Dépôt immobilier aux Émirats : dans quels cas pouvez-vous récupérer les sommes versées ?

Lors d’une location ou d’un investissement immobilier aux Émirats arabes unis, il est fréquent de devoir verser une somme avant même l’exécution complète de l’opération : security deposit, booking deposit, reservation fee, acompte ou premier versement au titre du prix d’acquisition.

Lorsque tout se déroule normalement, la question de la restitution de ces sommes se pose rarement. Elle devient en revanche centrale lorsque le bail prend fin, que la vente n’aboutit pas, que le promoteur tarde à livrer le bien ou que l’acquéreur souhaite se désengager de l’opération.

Une question revient alors régulièrement : peut-on récupérer les sommes déjà versées ?

La réponse dépend essentiellement de la nature du paiement, des documents contractuels signés, du comportement respectif des parties et, dans les opérations immobilières sur plan, du statut du projet.

Tous les « dépôts » immobiliers ne répondent pas aux mêmes règles

Le terme « deposit » est utilisé très largement dans la pratique immobilière aux Émirats. Pourtant, juridiquement, toutes les sommes versées ne sont pas de même nature.

Il convient notamment de distinguer :

• le security deposit versé dans le cadre d’un bail ;
• le booking deposit ou reservation fee versé pour réserver un bien ;
• les arrhes ou acomptes versés dans le cadre d’une vente immobilière ;
• les échéances versées au promoteur dans le cadre d’une acquisition off-plan.

Cette qualification est essentielle.

Un acquéreur ne peut donc pas conclure qu’une somme est nécessairement remboursable simplement parce qu’elle est désignée comme un « dépôt ».

Inversement, la seule présence de la mention « non-refundable » dans un document ne suffit pas toujours, à elle seule, à clore toute discussion.

Il faut analyser l’ensemble de la relation contractuelle et déterminer notamment pour quelle raison l’opération n’a pas abouti et à quelle partie cette situation est imputable.

Bon à savoir : la seule mention « non-refundable » dans un document ne suffit pas toujours, à elle seule, à clore toute discussion : il faut analyser l’ensemble de la relation contractuelle et déterminer pourquoi l’opération n’a pas abouti et à quelle partie cette situation est imputable.

Fin du bail : le propriétaire peut-il conserver le dépôt de garantie ?

Dans le cadre d’une location à Dubaï, le propriétaire peut demander au locataire le versement d’un dépôt de garantie destiné notamment à couvrir d’éventuelles dégradations du bien.

À la fin du bail, le principe est la restitution de ce dépôt, sous réserve des sommes que le propriétaire serait légitimement autorisé à retenir.

Une distinction doit cependant être faite entre les véritables dégradations imputables au locataire et l’usure normale du logement.

Le propriétaire ne peut pas nécessairement faire supporter au locataire l’intégralité des travaux de remise à neuf du bien au seul motif que celui-ci a été occupé pendant plusieurs années.

En pratique, en cas de retenue sur le dépôt, il est important de demander :

• le détail précis des sommes retenues ;
• les justificatifs et factures correspondants ;
• les photographies ou rapports établissant les dégradations alléguées ;
• et, le cas échéant, la justification permettant d’imputer ces frais au locataire.

Un état des lieux documenté, accompagné de photographies prises lors de l’entrée puis de la sortie du logement, peut s’avérer déterminant en cas de contestation.

Booking Form : peut-on récupérer son dépôt lorsqu’on renonce à l’achat ?

La situation est plus complexe lorsqu’un acquéreur a versé un booking deposit pour réserver un bien immobilier puis souhaite finalement renoncer à l’opération.

Contrairement à une idée parfois répandue, il n’existe pas nécessairement un droit général permettant à l’acquéreur de changer d’avis et d’obtenir automatiquement le remboursement des sommes versées.

La première étape consiste donc à examiner précisément ce qui a été signé.

Il peut s’agir notamment :

• d’un Booking Form ;
• d’un Reservation Agreement ;
• d’un Memorandum of Understanding ;
• d’un Form F ;
• d’un Sale and Purchase Agreement (SPA).

Il convient ensuite de déterminer si le document prévoit expressément les conditions d’annulation et de remboursement.

Une clause peut, par exemple, prévoir que le dépôt sera conservé si l’acquéreur décide unilatéralement de ne plus poursuivre l’acquisition.

La situation peut toutefois être différente lorsque l’opération échoue en raison d’un manquement du vendeur ou du promoteur.

C’est précisément pour cette raison qu’il est déconseillé de considérer isolément une clause indiquant simplement « non-refundable deposit ».

Le point déterminant : pourquoi la transaction n’a-t-elle pas abouti ?

Dans de nombreux dossiers, la véritable question n’est pas de savoir si le contrat mentionne le caractère remboursable ou non du dépôt.

Il faut déterminer quelle partie est responsable de l’échec de l’opération.

La situation d’un acquéreur qui change simplement d’avis n’est pas comparable à celle d’un acquéreur confronté, par exemple, à un promoteur qui ne respecte pas ses engagements contractuels.

Plusieurs situations peuvent ainsi justifier une analyse approfondie :

• Le vendeur refuse finalement de poursuivre la transaction. Il convient alors d’examiner les conséquences prévues par le contrat et les recours ouverts à l’acquéreur.
• Le promoteur ne respecte pas les obligations prévues dans le SPA. Selon la nature et la gravité du manquement, une demande de résiliation et de remboursement peut éventuellement être envisagée.
• Le projet immobilier connaît un retard important. Le simple dépassement d’une date indicative ne permet pas nécessairement d’obtenir automatiquement la résiliation. Il faut notamment examiner la date contractuelle de livraison, les éventuelles périodes de grâce et les clauses relatives aux retards.
• L’acquéreur souhaite simplement sortir de l’investissement. Dans cette hypothèse, les possibilités de remboursement peuvent être beaucoup plus limitées. D’autres solutions doivent parfois être étudiées, notamment la revente ou la cession du contrat lorsqu’elles sont contractuellement et réglementairement possibles.

La stratégie doit donc être déterminée après analyse du contrat et non avant.

Achat off-plan : que faire lorsque le promoteur ne livre pas le bien ?

Les acquisitions immobilières sur plan représentent une part importante du marché immobilier de Dubaï.

Elles présentent également des problématiques particulières lorsque le projet prend du retard, connaît des difficultés ou n’est finalement pas réalisé.

Avant toute démarche, il convient notamment de vérifier :

• le statut du projet auprès des autorités compétentes ;
• l’enregistrement du projet ;
• l’existence et le statut du compte séquestre (escrow account) ;
• les sommes effectivement versées ;
• le pourcentage de construction atteint ;
• les obligations prévues dans le SPA ;
• la date contractuelle de livraison et les éventuelles périodes de grâce ;
• les clauses de résiliation ;
• les éventuels manquements imputables au promoteur.

Il faut surtout distinguer un projet retardé d’un projet officiellement annulé.

Cette distinction peut avoir des conséquences majeures sur les possibilités de remboursement.

Lorsqu’un projet a été officiellement annulé par les autorités compétentes, un régime spécifique peut permettre la restitution des sommes versées par les investisseurs.

En revanche, lorsqu’un projet demeure actif, l’acquéreur ne peut pas nécessairement obtenir l’annulation de son contrat et le remboursement de son investissement sur simple demande.

Une procédure judiciaire peut alors devenir nécessaire.

Bon à savoir : il faut surtout distinguer un projet retardé d’un projet officiellement annulé : cette distinction peut avoir des conséquences majeures sur les possibilités de remboursement.

Peut-on récupérer son argent lorsque le SPA n’a pas encore été signé ?

Cette situation est particulièrement fréquente.

Un investisseur signe un Booking Form, verse une première somme, puis reçoit ultérieurement le SPA. Après lecture du contrat, il ne souhaite plus poursuivre l’opération.

L’absence de signature du SPA ne signifie pas automatiquement qu’aucun engagement n’existe.

Il faut examiner le Booking Form lui-même, les conditions générales éventuellement acceptées, les échanges intervenus avec le promoteur ou l’agence et les circonstances dans lesquelles le paiement a été effectué.

La chronologie du dossier est alors particulièrement importante :

Booking Form → paiement → émission du SPA → éventuelles relances → refus ou absence de signature → position du promoteur.

Cette chronologie permettra de déterminer les engagements déjà pris par chacune des parties et les arguments susceptibles d’être invoqués pour demander la restitution des fonds.

Quelles démarches effectuer avant d’engager une procédure ?

Avant toute action judiciaire, plusieurs vérifications doivent être réalisées.

Il convient en premier lieu de réunir l’ensemble des documents : contrat, Booking Form, SPA, reçus, virements bancaires, correspondances électroniques, échanges WhatsApp et tout document relatif au projet.

Le dossier doit ensuite être analysé afin de déterminer le fondement juridique précis d’une éventuelle demande de remboursement.

Une mise en demeure peut alors être adressée au propriétaire, au vendeur ou au promoteur.

Cette mise en demeure doit exposer précisément les faits, les obligations contractuelles concernées, les manquements reprochés et la demande formulée.

Elle permet également de formaliser la position de l’investisseur avant une éventuelle procédure.

Selon la nature du dossier, une négociation peut ensuite être engagée afin d’obtenir :

• le remboursement total des sommes versées ;
• un remboursement partiel ;
• une résiliation amiable ;
• une modification de l’opération ;
• ou, lorsque cela est possible, l’autorisation de céder ou revendre le bien.

Quelle juridiction saisir aux Émirats ?

La juridiction compétente dépend de la nature du litige.

À Dubaï, les litiges locatifs relèvent généralement du Rental Disputes Center (RDC).

Les litiges liés à une vente ou à un investissement immobilier peuvent, selon les circonstances et les stipulations contractuelles, relever des juridictions de Dubaï ou d’un autre mécanisme de règlement des différends.

Il convient notamment de vérifier si le contrat contient une clause attributive de juridiction ou une clause d’arbitrage.

Cette vérification doit intervenir avant d’engager toute procédure.

Les documents à conserver impérativement

Dans un litige immobilier, la preuve est souvent déterminante.

L’investisseur ou le locataire doit notamment conserver le contrat et ses annexes, les Booking Forms et Reservation Agreements, le SPA, les reçus de paiement, les preuves de virements, les échanges avec le promoteur ou l’agence, les messages WhatsApp, ainsi que toute mise en demeure déjà adressée.

Pour les acquisitions off-plan, il est également utile de conserver les communications relatives à l’avancement du projet, aux modifications de calendrier et aux dates annoncées de livraison.

Un échange informel avec un agent immobilier ne doit pas être négligé : il peut parfois permettre d’établir les circonstances dans lesquelles le paiement a été effectué ou les engagements qui avaient été présentés à l’acquéreur.

Avant de renoncer à votre investissement, faites analyser votre contrat

La récupération d’un dépôt immobilier aux Émirats ne répond pas à une règle unique.

Deux investisseurs ayant versé exactement la même somme peuvent se trouver dans des situations juridiques totalement différentes selon le document signé, la rédaction des clauses, l’état d’avancement du projet et surtout la cause de l’échec de l’opération.

Avant d’adresser une demande de résiliation au promoteur ou de cesser les paiements prévus au contrat, il est donc essentiel d’en mesurer les conséquences juridiques.

Une décision prise trop rapidement peut notamment placer l’acquéreur lui-même en situation de défaut contractuel et fragiliser une demande de remboursement qui aurait pu être défendue autrement.

Bon à savoir : une décision prise trop rapidement peut placer l’acquéreur lui-même en situation de défaut contractuel et fragiliser une demande de remboursement qui aurait pu être défendue autrement.

AGN Legal Partners : accompagnement immobilier aux Émirats arabes unis

AGN Legal Partners accompagne les investisseurs francophones et internationaux dans leurs opérations et contentieux immobiliers aux Émirats arabes unis.

Le cabinet intervient notamment pour :

• l’analyse des Booking Forms, Reservation Agreements et SPA ;
• l’étude des possibilités de résiliation d’une acquisition immobilière ;
• les demandes de remboursement de dépôts et de sommes versées aux promoteurs ;
• les retards de livraison et manquements contractuels ;
• la rédaction et l’envoi de mises en demeure ;
• les négociations avec les promoteurs, vendeurs et agences immobilières ;
• et l’accompagnement dans les procédures contentieuses aux Émirats, en coordination avec les conseils locaux lorsque leur intervention est requise.

Vous avez versé un dépôt ou plusieurs échéances pour un bien immobilier aux Émirats et souhaitez savoir si vous pouvez récupérer les sommes versées ?

Un dépôt immobilier à récupérer aux Émirats ? Faites analyser votre contrat.

Nos avocats experts en droit immobilier, se tiennent à votre disposition pour répondre à toutes vos questions et vous conseiller. Nos entretiens peuvent se tenir en présentiel ou en visio-conférence. Vous pouvez prendre rendez-vous directement en ligne sur www.agn-avocats.fr.

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