DPE classé F : interdiction de louer en 2028, comment anticiper ?

Vous êtes propriétaire d’un logement classé F au diagnostic de performance énergétique (DPE) et vous vous demandez si vous pourrez encore le louer dans quelques années ? La réponse est claire : à compter du 1er janvier 2028, la location d’un logement classé F deviendra tout simplement impossible, le logement étant réputé indécent. La bonne nouvelle, c’est qu’il vous reste une fenêtre de deux ans pour sécuriser votre situation. Encore faut-il anticiper dès maintenant, car certaines sanctions sont déjà applicables. AGN Avocats vous explique le calendrier, les risques et les stratégies possibles.

Ce que la loi prévoit et les sanctions encourues

Un calendrier d’interdiction progressive des passoires thermiques

C’est la loi Climat et résilience (n° 2021-1104) qui a organisé l’extinction progressive du marché des logements les plus énergivores, dits « passoires thermiques ». Le classement des logements, de A (extrêmement performant) à G (extrêmement peu performant), est défini par l’article L. 173-1-1 du Code de la construction et de l’habitation, en fonction de la consommation d’énergie et des émissions de gaz à effet de serre du logement.

Le principe est posé par l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 : le bailleur doit remettre au locataire un logement décent, répondant désormais à un niveau de performance énergétique minimal. Le calendrier est le suivant :

• depuis le 1er janvier 2025, un logement décent doit être classé au minimum entre A et F : les logements classés G sont réputés indécents ;
• à compter du 1er janvier 2028, le niveau exigé passe à la classe E : les logements classés F deviennent à leur tour indécents ;
• à compter du 1er janvier 2034, le niveau exigé passera à la classe D.

La loi prévoit des échéances décalées en Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte.

Quelles locations sont concernées ?

L’obligation de délivrance d’un logement décent s’applique aux locations qui constituent la résidence principale du locataire, qu’il s’agisse de baux d’habitation vides ou meublés.

En revanche, les logements-foyers et les logements destinés aux travailleurs agricoles, soumis à des règlements spécifiques, en sont exclus.

La loi aménage également deux tempéraments lorsque le niveau de performance ne peut pas être atteint : le juge ne peut pas ordonner les travaux de mise en conformité lorsque le logement est en copropriété et que son propriétaire démontre qu’il a diligenté la mise à l’ordre du jour des travaux nécessaires aux parties communes et réalisé, dans son lot, les travaux adaptés aux caractéristiques du bâtiment, ou lorsque le logement est soumis à des contraintes architecturales ou patrimoniales qui font obstacle à l’atteinte du niveau exigé.

Des sanctions déjà partiellement applicables

L’action du locataire en mise en conformité. Le locataire d’un logement indécent peut demander au bailleur sa mise en conformité, sans que la validité du bail en cours soit remise en cause (article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989). À défaut d’accord ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation, puis le juge. Ce dernier détermine alors la nature des travaux à réaliser et leur délai d’exécution ; il peut réduire le montant du loyer, voire suspendre, avec ou sans consignation, le paiement du loyer et la durée du bail jusqu’à l’exécution des travaux.

Le gel des aides au logement. Lorsque l’organisme payeur (CAF, MSA) constate que le logement ne satisfait pas aux caractéristiques de décence, l’allocation de logement est conservée par l’organisme payeur pendant un délai maximal fixé par voie réglementaire, le temps pour le bailleur de mettre le logement en conformité (article L. 843-1 du Code de la construction et de l’habitation). Concrètement, l’aide n’est plus versée au bailleur : le locataire, informé par l’organisme payeur, ne règle que le loyer diminué du montant des allocations, et le bailleur ne peut ni se prévaloir de cette diminution pour réclamer la résiliation du bail, ni prétendre augmenter son loyer.

L’impossibilité d’augmenter le loyer. Ce verrou existe déjà pour les logements classés F et G depuis l’été 2022. D’une part, la révision annuelle du loyer et la majoration de loyer consécutive à des travaux d’amélioration ne peuvent pas être appliquées aux logements classés F ou G (article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989) : la clause d’indexation est neutralisée. D’autre part, lorsqu’un logement de classe F ou G fait l’objet d’une nouvelle location, le loyer du nouveau contrat ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire (article 17, II de la même loi).

Sécuriser son DPE avant toute décision

Avant de choisir une stratégie, la première démarche consiste à partir d’un DPE fiable.

Vérifier la date et la fiabilité de votre DPE. Le DPE fait partie du dossier de diagnostic technique que le bailleur doit annexer au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement, et qu’il doit tenir à la disposition de tout candidat locataire (article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989). Il mentionne la quantité d’énergie consommée ou estimée, les émissions de gaz à effet de serre, ainsi que des recommandations de travaux et le montant théorique des dépenses d’énergie (article L. 126-26 du Code de la construction et de l’habitation). Sa durée de validité est fixée par voie réglementaire : si votre DPE est ancien ou établi selon une méthode antérieure, faites-le refaire par un diagnostiqueur répondant aux conditions de l’article L. 271-6 du même code.

Il est à noter que les DPE établis avant le 1er janvier 2013 sont totalement caducs ; les DPE réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 ne sont plus valables depuis le 31 décembre 2022. Ceux qui ont été réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 31 décembre 2024. Quant à ceux qui ont été réalisés à partir du 1er juillet 2021, ils demeurent valables 10 ans à compter de leur date d’établissement.

Contester un DPE erroné. Un classement erroné fausse toute votre stratégie : travaux engagés ou refusés à tort, impossibilité de relouer, décote à la vente. Si votre DPE vous paraît incohérent avec la réalité du logement (surface erronée, système de chauffage mal renseigné, consommation incompatible avec vos factures), faites établir un contre-diagnostic et rassemblez les documents disponibles (factures d’énergie, diagnostics antérieurs). En cas d’erreur avérée du diagnostiqueur, sa responsabilité civile peut être engagée et son assurance de responsabilité civile professionnelle peut être mobilisée, pour réparer le préjudice que l’erreur vous a causé : surcoût de travaux, perte de loyers, remboursement du diagnostic, décote de vente. Notez enfin que les recommandations de travaux du DPE n’ont qu’une valeur indicative : le locataire ne peut pas s’en prévaloir contre le bailleur (article 3-3, dernier alinéa). Le classement, lui, a une portée bien réelle, puisque c’est lui qui déclenche les interdictions de louer.

Les options stratégiques en 2026

Vous avez identifié un logement classé F avec un DPE fiable. Trois options s’offrent à vous.

Engager des travaux de rénovation énergétique. C’est l’option la plus vertueuse : l’objectif minimal est de sortir de la classe F avant le 1er janvier 2028, en visant au minimum la classe E. Un audit énergétique préalable vous fournira une feuille de route chiffrée et hiérarchisée (isolation des combles et des murs, remplacement du système de chauffage, menuiseries, ventilation). Le coût peut être significativement réduit par les aides publiques : MaPrimeRénov’, notamment ses dispositifs dédiés aux copropriétés, l’éco-PTZ, ou encore les aides des collectivités locales. En copropriété, engagez dès maintenant la discussion avec le syndic : les travaux sur les parties communes exigent des votes en assemblée générale, et la loi protège le copropriétaire bailleur qui, malgré ses diligences pour faire voter les travaux nécessaires, n’a pu atteindre le niveau de performance exigé.

Vendre avant l’échéance. Vendre un logement classé F reste juridiquement possible, y compris après 2028 : l’interdiction porte sur la location, non sur la vente. Mais vous devrez informer pleinement l’acquéreur du classement et de ses conséquences, et le prix en tiendra compte : les acquéreurs informés intègrent le coût des travaux et le risque locatif. Cette option peut se justifier pour un bien trop coûteux à rénover.

Ne rien faire, enfin, n’est pas neutre : aides gelées, indexation impossible, action du locataire en mise en conformité, décote de marché. Le statu quo vous expose à une dégradation progressive de la rentabilité du bien.

Vous louez un logement classé F ? N’attendez pas 2028 pour agir : le calendrier légal est définitivement fixé, les sanctions sont déjà partiellement en œuvre et les délais de travaux, de financement et de vote en copropriété se comptent en mois.

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