Le vendeur contourne l’agence : pouvez-vous récupérer votre commission ?

Vous avez présenté un acquéreur à votre vendeur, mais celui-ci décide finalement de vendre directement avec lui ? Pouvez-vous malgré tout récupérer votre commission ?

Vous avez organisé les visites, présenté le bien et trouvé un acquéreur.

Pourtant, quelques semaines plus tard, vous découvrez que le vendeur a conclu directement la vente avec ce même acquéreur, sans passer par votre agence.

Cette situation peut être particulièrement frustrante ; mais surtout, elle nécessite d’examiner attentivement votre mandat de vente et les circonstances de la transaction.

Le mandat de vente est-il déterminant ?

Oui. En matière immobilière, le droit à rémunération de l’agent immobilier est strictement encadré par la loi Hoguet du 2 janvier 1970.

L’agent immobilier doit notamment disposer d’un mandat écrit préalable avant de négocier ou de s’engager dans une opération immobilière.

Le mandat doit également préciser les conditions de votre rémunération et la personne qui en supportera la charge.

Avant toute action, il convient donc de vérifier la régularité du mandat, sa durée, son caractère exclusif ou non exclusif et les clauses relatives à votre rémunération.

La vente directe avec l’acquéreur fait-elle disparaître votre droit à commission ?

Pas nécessairement.

Si vous êtes titulaire d’un mandat et que vous avez effectivement présenté l’acquéreur au vendeur, votre intervention peut être déterminante dans la réalisation de la vente.

Le fait que le vendeur ait finalement traité directement avec l’acquéreur ne suffit donc pas, dans toutes les situations, à écarter votre rémunération.

Il faut toutefois pouvoir démontrer le lien entre votre intervention et la vente finalement réalisée.

C’est pourquoi la conservation des preuves est essentielle : bon de visite, échanges avec l’acquéreur et le vendeur, annonce, compte rendu de visite, offre d’achat ou encore échanges relatifs aux négociations.

La jurisprudence protège-t-elle l’agent immobilier contre le contournement ?

Oui, sous certaines conditions.

La Cour de cassation a ainsi jugé que lorsqu’un agent immobilier, titulaire d’un mandat, fait visiter le bien à un acquéreur et que le vendeur traite ensuite directement avec celui-ci, l’opération peut être réputée conclue par l’entremise de l’agent immobilier. (Cass. 3e civ., 11 septembre 2025, n° 23-17.579)

La jurisprudence reconnaît le droit de l’agent immobilier au paiement de la commission prévue au mandat, malgré la vente réalisée directement entre le vendeur et l’acquéreur.

Mais il est important de pouvoir démontrer votre intervention : mandat régulier, visite du bien, identité de l’acquéreur présenté et chronologie des échanges sont autant d’éléments à conserver.

Que devez-vous faire ?

En cas de vente réalisée sans votre intervention, commencez par reconstituer la chronologie complète :

• signature du mandat;
• publication de l’annonce;
• présentation de l’acquéreur;
• visite du bien;
• éventuelle offre d’achat;
• négociations;
• conclusion de la vente.

Vous pourrez ensuite déterminer si vous êtes fondé à réclamer votre commission ou, selon les circonstances, des dommages et intérêts.

Pour aller plus loin

• Comment vendre un bien immobilier sans passer par une agence ?
• Les points de vigilance lors de la signature d’un compromis ou d’une promesse de vente
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