La mairie peut-elle retirer une autorisation d’urbanisme déjà accordée ?

Elle le peut uniquement dans des conditions strictement encadrées par les textes, et différentes selon que l’on se situe avant ou après l’expiration des délais légaux.

Le principe est qu’une autorisation d’urbanisme est un acte créateur de droits.

Cette autorisation d’urbanisme (déclaration préalable ou permis de construire) devient exécutoire après l’expiration d’un délai de 1 mois à compter de sa notification ou de son affichage en mairie, si aucun recours des tiers n’a été introduit (articles R. 424-1 et R. 600-1 du Code de l’urbanisme).

Les autorisations d’urbanisme (permis de construire, permis d’aménager, déclaration préalable) constituent des décisions administratives individuelles créatrices de droits pour leur bénéficiaire.

À ce titre, elles ne peuvent pas être retirées librement par l’administration une fois délivrées.

Le retrait d’une autorisation d’urbanisme illégale par la mairie

Il résulte d’une jurisprudence constante que le retrait d’un permis légalement accordé est nécessairement constitutif d’une illégalité (CE, 10 oct. 2003 n°238035, Cne du Cannes).

Mais contrairement au droit administratif général, le retrait des autorisations d’urbanisme est régi par une disposition spéciale du Code de l’urbanisme.

Article L. 424-5 du Code de l’urbanisme :

« La décision de non-opposition à une déclaration préalable ou le permis de construire (…) ne peut être retiré que s’il est illégal et dans un délai de trois mois à compter de la date de cette décision. Passé ce délai, la décision de non-opposition et le permis ne peuvent être retirés que sur demande expresse de leur bénéficiaire. »

En conséquence, la commune peut retirer une autorisation d’urbanisme, qu’elle soit tacite ou explicite, uniquement si elle est illégale. Le retrait doit intervenir dans un délai maximal de trois mois à compter de la délivrance de l’autorisation.

Passé ce délai, le retrait par la mairie est en principe impossible, même si l’autorisation est entachée d’illégalité.

Ce délai de trois mois constitue un délai de forclusion, son expiration fait obstacle à tout retrait, sauf hypothèse particulière de fraude.

L’exception : le cas de la fraude

Lorsque l’autorisation d’urbanisme a été obtenue par fraude, elle ne crée aucun droit au profit de son bénéficiaire.

En effet, un acte administratif unilatéral obtenu par fraude peut être abrogé à tout moment (article L. 241-1 du Code des relations entre le public et l’administration).

Dans ce cas :

• l’administration peut procéder à son retrait sans condition de délai ;
• la charge de la preuve de la fraude incombe à l’administration.

Cette hypothèse demeure strictement encadrée par la jurisprudence et suppose une volonté délibérée de tromper l’administration (fausses déclarations, dissimulation volontaire d’éléments déterminants du projet).

Par exemple, un permis obtenu grâce à des manœuvres destinées à tromper l’administration ne peut devenir définitif ni faire naître de droits au profit de son bénéficiaire ; l’autorité compétente conserve donc la faculté de le retirer à tout moment (CE 17 mars 1976, n°99289).

Ou encore lorsqu’un permis de construire a été délivré sur la base d’informations volontairement inexactes fournies par le demandeur, il ne saurait créer de droits à son profit ; l’administration est alors fondée à en prononcer le retrait sans condition de délai (CE 14 oct. 1983, N°39583).

Le recours des tiers : une remise en cause distincte du retrait administratif

Indépendamment du pouvoir de retrait de la mairie, une autorisation d’urbanisme peut être contestée par des tiers.

Article R. 600-2 du Code de l’urbanisme :

« Le délai de recours contentieux à l’encontre d’une décision de non-opposition à une déclaration préalable ou d’un permis de construire, d’aménager ou de démolir court à l’égard des tiers à compter du premier jour d’une période continue de deux mois d’affichage sur le terrain des pièces mentionnées à l’article R. 424-15. »

Pendant ce délai :

• l’autorisation demeure valide,
• mais elle n’est pas définitivement sécurisée sur le plan contentieux.

Le recours d’un tiers ne constitue pas un retrait par l’administration, mais une annulation juridictionnelle éventuelle par le juge administratif.

Il résulte de ces règles que la commune ne peut pas revenir librement sur une autorisation qu’elle a délivrée.

Le retrait n’est possible que :

• en cas d’illégalité,
• dans le délai strict de trois mois

Au-delà, seule une décision du juge administratif, saisie dans les délais, peut remettre en cause l’autorisation.

Ainsi,une autorisation d’urbanisme régulièrement délivrée confère à son bénéficiaire une sécurité juridique, mais non immédiate.

Si l’administration dispose d’un pouvoir de retrait limité dans le temps et dans ses motifs, ce pouvoir est strictement encadré par le Code de l’urbanisme, ce qui interdit toute remise en cause arbitraire d’une autorisation régulièrement accordée.

Quelles sont les conséquences d’une terrasse réalisée sans autorisation ?

La réalisation d’une terrasse sans l’autorisation requise constitue une infraction au Code de l’urbanisme.

Elle peut entraîner des sanctions pénales

• Sanction principale : une amende pouvant atteindre jusqu’à 6 000 € par m² de surface construite illégalement (article L. 480-4 Code de l’urbanisme).
• Dans certains cas (reprise de travaux malgré injonction), l’amende peut être portée jusqu’à 300 000 €.

Et des sanctions civiles ou administratives

• Mise en conformité forcée (démolition/régularisation).
• Suspension ou retrait de l’autorisation par le juge administratif.
• Responsabilité envers les voisins (dommages-intérêts en cas de préjudice).

La responsabilité peut concerner l’ensemble des intervenants à l’opération (propriétaire, maître d’ouvrage, entreprises).

En conclusion, la construction d’une terrasse, même sur un terrain privé, ne saurait être envisagée sans une analyse préalable des règles d’urbanisme applicables.

Si les terrasses de plain-pied non couvertes échappent en principe à toute formalité, les terrasses surélevées ou couvertes sont, quant à elles, strictement encadrées, en fonction de leur emprise au sol et de la réglementation locale.

Enfin, une autorisation d’urbanisme, une fois délivrée, ne peut être retirée que dans des conditions limitées, ce qui rend indispensable une sécurisation juridique du projet en amont.

Sources :

• Article R. 421-2 du Code de l’urbanisme
• Article R. 420-1 du Code de l’urbanisme
• Article R. 421-9 du Code de l’urbanisme
• Article R. 424-1 du Code de l’urbanisme
• Article R. 600-1 du Code de l’urbanisme
• Article R. 600-2 du Code de l’urbanisme
• Article L. 424-5 du Code de l’urbanisme
• Article L. 480-4 du Code de l’urbanisme
• Articles L. 242-1 et suivants du Code des relations entre le public et l’administration
• Article L. 241-1 du Code des relations entre le public et l’administration
• Conseil d’État, 17 mars 1976, n° 99289
• Conseil d’État, 14 octobre 1983, n° 39583
• Conseil d’État, 10 octobre 2003, n° 238035, Commune de Cannes
• Cour administrative d’appel de Lyon, 24 janvier 2019, n° 17LY03139, Commune de Demi-Quartier
• Service-public.fr, fiches pratiques relatives aux autorisations d’urbanisme et aux travaux soumis à formalités
• Polizzi, Francis, Urbanisme : régime et effets de la décision d’utilisation des sols, Coll. loc., Novembre 2016
• Struillou, Jean-François, Urbanisme, 2020-1 (actualisation : Mai 2020)

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