Mon voisin construit sans permis : comment agir et obtenir la démolition ?

Un mur de clôture devenu mur de trois mètres de hauteur, une extension qui obstrue votre vue, un garage érigé en limite de propriété et aucun panneau d’affichage.

Le réflexe est d’appeler la mairie. C’est nécessaire, rarement suffisant.

Obtenir la démolition d’une construction irrégulière est possible, mais jamais automatique, et le voisin ne maîtrise pas toutes les voies.

Un mauvais choix de départ peut faire perdre des années, voire le droit d’agir.

D’abord, vérifier que la construction est réellement irrégulière

Beaucoup de contentieux s’enlisent sur une erreur de départ : le voisin est convaincu de l’absence d’autorisation, alors qu’un permis ou une déclaration préalable a été délivré.

L’absence de panneau d’affichage ne signifie pas qu’aucune autorisation n’a été accordée. Cette absence n’est d’ailleurs pas illégale : le défaut d’affichage a seulement pour effet de ne pas faire courir le délai de recours contre l’autorisation, mais n’a pas de conséquence sur l’autorisation elle-même.

La consultation en mairie du dossier d’urbanisme est donc la première étape. Si une autorisation existe, le sujet change de nature : il ne s’agit plus de dénoncer une infraction, mais de contester l’autorisation, dans un délai de deux mois à compter de son affichage ou, à défaut d’affichage, dans un délai raisonnable, généralement fixé à un an (CE, 9 novembre 2018, n° 409872).

La mairie est tenue de vous communiquer l’autorisation, si elle existe : arrêté autorisant les travaux et ensemble du dossier de demande (formulaire et plans).

Les voies envisageables

Lorsque le maire a connaissance d’une infraction, il est tenu de faire dresser procès-verbal (article L. 480-1 du Code de l’urbanisme). Il peut ordonner l’interruption des travaux (article L. 480-2) et, sur le fondement des articles L. 481-1 et suivants, mettre en demeure le constructeur de régulariser ou de démolir, sous astreinte.

Un signalement précis, daté, accompagné de photographies et d’un constat de commissaire de justice est plus difficile à ignorer qu’un appel téléphonique.

Une fois saisi, le maire a l’obligation d’agir et doit notamment, sans délai, saisir le procureur de la République.

Construire sans autorisation est une infraction (article L. 480-4), passible d’une amende pouvant atteindre 6 000 € par mètre carré construit. Le tribunal correctionnel peut ordonner la mise en conformité ou la démolition (article L. 480-5). Le voisin peut se constituer partie civile pour demander réparation de son préjudice.

Mais l’opportunité des poursuites appartient au parquet qui, seul, peut décider de traduire le contrevenant devant le tribunal correctionnel.

Il est également possible d’agir en responsabilité pour obtenir réparation du préjudice personnel que l’ouvrage cause aux voisins : perte de vue, d’ensoleillement, dépréciation de son bien…

La démolition en nature n’est alors ni acquise ni systématique : tout dépend de la nature et de la gravité du préjudice.

Le vrai enjeu : la régularisation

Une construction sans permis peut être régularisable : si l’ouvrage respecte les règles de fond du PLU, le contrevenant peut déposer un permis de régularisation et la démolition devient alors impossible.

Reste alors l’action classique contre le permis ainsi obtenu.

En définitive, soit l’ouvrage est irrégulier et la pression peut aboutir à sa démolition, soit il est régularisable et l’énergie doit se porter sur la contestation de la régularisation ou sur l’indemnisation.

Pourquoi consulter un avocat en droit de l’urbanisme, et rapidement

Un avocat peut :

• vérifier la situation administrative de l’ouvrage (autorisation, conformité au PLU, régularisation possible) ;
• sécuriser les preuves dès le départ (constat, chronologie, pièces d’urbanisme) ;
• exercer une pression graduée : courrier à la mairie, signalement au parquet, mise en demeure du constructeur, puis action judiciaire ;
• anticiper la régularisation et préparer, le cas échéant, le recours qui la neutralise ;
• défendre votre préjudice si la démolition n’est pas atteignable.

Nos avocats experts en droit de l’urbanisme, se tiennent à votre disposition pour répondre à toutes vos questions et vous conseiller. Nous proposons des entretiens en présentiel ou en visioconférence. Vous pouvez prendre rendez-vous directement en ligne sur https://www.agn-avocats.fr/.

AGN AVOCATS – Pôle Urbanisme
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