Legs immobilier en indivision : débloquer la vente (loi du 7 avril 2026)

Un donateur a légué à votre organisme un bien immobilier, ou une quote-part de ce bien. Mais l’immeuble se retrouve en indivision avec les héritiers, et l’un d’eux s’oppose à la vente, reste injoignable ou laisse traîner. Jusqu’à récemment, ces situations pouvaient figer un actif pendant des années. La loi n° 2026-248 du 7 avril 2026, entrée en vigueur le 9 avril 2026, change la donne.

Le légataire devient indivisaire et hérite des blocages

Lorsque le legs porte sur une quote-part d’un bien, ou lorsque plusieurs gratifiés se partagent un même immeuble, votre association se retrouve en indivision avec les autres ayants droit. Or les actes de disposition, au premier rang desquels la vente, exigent en principe l’unanimité des indivisaires (article 815-3 du Code civil), la majorité des deux tiers ne suffisant que pour les actes d’administration. Il suffisait donc d’un seul opposant, ou d’un indivisaire absent, pour paralyser la cession et immobiliser la valeur léguée.

La loi du 7 avril 2026 vise précisément à débloquer ces situations figées. Deux voies, complémentaires, sont aujourd’hui mobilisables par le légataire indivisaire.

Voie 1 : l’autorisation de vendre seul (nouvel article 815-6)

La réforme complète l’article 815-6 du Code civil : le président du tribunal judiciaire peut désormais autoriser un indivisaire à conclure seul un acte de vente d’un bien indivis. Cette faculté consacre dans la loi une solution que la Cour de cassation admettait déjà au titre des mesures urgentes commandées par l’intérêt commun (Cass. 1re civ., 4 décembre 2013, pourvoi n° 12-20.158), pourvu que la vente soit justifiée par l’urgence et l’intérêt commun de l’indivision.

Son intérêt opérationnel est la rapidité : cette procédure d’urgence peut aboutir en quelques semaines lorsque les conditions sont réunies, là où une cession bloquée s’éternisait. Pour un organisme gratifié confronté à un indivisaire silencieux ou hostile, c’est un levier de premier ordre.

Voie 2 : la vente à la majorité des deux tiers (article 815-5-1)

Antérieure à la réforme mais pleinement mobilisable, la voie de l’article 815-5-1 du Code civil permet aux indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis de provoquer l’aliénation du bien. La procédure est encadrée : les indivisaires majoritaires expriment leur intention de vendre devant notaire ; celle-ci est signifiée aux autres indivisaires ; si ces derniers s’opposent ou ne se manifestent pas dans un délai de trois mois, le notaire le constate par procès-verbal et le tribunal judiciaire peut autoriser l’aliénation, dès lors qu’elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires. La vente s’effectue alors par licitation.

Cette voie suppose un calendrier de plusieurs mois (signification, délai d’opposition de trois mois, autorisation judiciaire), mais elle sécurise la cession lorsque la majorité qualifiée est réunie. À noter : la loi du 7 avril 2026 n’a pas modifié l’article 815-5-1 lui-même ; sa nouveauté centrale en matière de vente reste l’autorisation de vendre seul ouverte par l’article 815-6.

Choisir la bonne stratégie

Tout l’enjeu, pour le légataire, consiste à arbitrer entre ces deux voies en fonction du dossier : profil du bien, degré d’urgence, comportement des indivisaires minoritaires, qualité de la signification. La voie d’urgence de l’article 815-6 privilégie la vitesse ; la procédure des deux tiers offre un cadre robuste lorsque le temps n’est pas le facteur déterminant. À défaut d’accord, la licitation judiciaire (vente aux enchères) demeure l’issue permettant de convertir le bien en une somme partageable

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