Servitudes de passage, vues, clôtures… : comment éviter les conflits de voisinage ?

Les conflits de voisinage figurent parmi les litiges les plus fréquents entre particuliers et, par conséquent, devant le Tribunal.

Qu’il s’agisse d’un passage sur le terrain voisin, d’une fenêtre avec vue sur la propriété mitoyenne, ou d’une clôture mal placée, ces situations mêlent droit civil et règles d’urbanisme et il est parfois difficile de comprendre leur articulation.

Connaitre vos droits et obligations est pourtant la clé pour prévenir les tensions et éviter un recours en justice.

Servitude de passage : un droit à manier avec précaution

La servitude de passage permet à un propriétaire de passer sur le terrain d’un voisin pour accéder à la voie publique.

Elle peut être :

• Légale : lorsqu’un terrain est enclavé et qu’il n’existe aucune autre façon d’accéder à la voie publique ;
• Conventionnelle : lorsqu’un accord est conclu entre voisins. Dans cette hypothèse, il n’est pas nécessaire que le terrain soit strictement enclavé.

La distinction est cruciale dès lors qu’elle a des conséquences importantes. Par exemple, lorsque le terrain n’est plus enclavé, la servitude légale peut être supprimée. En revanche, la servitude conventionnelle doit obtenir l’accord des parties pour disparaître.

Dans tous les cas, la servitude doit être précisément définie :

• Tracé exact,
• Largeur du passage,
• Type d’usage (piéton, véhicules, entretien…),
• Conditions d’accès (entretien, portail, horaires, etc.).

Les conflits de voisinage liés à un passage proviennent souvent d’un usage abusif ou d’une modification unilatérale du passage (pose d’un portail, changement de trajet, stationnement gênant). Les principaux litiges devant le Tribunal sont les suivants :

• Obstacle au passage 
• Suppression de la servitude 
• Reconnaissance de la situation d’enclave et par conséquent remise en question de l’utilité de la servitude

Un simple écrit signé ou un acte notarié permet de sécuriser la situation et de prévenir un grand nombre de conflit.

Au demeurant, les litiges relatifs aux servitudes de passage sont des contentieux relativement techniquement, impliquant des modalités procédurales particulières. Il faut donc agir avec prudence et la désignation d’un avocat est vivement recommandée.

À noter : l’existence d’un droit de passage n’exclut pas la possibilité pour le propriétaire du fonds servant de se clore. Il suffit toutefois que le voisin puisse accéder à son fonds, en bénéficiant d’une clé si besoin. 

Vues et fenêtres : respecter la vie privée du voisin

Percer une fenêtre ou créer une terrasse avec vue sur le terrain voisin peut sembler anodin… mais le Code civil encadre strictement cet aménagement (articles 678 et suivants).

Il distingue :

• les vues droites qui permettent un regard direct, sans tourner la tête, sur le fonds voisin. Dans ce cas, la fenêtre doit être implantée à une distance minimale de 1,90 mètres du fonds voisin, 
• les vues obliques qui permettent un regard en biais, en tournant la tête. Dans ce cas, la fenêtre doit être implantée à une distance minimale de 0,60 mètres.

En revanche, une fenêtre opaque ou à verre dormant (ne s’ouvrant pas) n’est pas considérée comme créant une vue et ne nécessite pas de distance particulière.

Les litiges de voisinage sur les vues sont fréquents : construction d’un balcon, ouverture d’une baie vitrée, surélévation, transformation d’une toiture en terrasse. Si la distance légale n’est pas respectée, le voisin peut exiger la suppression de la vue ou la fermeture de l’ouverture.

L’obtention d’une autorisation d’urbanisme peut être légale quand bien même la construction ne respecterait pas ces règles de distance. En effet, le service compétent en matière d’urbanisme n’est pas tenu de s’assurer du respect des règles du Code civil mais seulement de la conformité du projet au PLU.

Il appartient toutefois à celui qui réalise les travaux de s’assurer que son projet respecte à la fois le PLU et le Code civil. A défaut de quoi le voisin pourra agir devant le Tribunal administratif dans le premier cas, devant le Tribunal Judiciaire dans le second.

Clôtures et haies : le droit de se clore, mais pas à n’importe quel prix

Chaque propriétaire a le droit de se clore (article 647 du Code civil). Mais ce droit n’est pas absolu.

Tout d’abord, le PLU fixe souvent la hauteur maximale des clôtures et peut imposer des matériaux ou des couleurs spécifiques.

Par ailleurs, lorsque la clôture sépare deux propriétés, elle peut être mitoyenne, c’est-à-dire appartenir aux propriétaires des deux fonds. Dans ce cas :

• Son entretien et ses réparations sont partagés à parts égales ;
• Aucune modification ne peut être décidée sans l’accord des deux voisins.

Les plantations doivent également respecter les distances légales :

• 0,50 mètre pour les haies de moins de 2 mètres de haut ;
• 2 mètres pour celles dépassant cette hauteur (article 671 du Code civil).

Conseil pratique : avant d’ériger un mur ou de planter une haie, consultez le règlement de votre PLU et échangez avec votre voisin. Une simple concertation prévient souvent un futur contentieux.

Comment éviter les conflits de voisinage ?

Avant toute action judiciaire, privilégiez la discussion amiable. Un échange courtois permet souvent de résoudre un désaccord.

Si la situation bloque, vous pouvez saisir un conciliateur de justice, service gratuit proposé par les tribunaux. Au demeurant, depuis le 1^er octobre 2023, la saisine d’un conciliateur ou d’un médiateur ou la mise en œuvre d’une procédure participative est devenu un préalable obligatoire à toute action en justice en matière de conflit de voisinage.

En dernier recours, une action devant le tribunal judiciaire reste possible. Ces procédures sont généralement très longues et nécessitent l’intervention d’un avocat, de préférence spécialisé dans ce type de contentieux.

Les litiges de voisinage naissent souvent d’une méconnaissance des règles de base. Servitudes, vues, clôtures : ces notions relèvent à la fois du droit civil et du droit de l’urbanisme, deux domaines complémentaires mais distincts.

Avant de construire, planter ou ouvrir une fenêtre, prenez le temps de vous informer et de discuter avec vos voisins : un petit effort en amont évite bien des conflits… et parfois des années de procédure.

Nos avocats experts en urbanisme, se tiennent à votre disposition pour répondre à toutes vos questions et vous conseiller. Nous proposons des entretiens en présentiel ou en visioconférence. Vous pouvez prendre rendez-vous directement en ligne sur https://www.agn-avocats.fr/.

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