Depuis le 28 novembre 2025, les règles du jeu ont changé pour quiconque détient un permis de construire, en attend un, ou envisage de contester celui d’un voisin. La loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025 de simplification du droit de l’urbanisme et du logement — dite loi Huwart — est entrée en vigueur discrètement, mais ses effets sont loin d’être anodins. Tour d’horizon de ce qui change réellement, et de ce que vous devez savoir avant d’agir.
Pourquoi cette loi a-t-elle été adoptée ?
La France traverse une crise profonde du logement. Les mises en chantier ont chuté, les promoteurs peinent à sécuriser leurs projets face à une réglementation instable, et les délais de construction s’allongent. Face à cette situation, le législateur a souhaité envoyer un signal fort aux acteurs de la construction : les règles du jeu seront plus stables, les projets lancés pourront aller à leur terme sans être pris en otage par un changement de PLU survenu entre-temps.
Le résultat : une loi de 19 articles (sur 31 initiaux, le Conseil constitutionnel ayant censuré le reste) qui modifie en profondeur plusieurs pans du droit des autorisations d’urbanisme.
La grande nouveauté : la cristallisation des règles d’urbanisme
C’est la mesure phare de la réforme, et la plus attendue par les professionnels de la construction. Elle répond à une situation juridique longtemps source d’insécurité.
Le problème que la loi résout
Jusqu’au 27 novembre 2025, si vous obteniez un permis de construire et que vous souhaitiez y apporter une modification en cours de travaux (permis modificatif), vous pouviez vous voir opposer les nouvelles règles du PLU, même si votre permis initial avait été accordé sous des règles différentes. La jurisprudence dite « Leroy » imposait aux services instructeurs d’appliquer le droit en vigueur au jour de la demande modificative, et non au jour du permis initial. Résultat : un projet engagé pouvait se retrouver bloqué par une révision de PLU survenue entre-temps.
Ce que la loi change
Désormais, pendant les 3 ans suivant la délivrance de votre permis initial, les règles d’urbanisme applicables sont « cristallisées » à la date de ce permis. Concrètement : si vous déposez un permis modificatif dans ce délai, les services instructeurs ne peuvent pas vous opposer un changement de PLU intervenu après votre permis initial.
| Attention : cette cristallisation ne concerne que les règles d’urbanisme. Les autres législations, droit de l’environnement, accessibilité, normes de sécurité ou de salubrité publique, continuent de s’appliquer dans leur version en vigueur au moment du permis modificatif. |
Le permis de construire réversible : une nouvelle souplesse
La loi crée également un permis de construire dit « réversible », destiné à faciliter la transformation de bureaux, d’anciens bâtiments publics ou de locaux professionnels en logements. Ce mécanisme lève certains obstacles réglementaires qui empêchaient jusqu’alors la reconversion de ces biens, en autorisant des dérogations encadrées aux règles habituelles d’implantation, d’emprise au sol ou d’aspect extérieur.
Pour les propriétaires de locaux commerciaux vacants ou de bureaux inutilisés, cette mesure ouvre des perspectives concrètes à condition de bien en maîtriser les conditions d’application.
Des dérogations au PLU élargies à toutes les communes
Autre évolution notable : les dérogations aux règles du PLU en matière de gabarit, de densité, de stationnement ou de retrait (prévues à l’article L. 152-6 du code de l’urbanisme) sont désormais accessibles à toutes les communes. Jusqu’alors, ce dispositif était réservé aux zones tendues ou aux grandes agglomérations.
Pour les propriétaires souhaitant surélever leur immeuble, densifier un terrain ou réaménager des places de parking, cette ouverture peut changer la donne sous réserve d’une instruction motivée par le maire.
Des sanctions renforcées pour les constructions sans permis
La loi n’est pas uniquement favorable aux porteurs de projet. Elle durcit aussi les sanctions en cas de travaux irréguliers. Le maire peut désormais prononcer, en plus de la mise en demeure habituelle, une amende administrative pouvant atteindre 30 000 euros, cumulable avec une astreinte journalière plafonnée à 1 000 euros par jour (contre 500 euros auparavant) dans la limite de 100 000 euros (contre 25 000 euros jusque là).
Ces pouvoirs peuvent également être exercés par le préfet en cas d’inaction du maire. Il s’agit là d’un signal clair : les constructions irrégulières sont dans le viseur.
Ce que vous devez faire maintenant
Si vous avez un permis de construire en cours, si vous envisagez un projet de construction ou de rénovation, ou si vous êtes concerné par un permis délivré dans votre voisinage, la loi Huwart modifie votre environnement juridique de façon significative. Les délais, les règles applicables et les marges de manœuvre ont changé. Une analyse précise de votre situation s’impose.
Nos avocats experts en droit de l’urbanisme se tiennent à votre disposition pour répondre à toutes vos questions et vous conseiller. Nous proposons des entretiens en présentiel ou en visioconférence. Vous pouvez prendre rendez-vous directement en ligne sur https://www.agn-avocats.fr/.
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