Vous avez fait visiter un bien à un acquéreur qui signe un bon de visite, mais celui-ci achète finalement le bien par l’intermédiaire d’une autre agence ? Pouvez-vous réclamer votre commission ?
Le bon de visite est un document très utilisé par les agents immobiliers.
Il permet notamment de conserver la trace d’une visite et d’identifier l’acquéreur à qui le bien a été présenté.
Mais attention : le bon de visite ne suffit pas, à lui seul, à créer un droit à commission.
Le bon de visite remplace-t-il le mandat ?
Non.
L’article 6 de la loi Hoguet et l’article 72 du décret du 20 juillet 1972 imposent à l’agent immobilier de disposer d’un mandat écrit préalable.
Le mandat doit notamment déterminer les conditions de votre rémunération.
Le bon de visite a donc une fonction différente ; il permet principalement de démontrer que vous avez effectivement présenté le bien à l’acquéreur.
Il constitue ainsi un élément de preuve, mais ne remplace pas le mandat.
Que peut prouver votre bon de visite ?
Le bon de visite peut permettre d’établir que :
- l’acquéreur connaissait le bien par votre intermédiaire;
- vous avez organisé une visite;
- cette visite est intervenue avant la vente;
- l’acquéreur avait connaissance de l’intervention de votre agence.
Il doit cependant être conservé avec les autres pièces du dossier : mandat, annonce, échanges avec le vendeur et l’acquéreur, offre d’achat, comptes rendus de visite et échanges relatifs aux négociations.
Plus la chronologie est documentée, plus il sera possible d’établir précisément votre intervention.
Et si un confrère conclut finalement la vente ?
La situation doit être analysée au regard des mandats détenus par les différentes agences.
Lorsque plusieurs agences disposent de mandats non exclusifs, le simple fait d’avoir été le premier professionnel à présenter le bien ne signifie pas automatiquement que vous avez droit à la commission.
La signature d’un bon de visite ne signifie pas que votre agence bénéficiera automatiquement de la commission si un confrère réalise finalement la vente.
La Cour de cassation l’a rappelé dans l’un de ses arrêts : lorsque le vendeur a confié le bien à plusieurs agences dans le cadre de mandats non exclusifs, la commission est en principe due à l’agence par l’entremise de laquelle la vente a effectivement été conclue, même si l’acquéreur avait été précédemment présenté par une autre agence. (Cass. 1re civ., 15 janvier 2015, n° 13-25.955)
La première agence n’est toutefois pas nécessairement dépourvue de recours.
Elle peut solliciter des dommages et intérêts si elle démontre une faute du vendeur ayant eu pour conséquence de la priver de la réalisation de la vente.
Comment sécuriser votre dossier ?
Pour défendre efficacement vos intérêts, conservez systématiquement :
- le mandat de vente ; vérifiez sa date, sa durée, son caractère exclusif ou non exclusif et les conditions de rémunération;
- le bon de visite ; il permet de matérialiser la présentation du bien à l’acquéreur;
- les échanges SMS, courriels, offres d’achat et comptes rendus permettent de retracer les négociations;
- la chronologie de la vente ; la date de la visite, des négociations et de la vente peut être déterminante pour apprécier les circonstances du dossier.
Vous avez appris qu’un confrère a vendu un bien à un acquéreur que vous aviez précédemment accompagné ? Avant toute réclamation, faites vérifier votre mandat et l’ensemble des éléments permettant d’établir votre intervention.
Pour aller plus loin
- Comment vendre un bien immobilier sans passer par une agence ?
- Les points de vigilance lors de la signature d’un compromis ou d’une promesse de vente
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