainsi, le maire ne peut s’exonérer de sa responsabilité en invoquant sa méconnaissance de la situation lorsqu’il disposait d’éléments lui permettant d’apprécier l’existence du danger^[4].

La faute peut également résulter de l’absence de poursuite de la procédure engagée. Ainsi, l’abstention de l’autorité municipale à poursuivre les démarches nécessaires à la suppression du danger ou à mettre en œuvre les travaux prescrits est susceptible d’engager la responsabilité de la commune^[5].

De même, lorsque les propriétaires demeurent défaillants, il appartient au maire de faire exécuter les mesures prescrites dans un délai raisonnable. Son abstention ou son intervention tardive est susceptible d’engager la responsabilité de la commune^[6].

La preuve d’un préjudice et d’un lien de causalité

L’engagement de la responsabilité de la commune demeure subordonné à la démonstration d’un lien de causalité direct et certain entre la faute reprochée au maire et le dommage invoqué.

Le juge exerce un contrôle strict sur l’existence de ce lien de causalité et écarte la responsabilité de la commune lorsque le dommage trouve principalement son origine dans le comportement du propriétaire, d’un tiers ou dans des désordres distincts du péril initial^[7].

La responsabilité de la commune résultant d’un arrêté de mise en sécurité illégal

Les illégalités affectant un arrêté de mise en sécurité sont également susceptibles de constituer une faute de nature à engager la responsabilité de la commune.

La responsabilité peut ainsi être recherchée en raison d’un défaut de contradictoire, d’une expertise irrégulière ou d’erreurs dans l’appréciation du péril. 

Toutefois, sur le terrain indemnitaire, l’illégalité constatée ne suffit pas à ouvrir droit à réparation si, dans une procédure régulière, la même décision aurait été légalement prise et si le dommage résulte en réalité de l’état dégradé de l’immeuble imputable aux carences du propriétaire^[8].

Les principaux vices de forme susceptibles d’affecter la légalité de l’arrêté sont analysés dans notre article n° 2 « Motivation insuffisante, signature irrégulière ou mentions manquantes : les vices de forme qui fragilisent l’arrêté de mise en sécurité », tandis que les délais de recours et les moyens permettant d’en obtenir l’annulation sont détaillés dans notre article n° 3 « Arrêté de mise en sécurité : délais, recours et moyens de contestation ».

Le recours au référé-mesures utiles en cas d’inaction de la commune

Le référé mesures utiles permet au juge administratif d’ordonner toute mesure utile justifiée par l’urgence. Cette procédure ne peut toutefois, en principe, faire obstacle à l’exécution d’une décision administrative, sauf lorsqu’il s’agit de prévenir un péril grave^[9].

Elle peut notamment être utilisée lorsque la commune demeure inactive face à un immeuble menaçant ruine. Le juge peut alors enjoindre à la collectivité de prendre les mesures conservatoires nécessaires pour faire cesser un dommage grave et immédiat résultant de la carence du maire dans l’exercice de ses pouvoirs de police.

Articles L.511-11 et L.511-19 du Code de la construction et de l’habitation ↑ CE, 10 octobre 2005, Commune de Badinières, n° 259205 ; CE, 5 juin 2019, n°417305 ↑ CAA Toulouse, 24 juin 2025, n° 23TL02093 ↑ CAA Lyon, 17 octobre 2017, n°16LY00192 ↑ CE, 27 décembre 2006, Commune de Baalon, n° 284022 ; CAA Marseille, 30 juillet 2013, n°11MA0320 ↑ CAA Nancy, 18 juin 2019, n° 18NC01916 ; CAA Toulouse, 24 juin 2025, n° 23TL02093 ↑ CAA Toulouse, 31 janvier 2023, n° 21TL00215  ↑ CAA Nantes, 30 juin 2023, n° 22NT00928 ↑ CE, 17 août 2022, n° 464622 ↑

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