Comment expulser son locataire ou un squatter ?

Votre locataire ne paye pas le loyer, dégrade votre appartement ou encore ne respecte pas ses obligations prévues dans le contrat de bail ? Vous pouvez obtenir l’expulsion de votre locataire ! 

Obtenir l’expulsion de son locataire en 5 étapes !

L’expulsion locative vous permet de libérer de façon forcée votre appartement des personnes qui l’occupent et d’enlever les meubles entreposés. Il va vous falloir une décision de justice qui ordonne l’expulsion et un huissier qui fait exécuter l’expulsion.

Attention procéder à l’expulsion forcée de votre locataire par vous même sans recourir à une autorisation du juge et à la force publique vous rend passible de trois ans d’emprisonnement et de 30.000  euros d’amende.

Etape 1 : Identifier un comportement gênant justifiant l’expulsion

L’expulsion frappe le plus souvent un locataire qui n’a pas respecté ses obligations :

• Si votre locataire n’a pas payé le loyer, les charges ou le dépôt de garantie.
• Si votre locataire n’a pas utilisé les lieux conformément au contrat (ex : absence d’entretien de l’appartement, sous-location non autorisée…).
• Si l’occupant est entré sans titre dans les lieux (squatters, SDF, association…).
• Si votre locataire continue de rester dans les lieux après l’expiration du bail.

Après avoir identifié la raison pour laquelle vous souhaitez obtenir l’expulsion de la personne qui occupe votre logement, vous allez devoir lui demander de régulariser cette situation, pour ensuite demander au juge d’autoriser l’expulsion.

Etape 2 : Demander à votre locataire de régulariser sa situation

Avant d’engager une procédure devant le tribunal d’instance, il convient de demander à votre locataire de régulariser sa situation.

Notamment, si votre locataire ne paye pas le loyer, vous devez lui adresser un commandement de payer.

Comment adresser un commandement de payer à votre locataire ? 

Vous devez recourir à un huissier qui va délivrer au preneur un commandement de payer qui doit viser la clause résolutoire du bail prévue pour le défaut de paiement du loyer et des charges.

Vous devez attendre deux mois, c’est le temps laisser à votre locataire pour qu’il paye, avant que vous puissiez saisir la juridiction. En effet, la clause de résiliation de plein droit ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux délivré par acte d’huissier.

Pour obtenir un commandement de payer par huissier, il faudra compter 30,89  euros (ce tarif est multiplié par 2 si le montant des loyers à recouvrir est supérieur ou égal à 1 280 euros).

Depuis le 1er janvier 2015, si vous êtes bailleur en qualité de personne morale (hors SCI familiales) vous devez saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) au moins deux mois avant l’assignation, sous peine d’irrecevabilité de l’assignation.

Comment s’assurer du paiement des arriérés des loyers ?

Pour être sur de pouvoir récupérer le montant des loyers que votre locataire n’a pas payé, nous vous conseillons de procéder à une saisie conservatoire après la délivrance du commandement de payer. Ceci permettra de bloquer les sommes d’argent pour éviter que votre locataire organise son insolvabilité.

Etape 3 : Faire une demande d’expulsion au juge 

Si votre locataire ne régularise pas sa situation, vous devez avoir recours au juge pour obtenir son expulsion.

• Si dans le contrat de location une clause résolutoire est stipulée  vous devez faire une assignation en référé

Vous devez assigner en référé le locataire devant le juge d’instance du lieu de situation de l’immeuble. Le juge va constater la résiliation du bail ainsi qu’exiger le paiement des arriérés de loyer. Lorsque l’ordonnance d’expulsion est rendue par le juge, il faudra la notifier au locataire.

• Si dans le contrat de location aucune clause résolutoire n’est stipulée  

Vous devez assigner au fond le locataire devant le juge d’instance. Vous serez convoqué à une audience, cependant il est possible que le locataire demandera un renvoi de l’audience ce qui allongera la durée de la procédure d’expulsion locative.

Une fois que l’audience a lieu, la décision ne sera pas rendue lors de l’audience mais le juge fixera une date de délibéré qui aura lieu au moins un mois après l’audience.

La possibilité pour votre locataire de demander des délais au juge 

Après que l’ordonnance d’expulsion ait été rendue, le locataire peut saisir le juge de l’exécution ou demander au juge qui ordonne l’expulsion de bénéficier d’un délai supplémentaire avant de procéder à l’expulsion.

Ces délais supplémentaires peuvent être accordés par le juge chaque fois que le relogement du locataire pose des difficultés.

Etape 4 : Commandement de quitter les lieux 

Avant de procéder à l’expulsion effective du locataire vous devez lui adresser un commandement de quitter les lieux par huissier. L’huissier va donc signifier au domicile de la personne qui va être expulsée le jugement et un commandement de quitter les lieux.

Après avoir reçu ce commandement de quitter les lieux, le locataire dispose d’un délai de 2 mois pour quitter les lieux. Vous ne pouvez pas expulser votre locataire avant l’expiration d’un délai de 2 mois suivant le commandement de quitter les lieux.

Etape 5 : Expulsion forcée avec possible recours à la force publique

Si votre locataire n’a pas quitté les lieux dans les deux mois de la réception du commandement de payer, l’huissier va exécuter la décision en expulsant votre locataire.

Attention à la période de trêve hivernale 

Aucune exécution ne peut être faite avant 6 heures et après 21 heures ni les jours fériés. Pendant la trêve hivernale aucune expulsion ne peut être effectuée, du 1er novembre au 31 mars aucune expulsion locative ne peut être réalisée.  L’expulsion ne peut être exécutée que du 1er avril au 30 octobre.

Vous pouvez demander l’expulsion au juge même pendant la période hivernale. La trêve hivernale ne vous empêche pas de commencer une procédure d’expulsion, en faisant une demande d’expulsion au juge pendant cette période, c’est seulement l’expulsion proprement dite qui sera reportée.

Seul l’huissier de justice peut procéder à l’expulsion car il est le seul officier ministériel qualifié pour ramener à exécution les décisions de justice.

Le recours éventuel à la force publique

Si l’huissier n’a pas réussi à exécuter seul cette expulsion, l’huissier doit solliciter le concours de la force publique.

Vous devez demander à l’huissier de faire sommation au commissaire de police compétent de faire intervenir les forces de police pour faire exécuter la décision d’expulsion locative.

Si le commissaire refuse, vous pouvez demander au préfet de votre département l’intervention de la force publique.

Votre locataire ne paye pas le loyer, dégrade votre appartement ou ne respecte pas ses obligations prévues dans le contrat de bail ? Vous pouvez obtenir l’expulsion de votre locataire !