Puis-je installer une terrasse sur un terrain privé sans autorisation ?

La création d’une terrasse constitue, selon sa configuration, soit un simple aménagement du sol, soit une construction au sens du Code de l’urbanisme.

À ce titre, elle est susceptible d’être soumise à des autorisations d’urbanisme destinées à assurer le respect :

• des règles locales d’occupation des sols (Plan local d’urbanisme ou carte communale),
• des règles de sécurité et d’intégration paysagère,
• ainsi que des droits des tiers.

La méconnaissance de ces règles peut exposer le pétitionnaire à des sanctions administratives, pénales et civiles, voire à une obligation de remise en état.

L’autorisation d’urbanisme dépend selon le type de terrasse envisagée.

Le fait que la terrasse soit implantée sur un terrain privé n’exclut pas, à lui seul, toute obligation d’autorisation.

La réponse dépend de plusieurs facteurs tels que la nature de la terrasse, son emprise au sol, sa couverture, ainsi que de la localisation du terrain.

Le cas des terrasses de plain-pied

Les terrasses extérieures non couvertes et de plain-pied, c’est-à-dire ne créant aucune emprise au sol, sont en principe exemptées de toute formalité d’urbanisme (article R. 421-2 du Code de l’urbanisme, circulaire du 3 février 2012).

Les terrasses qui, sans être strictement de plain-pied, ne présentent ni surélévation significative ni fondations profondes peuvent également être regardées comme ne créant pas d’emprise au sol.

Toutefois, cette exonération ne s’applique pas :

• lorsque le terrain est situé dans un secteur protégé (site patrimonial, abords de monument historique, site classé ou en instance de classement) ;
• lorsque le règlement local d’urbanisme impose des prescriptions particulières.

Dans ces hypothèses, une déclaration préalable de travaux peut être exigée, quelle que soit la surface de la terrasse.

Qu’est-ce que l’emprise au sol et pourquoi est-elle déterminante ?

L’emprise au sol est définie par l’article R. 420-1 du Code de l’urbanisme comme la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus.

Concrètement, pour une terrasse :

• une terrasse surélevée, sur plots, pilotis ou comportant une structure porteuse, est regardée comme créant une emprise au sol ;
• les éléments annexes (escaliers, parties en porte-à-faux) doivent être intégrés également.

C’est cette emprise au sol qui détermine le régime d’autorisation applicable.

Par exemple, la réalisation d’une terrasse surélevée par rapport au sol qui crée une emprise au sol de plus de 5 m² doit être soumise à une déclaration en vertu des dispositions de l’article R. 421-9 du Code de l’urbanisme (CAA Lyon, 24 janv. 2019, Cne de Demi-Quartier. N°17LY03139).

Le cas des terrasses surélevées ou non de plain-pied

Le régime applicable varie selon que la commune est ou non couverte par un plan local d’urbanisme (PLU).

Commune non couverte par un PLU

• Emprise au sol inférieure à 5 m² :
  aucune formalité n’est exigée.
• Emprise au sol comprise entre 5 m² et 20 m² :
  une déclaration préalable de travaux est requise.
• Emprise au sol supérieure à 20 m² :
  un permis de construire est obligatoire.

Commune couverte par un PLU

• Emprise au sol inférieure à 5 m² :
  aucune formalité.
• Emprise au sol comprise entre 5 m² et 20 m² :
  déclaration préalable de travaux.
• Emprise au sol comprise entre 20 m² et 40 m² :
  déclaration préalable de travaux.
• Emprise au sol supérieure à 40 m² :
  permis de construire obligatoire.

Lorsque, après travaux, la surface totale ou l’emprise au sol de la construction dépasse 150 m², le recours à un architecte devient obligatoire.

Le cas des terrasses couvertes

Une terrasse couverte (auvent, avancée de toiture, pergola fixe) est assimilée à une construction créant une emprise au sol.

Dès lors, une déclaration préalable est requise lorsque l’emprise au sol est supérieure à 5 m² et inférieure ou égale à 20 m² (ou 40 m² en zone couverte par un PLU) ;

Au-delà de ces seuils, un permis de construire est exigé.

Ces règles s’appliquent quelle que soit la hauteur sous toiture, sous réserve des prescriptions locales.

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