Entrée en vigueur le 28 novembre 2025, la loi n° 2025-1129 de simplification du droit de l’urbanisme et du logement modifie en profondeur le quotidien des services d’urbanisme des communes et intercommunalités. Nouvelles règles d’instruction des permis, pouvoirs de sanction renforcés, simplification des procédures d’évolution des documents d’urbanisme : voici ce que les élus et agents instructeurs doivent intégrer sans tarder.
L’instruction des permis modificatifs : de nouvelles obligations dès réception
La cristallisation des règles d’urbanisme introduite par les nouveaux articles L. 431-6 et L. 441-5 du code de l’urbanisme crée une obligation nouvelle pour les services instructeurs : lors de l’examen d’un permis de construire ou d’aménager modificatif, ils doivent désormais vérifier si le permis initial a été délivré dans les 3 années précédentes et s’il est toujours en cours de validité.
Si tel est le cas, les dispositions du PLU entrées en vigueur après la délivrance du permis initial ne peuvent pas être opposées au pétitionnaire, sauf à ce qu’elles concernent la sécurité ou la salubrité publique. Cette obligation de vérification s’applique à toutes les demandes déposées depuis le 28 novembre 2025.
| Point de vigilance : la cristallisation ne concerne que les règles d’urbanisme au sens strict. Les autres législations applicables au projet, droit de l’environnement, accessibilité, réglementation thermique, droit de l’eau, continuent de s’appliquer dans leur version en vigueur au jour de la demande modificative. |
La simplification des procédures d’évolution des documents d’urbanisme
La loi réduit le nombre de procédures d’évolution du PLU et du SCoT. La procédure de modification simplifiée est supprimée : il n’existe désormais plus que deux procédures, la modification (généralisée) et la révision (réservée aux évolutions structurelles). Cette fusion vise à réduire les délais et à clarifier les choix procéduraux pour les collectivités.
Par ailleurs, la loi précise que les procédures de modification ayant pour seul objet la rectification d’une erreur matérielle ou la réduction d’une zone urbaine ou à urbaniser ne sont plus soumises à évaluation environnementale. Un allégement procédural non négligeable pour les petites communes.
La possibilité de créer un document d’urbanisme unique SCot/PLUi
Lorsque leur périmètre géographique est identique, les collectivités peuvent désormais créer un document d’urbanisme unique valant à la fois SCoT et PLUi. Ce dispositif, dont les modalités d’application seront précisées par décret, vise à éviter les doublons documentaires entre les deux niveaux de planification et à simplifier la gestion pour les intercommunalités à périmètre cohérent.
Des pouvoirs de sanction considérablement renforcés
C’est l’un des volets les plus significatifs de la réforme pour les élus locaux. La loi renforce substantiellement les pouvoirs du maire en matière de police de l’urbanisme face aux constructions irrégulières.
- Une amende administrative pouvant atteindre 30 000 euros peut désormais être prononcée par le maire, en complément de la mise en demeure habituelle.
- L’astreinte journalière est portée à 1 000 euros par jour (contre 500 euros auparavant), dans la limite de 100 000 euros.
- Le préfet peut se substituer au maire en cas d’inaction de ce dernier, ce qui renforce indirectement la pression sur les exécutifs locaux.
Ces nouvelles sanctions entrent en vigueur immédiatement pour les infractions constatées depuis le 28 novembre 2025. Leur mise en œuvre nécessite un arrêté motivé du maire et s’inscrit dans une procédure formalisée dont les étapes doivent être rigoureusement respectées pour éviter tout risque d’annulation contentieuse.
La gestion des recours contre vos décisions : des délais raccourcis, des nouvelles règles à appliquer
La loi modifie également les règles applicables aux recours contre les décisions d’autorisation ou de refus d’urbanisme. Le délai pour former un recours gracieux est réduit à un mois (contre deux auparavant), et ce recours ne proroge plus le délai contentieux.
Les délais au bas de vos décisions doivent être modifiés.
En outre, la disparition de l’intérêt du recours gracieux expose la mairie à être davantage assignée devant le Tribunal administratif, avec parfois peu de temps pour préparer une défense dans le cas du référé-suspension, dont l’introduction est facilitée.
Se former et s’adapter : une nécessité
La loi Huwart modifie en profondeur les réflexes procéduraux des services instructeurs. Plusieurs dispositions sont entrées en vigueur immédiatement, d’autres sont soumises à un délai de six mois (notamment les procédures d’évolution des documents d’urbanisme, applicables à partir de fin avril 2026). Il est indispensable que les équipes concernées soient informées et formées rapidement pour éviter les erreurs d’application qui pourraient fragiliser les décisions prises.
Nos avocats experts en urbanisme, se tiennent à votre disposition pour répondre à toutes vos questions et vous conseiller. Nous proposons des entretiens en présentiel ou en visioconférence. Vous pouvez prendre rendez-vous directement en ligne sur https://www.agn-avocats.fr/.
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