Recouvrement des charges de copropriété : quelles démarches possibles ?

La vie en copropriété, si elle offre de nombreux avantages, implique également des obligations, notamment celle de s’acquitter des charges communes.

Les étapes du recouvrement des charges impayées

Le processus de recouvrement suit généralement une chronologie précise, allant de la démarche amiable à la procédure judiciaire.

La mise en demeure

La mise en demeure devra comprendre :

• La mention : « mise en demeure de régler la somme de X€ sous 30 jours à compter du lendemain de la première présentation du présent courrier »
• Le montant de la dette exigible, sa nature et sa date d’exigibilité,
• Le chiffrage distinct des sommes demandées à titre provisionnel.
• La mention suivante : « En application de l’article 19-2 de la loi de 1965, dès qu’une provision n’est pas versée à sa date d’exigibilité, le syndic doit adresser une mise en demeure au copropriétaire défaillant. Si cette mise en demeure reste infructueuse après un délai de trente jours, toutes les autres provisions non encore échues, ainsi que les sommes dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles »

Il s’agit de la première étape de la procédure de recouvrement et aussi la plus importante :

• Le formalisme devra être respecté afin de permettre ultérieurement l’introduction d’une procédure accélérée au fond
• La mise en demeure permettra de déclencher l’exigibilité de l’ensemble des provisions en cours si la dette n’est pas acquittée dans le délai de 30 jours (article 19-2 de la loi de 1965)
• La mise en demeure fait courir les intérêts au taux légal (article 36 du décret du 17 mars 1967)
• Seuls les frais engagés après la mise en demeure pourront être mis à la charge du copropriétaire concerné (article 10-1 de la loi de 1965)

La conciliation ou médiation préalable

Cette phase est obligatoire pour recouvrer des charges d’un montant inférieur ou égal à 5.000€ (article 750-1 du code de procédure civile).

L’action en justice

En cas de persistance de l’impayé, le syndic peut saisir la juridiction compétente, sans avoir besoin d’être habilité à cette fin par l’assemblée générale des copropriétaires (article 55 du décret du 17 mars 1967.

Il disposera à cette fin de différentes possibilités : action ordinaire au fond, procédure accélérée au fond requête en injonction de payer, procédure de référé.

Que peut demander le syndic ?

Le syndic pourra demander la condamnation du copropriétaire défaillant à lui verser :

• Les arriérés de charges : charges des années précédentes approuvées en assemblée générale dans le cadre de l’approbation des comptes
• Les provisions sur charge de l’ensemble de l’exercice (article 19-2 de la loi de 1965)
• Les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel : Il s’agit principalement des dépenses pour travaux, dont la liste est fixée par décret. Ces sommes sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale
• Les frais de relance : les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure (article 10-1 de la loi de 1965)
• Les intérêts de retard au taux légal à compter de la mise en demeure (article 36 du décret du 17 mars 1967). En cas d’appels de fonds successifs les intérêts ne s’appliquent qu’à ceux ayant fait l’objet d’une sommation de payer adressée au débiteur.
• Des dommages et intérêts complémentaires : en cas de retard intentionnel ou systématique pour le paiement des charges, non justifié par des difficultés financières du copropriétaire par exemple. Il sera alors possible de demander une indemnité afin de réparer le préjudice causé à la copropriété qui a été privée des fonds nécessaires à la gestion de l’immeuble.
• Les frais de justice : dépens visés à l’article 695 du CPC(frais de signification de l’assignation et du jugement, droit de plaidoirie …)
• Les frais d’avocat (article 700 du CPC)

Quel est le délai pour saisir le Tribunal ?

Le syndic dispose d’un délai de 5 ans à compter de la naissance de la créance pour saisir la juridiction compétente. Il n’a pas besoin d’autorisation du syndicat des copropriétaires pour agir.

Selon le montant de la créance, diverses procédures sont envisageables.

Les garanties dont la copropriété dispose pour s’assurer du recouvrement des charges

• L’hypothèque légale : les créances du syndicat sont garanties par une hypothèque légale sur le lot du copropriétaire. Cette hypothèque permet à la copropriété d’être réglée en priorité sur le prix de vente du bien. Cette hypothèque peut être inscrite après la mise en demeure infructueuse. Le syndic a qualité pour inscrire cette hypothèque sans autorisation préalable de l’assemblée générale.
  A noter : l’assemblée générale peut voter pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente du lot et ainsi se faire payer sur le prix de vente.

• Le privilège du bailleur : dans l’hypothèse où le logement/local est donné en location, le syndicat dispose également d’une priorité pour se faire régler sur les sommes dues par le locataire au copropriétaire bailleur (article 2332 1° du Code civil)

Nos avocats experts en droit immobilier se tiennent à votre disposition pour répondre à toutes vos questions et vous conseiller. Nous proposons des entretiens en présentiel ou en visioconférence. Vous pouvez prendre rendez-vous directement en ligne sur https://www.agn-avocats.fr/.

 AGN AVOCATS – Pôle Immobilier
contact@agn-avocats.fr
09 72 34 24 72