Vous avez présenté un bien à un acquéreur, mais celui-ci décide finalement de traiter directement avec le vendeur pour éviter les frais d’agence ? Pouvez-vous obtenir une indemnisation ?
La situation est fréquente : vous organisez la visite, présentez le bien et mettez en relation le vendeur et l’acquéreur.
Quelques semaines plus tard, vous découvrez que les parties ont conclu directement la vente, sans votre intervention.
L’acquéreur n’est pourtant pas partie au mandat de vente.
Peut-il malgré tout être tenu responsable de la perte de votre commission ?
Une décision récente de la Cour de cassation du 7 mai 2026 (Cass. 3e civ., 7 mai 2026, n° 24-10.637) apporte une réponse importante.
L’acquéreur peut-il être responsable envers l’agent immobilier ?
Oui, dans certaines circonstances.
La Cour de cassation rappelle que l’acquéreur, même s’il n’est pas partie au mandat de vente, peut engager sa responsabilité extracontractuelle lorsqu’un comportement fautif lui a permis de faire perdre sa commission à l’agent immobilier.
Cette solution repose notamment sur les articles 1200 et 1240 du Code civil, ainsi que sur l’article 6 de la loi Hoguet et l’article 73 du décret du 20 juillet 1972.
Mais attention : le simple fait pour un acquéreur de chercher à négocier directement avec le vendeur ne suffit pas.
Il faut caractériser un comportement fautif, et notamment, lorsque l’absence de rémunération de l’agence en résulte, des manœuvres frauduleuses.
Que s’est-il passé dans l’affaire jugée en 2026 ?
Dans cette affaire, une agence immobilière disposait d’un mandat non exclusif de vente et avait fait visiter une villa aux acquéreurs.
La vente a finalement été conclue directement entre les vendeurs et les acquéreurs, sans rémunération de l’agence.
Les acquéreurs connaissaient pourtant le droit à rémunération de l’agent immobilier.
Surtout, la promesse de vente avait été signée seulement cinq semaines après la visite et comportait une clause prévoyant que les acquéreurs prendraient en charge les éventuelles poursuites engagées par les agences ayant présenté le bien.
L’acte authentique ne faisait ensuite plus référence à l’intervention de l’agence ni à cette clause.
Pour la Cour de cassation, l’ensemble de ces éléments permettait de caractériser une volonté d’agir en fraude aux droits de l’agent immobilier.
La responsabilité extracontractuelle des acquéreurs pouvait donc être engagée.
Le simple souhait d’éviter les frais d’agence suffit-il ?
Non.
C’est un point essentiel pour les professionnels de l’immobilier.
Un acquéreur peut chercher à défendre ses propres intérêts et souhaiter acheter moins cher.
Le seul fait de vouloir éviter une commission d’agence ne caractérise pas automatiquement une faute.
Il faut des éléments supplémentaires permettant de démontrer un véritable contournement frauduleux.
La Cour de cassation s’inscrit ici dans une jurisprudence déjà ancienne : l’acquéreur peut être condamné lorsqu’il adopte un comportement fautif qui prive l’agent immobilier de sa rémunération.
Quels éléments devez-vous conserver ?
En cas de vente conclue sans votre intervention, la preuve sera déterminante.
Conservez notamment :
- le mandat de vente;
- le bon de visite;
- les échanges avec l’acquéreur;
- les échanges avec le vendeur;
- les offres d’achat;
- les comptes rendus de visite;
- les éléments permettant de connaître la date de la vente;
- tout document révélant que l’acquéreur connaissait votre droit à rémunération.
La chronologie peut également être essentielle pour établir un éventuel contournement.
Vous découvrez qu’un acquéreur que vous aviez présenté a finalement acheté directement auprès du vendeur ? Si des manœuvres frauduleuses ont été mises en place pour vous évincer, une action en responsabilité peut être envisagée.
Pour aller plus loin
- Comment vendre un bien immobilier sans passer par une agence ?
- Les points de vigilance lors de la signature d’un compromis ou d’une promesse de vente
- Le vendeur contourne l’agence : pouvez-vous récupérer votre commission ?
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