Abu Dhabi : réforme du secteur immobilier 2025 (Loi n° 2/2025)

La Loi n° (2) de 2025 modifiant la Loi n° (3) de 2015 réorganise en profondeur le cadre du développement immobilier à Abu Dhabi. Objectifs : stimuler l’investissement, protéger promoteurs, acquéreurs et financeurs, et fluidifier la réalisation des projets, notamment offplan. Aperçu des principaux changements.

Périmètre des activités immobilières élargi

Le texte élargit la définition des activités immobilières (arpentage, évaluation, enregistrement, gestion/exploitation, courtage, etc.) et prévoit un registre des développeurs. L’obtention d’une licence préalable devient obligatoire.

Ventes sur plan : mécanismes renforcés

• Résolution des contrats : le développeur peut résilier et retirer l’acquéreur du registre en cas de manquement avéré, tout en préservant le droit de l’acquéreur de saisir le juge ou l’arbitre.
• Comptes escrow : usage des fonds strictement encadré ; interdiction de financer l’achat du terrain ou les commissions d’intermédiaires via l’escrow ; seuil de 20 % d’avancement du projet avant tout retrait.

Sûretés et créanciers : nouvel équilibre

En cas de réalisation des sûretés (vente du projet pour dettes du développeur), le nouvel acquéreur du projet doit honorer les contrats de vente existants et achever le projet. Le dispositif cherche à concilier droits des créanciers et protection des acquéreurs.

Copropriétés et gouvernance

La notion d’« union des propriétaires » est remplacée par comité des propriétaires, avec une définition plus claire de ses pouvoirs et de ses procédures. L’objectif est de professionnaliser la gouvernance des biens en propriété commune.

Charges de services et sanctions

Un mécanisme d’exécution renforcée des service charges est instauré : pénalités administratives en cas de non-paiement et restrictions de disposition inscrites au registre. Des amendes pouvant aller jusqu’à AED 2 000 000 peuvent sanctionner les violations de la loi/règlements d’application.

Impacts pratiques

• Promoteurs : renforcer la conformité (licence, reporting, utilisation de l’escrow, seuils d’avancement), calibrer les CGV (résolution, pénalités), gouverner la relation avec créanciers et acheteurs.
• Acquéreurs offplan : meilleure protection via l’encadrement des retraits d’escrow et la continuité des contrats en cas de défaillance du développeur.
• Banques/financiers : visibilité accrue sur la priorité des droits, la poursuite des projets et la gestion des sûretés.
• Gestion de copropriété : gouvernance clarifiée et outils d’exécution des charges.

La réforme 2025 d’Abu Dhabi renforce la sécurité juridique des opérations de développement et la confiance des investisseurs, tout en améliorant la protection des acquéreurs. Les acteurs doivent adapter leurs processus (licences, contrats, escrow, suivi chantier) et documentations (règlements, comités) pour tirer parti du nouveau cadre.

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