Un propriétaire peut-il donner congé à son locataire pour réaliser des travaux sur un logement indécent ?

Votre propriétaire souhaite mettre fin à votre bail pour effectuer des travaux ? Ce congé est-il toujours valable ?

Vous occupez un logement qui présente des désordres importants : humidité, surface insuffisante, installation électrique défectueuse, absence de ventilation ou encore non-respect des critères de décence.

Après plusieurs demandes de travaux, votre propriétaire vous délivre un congé en expliquant qu’il doit récupérer le logement afin de le remettre aux normes.

Une telle situation est fréquente en pratique. Beaucoup de bailleurs considèrent qu’il est plus simple de récupérer le logement pour effectuer les travaux plutôt que de les réaliser alors que le locataire est encore dans les lieux.

Mais cette solution est-elle conforme à la loi ?

Dans deux arrêts du 4 juin 2026 (n° 24-16.993 et n° 24-11.437), tous deux publiés au Bulletin, la Cour de cassation rappelle avec force que l’obligation de délivrer un logement décent est une obligation d’ordre public qui ne peut pas être détournée au détriment du locataire.

Ces décisions renforcent considérablement la protection des locataires tout en précisant les obligations qui pèsent sur les bailleurs.

Qu’est-ce qu’un logement décent ?

Avant toute chose, il convient de rappeler que le propriétaire ne peut pas louer n’importe quel logement.

La loi impose au bailleur de délivrer un logement répondant aux critères de décence définis notamment par la loi du 6 juillet 1989 et par le décret du 30 janvier 2002.

Le logement doit notamment :

• Assurer la sécurité physique et la santé des occupants,
• Disposer des équipements indispensables à un usage normal d’habitation,
• Respecter une surface habitable minimale,
• Etre protégé contre les infiltrations, l’humidité et les risques pour la santé.

Cette obligation ne s’applique pas uniquement lors de la signature du bail.

Elle perdure pendant toute la durée de la location.

Le propriétaire peut-il donner congé pour réaliser les travaux de mise en conformité ?

La réponse apportée par la Cour de cassation est particulièrement claire.

Dans l’affaire jugée le 4 juin 2026 (pourvoi n° 24-16.993), une bailleresse avait délivré un congé pour motif légitime et sérieux.

Elle expliquait devoir reprendre le logement afin de réaliser les travaux nécessaires à sa mise en conformité avec les règles de décence.

La cour d’appel avait validé ce raisonnement.

La Cour de cassation casse cette décision.

Elle énonce un principe inédit dont la portée dépasse largement cette seule affaire :

« ne constitue pas un motif légitime et sérieux de congé la réalisation de travaux par le bailleur destinés à remédier à l’indécence du logement dont il avait connaissance lors de la conclusion du bail. »

Autrement dit, un bailleur ne peut pas invoquer sa propre défaillance pour mettre fin au bail.

Pourquoi cette décision est-elle importante ?

Cette solution repose sur une idée simple.

Le propriétaire est tenu de délivrer un logement décent.

S’il loue volontairement un logement qui ne respecte pas cette obligation, il ne peut pas ensuite utiliser cette même situation pour demander au locataire de quitter les lieux.

Admettre l’inverse reviendrait à permettre au bailleur de tirer avantage de son propre manquement. La Cour de cassation refuse clairement cette logique. Le congé ne peut pas devenir un moyen de contourner les obligations imposées au bailleur.

Que doit faire le propriétaire lorsqu’un logement est indécent ?

Le bailleur reste naturellement tenu d’effectuer les travaux nécessaires. Mais ces travaux doivent, en principe, être réalisés sans remettre en cause les droits du locataire.

La loi prévoit d’ailleurs un mécanisme spécifique. Le locataire peut demander au juge d’ordonner la réalisation des travaux de mise en conformité.

L’objectif est clair : faire disparaître l’indécence du logement sans faire peser les conséquences de cette situation sur le locataire.

Le locataire peut-il toujours exiger les travaux ?

Oui. Le second arrêt rendu par la Cour de cassation le même jour (n° 24-11.437) complète parfaitement cette solution. La Haute juridiction rappelle que l’obligation de délivrer un logement décent est une obligation continue.

Cela signifie que tant que le logement demeure indécent, le locataire peut demander au juge d’ordonner l’exécution des travaux nécessaires. Peu importe que plusieurs années se soient écoulées depuis la signature du bail. Le temps ne fait pas disparaître l’obligation du propriétaire.

Le locataire peut-il également demander une indemnisation ?

Oui, mais avec une limite importante.

La Cour de cassation rappelle que les dommages et intérêts destinés à réparer les troubles de jouissance sont soumis à la prescription prévue par l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989.

En pratique, le locataire pourra obtenir une indemnisation correspondant aux trois années précédant sa demande en justice. Cette distinction est essentielle. Le droit d’obtenir les travaux subsiste tant que le logement demeure indécent.

En revanche, le droit à indemnisation est limité dans le temps.

Un exemple concret

Imaginons qu’un propriétaire loue en 2021 un studio dont la surface habitable est inférieure au minimum légal.

En 2026, le locataire obtient une décision constatant l’indécence du logement. Le propriétaire décide alors de délivrer un congé afin de récupérer le logement et de supprimer une cloison pour le remettre aux normes.

À la lumière de l’arrêt du 4 juin 2026, un tel congé ne pourra pas être considéré comme fondé sur un motif légitime et sérieux si le bailleur connaissait cette situation lors de la conclusion du bail.

Le locataire pourra, au contraire, demander que les travaux soient réalisés tout en restant dans les lieux. Il pourra également solliciter une indemnisation de son préjudice de jouissance, dans la limite des trois années précédant son action.

Une jurisprudence qui renforce la protection des locataires

Ces deux décisions s’inscrivent dans une évolution constante de la jurisprudence.

Quelques mois auparavant, la Cour de cassation avait déjà rappelé que les clauses du bail ne permettent pas au propriétaire d’échapper à son obligation de délivrer un logement décent, sauf en cas de force majeure.

Les arrêts du 4 juin 2026 franchissent une nouvelle étape. Ils rappellent que cette obligation est impérative et qu’elle ne peut être contournée ni par une clause contractuelle ni par la délivrance d’un congé destiné à corriger une situation dont le bailleur est lui-même responsable.

Cette position contribue à renforcer la cohérence du régime protecteur instauré par la loi du 6 juillet 1989.

Ce qu’il faut retenir

Les deux arrêts rendus par la Cour de cassation le 4 juin 2026 apportent des précisions importantes en matière de baux d’habitation.

Le propriétaire qui connaissait l’indécence du logement lors de la signature du bail ne peut pas donner congé à son locataire au seul motif qu’il souhaite réaliser les travaux de mise en conformité.

Parallèlement, le locataire conserve le droit de demander l’exécution forcée des travaux tant que le logement demeure indécent et peut obtenir une indemnisation de son préjudice dans la limite des trois années précédant son action en justice.

Ces décisions rappellent que l’obligation de délivrer un logement décent constitue l’une des obligations fondamentales du bailleur et qu’elle ne peut jamais se retourner contre le locataire qu’elle est précisément destinée à protéger.

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