Responsabilité du notaire mise en cause : quels sont ses moyens de défense ?

Un client conteste un acte, réclame des dommages et intérêts, ou saisit la Chambre des notaires. Face à une mise en cause de sa responsabilité, le notaire n’est pas sans défense. La loi et la jurisprudence lui reconnaissent plusieurs moyens pour contester ou limiter sa responsabilité. Tour d’horizon des arguments les plus efficaces.

Premier moyen : l’absence de faute caractérisée

Le notaire peut démontrer qu’il a accompli toutes les diligences attendues d’un professionnel consciencieux et diligent. Pour cela, il doit établir :

• Qu’il a procédé à toutes les vérifications requises avant de dresser l’acte.
• Qu’il a informé et conseillé les parties sur les risques et les conséquences de l’opération.
• Que l’erreur alléguée résulte d’informations fausses ou incomplètes transmises par les parties elles-mêmes.

La trace écrite est ici essentielle : un notaire qui archive ses correspondances, ses demandes de renseignements et ses mises en garde dispose d’une défense solide.

De manière générale, le notaire n’est pas tenu à une obligation d’investigation en l’absence d’indice sérieux ainsi :

• Le notaire n’est tenu ni de se déplacer pour constater l’état matériel de l’immeuble, ni de contrôler physiquement l’avancement des travaux en l’absence d’éléments suspects dans les pièces fournies (CA Bastia, 18 nov. 2015, n° 14/00282)
• Si les déclarations des parties sont corroborées par des documents en apparence réguliers ou s’il n’existe aucune incohérence apparente entre les pièces transmises, le notaire ne commet aucune faute en s’abstenant d’investigations complémentaires (Cass. 1re civ., 8 avril 2021, n° 19-17.060, inédit)
• Les actes et renseignements délivrés par l’administration bénéficient d’une présomption d’exactitude et de légalité qui dispense le notaire d’un contrôle de leur contenu, sauf si des indices contraires évidents existaient au dossier (Cass. 1re civ., 4 mars 2003, n° 99-18.259, publié au bulletin).

Deuxième moyen : l’absence de préjudice réel

Même si une faute est établie, le notaire peut contester l’existence ou le montant du préjudice invoqué. Il peut notamment faire valoir :

• Que le préjudice allégué n’est pas certain : un préjudice purement éventuel ou hypothétique n’est pas indemnisable.
• Que le client aurait subi le même préjudice même sans la faute du notaire (absence de causalité).
• Que le montant du préjudice est exagéré ou mal évalué, et demander une expertise judiciaire contradictoire.

Troisième moyen : l’absence de lien de causalité

Même lorsque la faute du notaire (défaut de conseil, omission d’information, manquement aux vérifications, etc) et un préjudice sont matériellement constatés, la mise en œuvre de la responsabilité délictuelle de l’officier public exige la démonstration d’un lien de causalité direct et certain.

Les juridictions ne peuvent allouer des dommages-intérêts sans caractériser expressément qu’une information adéquate ou une diligence supplémentaire aurait concrètement permis d’éviter la réalisation du dommage invoqué.

• Le notaire peut ainsi utilement soutenir que l’opération litigieuse se serait accomplie dans des termes strictement identiques même si les parties avaient reçu un éclairage juridique complet. C’est le cas par exemple lorsqu’il est démontré que les contractants, motivés par des intérêts personnels ou familiaux majeurs, auraient maintenu l’accord aux mêmes conditions malgré l’information des risques d’annulation, l’absence de lien de causalité certain exclut toute condamnation du notaire (Cass. 1re civ., 20 mars 2014, n° 13-12.287)
• Dans le contentieux des redressements fiscaux et de la liquidation des droits, le notaire peut valablement opposer que le paiement de l’impôt ou des droits de succession ne constitue pas un dommage indemnisable lorsqu’ils auraient été légalement dus par les redevables même en l’absence de toute faute professionnelle. Pour imputer l’impôt acquitté au notaire, le contribuable doit donc prouver qu’une information adéquate lui aurait concrètement permis d’adopter un montage ou une exonération alternative crédible (Cass. 1re civ., 15 janv. 2015, n° 14-10.256) À défaut de démontrer la faisabilité certaine d’une voie moins onéreuse ou la possibilité d’imposer ses conditions au cocontractant, le lien causal fait défaut ou se résout en une faible perte de chance (CA Paris, 7 févr. 2024, n° 22/13973)
• Le notaire peut être totalement exonéré de responsabilité lorsque le dommage résulte exclusivement du comportement fautif de la victime elle-même ou d’un tiers intervenant

Quatrième moyen : la faute de la victime

Le notaire peut invoquer la faute concurrente du client pour exonérer partiellement ou totalement sa responsabilité. Par exemple :

• Le client a fourni des informations inexactes ou incomplètes (fausse déclaration sur la valeur d’un bien, dissimulation d’une dette).
• Par exemple, le notaire n’engage pas sa responsabilité dès lors que des cédants ont dissimulé l’existence d’une procédure administrative de péril, ces réticences dolosives constituant la cause exclusive de la nullité de l’acte (CA Colmar, 26 févr. 2021, n° 18/05644).
• Si les compétences personnelles du client (avocat, expert-comptable, agent immobilier) ne suppriment pas le devoir de conseil du notaire, elles permettent néanmoins au juge d’apprécier in concreto si la victime a commis une faute d’imprudence ou de négligence ayant concouru à son propre dommage.
• Le client a refusé de suivre les conseils du notaire et a insisté pour procéder malgré les mises en garde.
• Limite à cet argument : Le notaire, en sa qualité d’officier public garant de la légalité, ne peut s’abriter derrière la volonté de son client pour régulariser une convention contraire à l’ordre public ou manifestement nulle
• Si la faute du client ne revêt pas un caractère exclusif, elle n’emporte qu’une exonération partielle du notaire. Les juges procèdent alors à un partage de responsabilité, dont l’effet peut être de diminuer considérablement le montant de la réparation allouée à la victime.

Cinquième moyen : la prescription de l’action

L’action en responsabilité civile contre un notaire se prescrit par 5 ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits (art. 2224 du Code civil). Le notaire peut donc opposer la prescription si la mise en cause intervient trop tardivement.

Le point de départ du délai est souvent discuté : le notaire a intérêt à démontrer que le client avait connaissance du dommage, du fait générateur (les griefs reprochés au notaire) et du lien de causalité bien avant la date à laquelle il prétend les avoir découverts.

Le cas particulier du redressement fiscal :

L’hypothèse du défaut de conseil fiscal du notaire ayant conduit à un redressement est fréquemment litigieuse. La jurisprudence distingue deux situations :

• En l’absence de recours contentieux, le dommage se réalise au plus tôt à la mise en recouvrement de l’impôt. (Cass. 1re civ., 14 nov. 2019, n° 18-22.114)
• Lorsque le contribuable conteste le redressement devant le juge de l’impôt, le dommage ne se réalise qu’à la date du rejet définitif du recours (Cass. 1re civ., 29 juin 2022, n° 21-10.720)

Sixième moyen : le recours à l’assurance responsabilité civile

Tout notaire est obligatoirement assuré en responsabilité civile professionnelle. En cas de condamnation, c’est en règle générale l’assureur qui prend en charge l’indemnisation dans la limite des garanties souscrites. Le notaire doit :

• Déclarer le sinistre à son assureur dès la première mise en cause, même amiable.
• Laisser l’assureur piloter la défense et les négociations avec le plaignant
• Ne pas reconnaître sa responsabilité ni transiger sans l’accord de l’assureur : une telle reconnaissance ou transaction ne lui serait pas opposable.
• Attention : L’assurance de responsabilité civile professionnelle du notaire n’a pas vocation à garantir ni la restitution ni le remboursement des honoraires ou émoluments perçus par ce dernier, l’obligation de restituer des sommes indûment touchées ou devenues indues constituant une dette de restitution et non un dommage réparable au sens du droit des assurances.

L’importance d’un avocat pour se défendre

Face à une mise en cause de sa responsabilité, le notaire a tout intérêt à se faire assister dès les premières démarches amiables. Un avocat expert en responsabilité civile professionnelle peut :

• Analyser les griefs formulés et identifier les arguments de défense les plus solides.
• Répondre efficacement à la mise en demeure pour éviter l’escalade judiciaire.
• Coordonner la défense avec l’assureur du notaire.
• Contester le montant du préjudice allégué et demander une expertise contradictoire.
• Représenter le notaire devant le tribunal judiciaire ou la Chambre de discipline.

Nos avocats experts en droit de la responsabilité se tiennent à votre disposition pour répondre à toutes vos questions et vous conseiller. Nous proposons des entretiens en présentiel ou en visioconférence. Vous pouvez prendre rendez-vous directement en ligne sur https://www.agn-avocats.fr/.

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