Démembrement de propriété : usufruit, nue-propriété et stratégies de transmission

Donner un bien tout en continuant à en profiter, et transmettre à moindre coût : c’est la promesse du démembrement de propriété. La technique consiste à séparer la propriété d’un bien entre l’usufruit, d’un côté, et la nue-propriété, de l’autre. Largement utilisée en gestion de patrimoine, elle permet d’organiser une transmission progressive et fiscalement avantageuse, mais suppose de bien comprendre la répartition des droits, des charges et des règles d’évaluation. Tour d’horizon des mécanismes et des points que l’accompagnement d’un avocat en droit des successions permet de sécuriser.

Usufruit et nue-propriété : que recouvrent ces deux droits ?

L’article 578 du Code civil définit l’usufruit comme le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance. Le démembrement éclate ainsi la propriété en deux droits distincts : l’usufruitier réunit l’usage et les revenus (habiter le logement, percevoir les loyers), tandis que le nu-propriétaire ne conserve que le droit de disposer du bien, un droit longtemps théorique, mais qui a vocation à retrouver sa plénitude. Il n’existe pas d’indivision entre eux : chacun exerce son droit de façon indépendante.

L’usufruit est par nature temporaire. Le plus souvent viager, il s’éteint au décès de l’usufruitier ; la pleine propriété se reconstitue alors automatiquement sur la tête du nu-propriétaire. Lorsque l’usufruitier est une personne morale (une société, par exemple), sa durée ne peut excéder trente ans (article 619 du Code civil).

Qui paie quoi ? La répartition des charges entre usufruitier et nu-propriétaire

C’est l’un des points les plus mal connus du démembrement. Parce que leurs droits sont indépendants, usufruitier et nu-propriétaire se partagent les charges du bien : l’usufruitier supporte l’entretien courant et les réparations d’entretien, tandis que les grosses réparations incombent au nu-propriétaire (article 605 du Code civil). L’usufruitier ne peut d’ailleurs pas contraindre le nu-propriétaire à les réaliser. Et en cas de destruction par vétusté ou par cas fortuit, l’article 607 du Code civil précise que nul n’est tenu de reconstruire. Mieux vaut donc anticiper ces questions, au besoin par une convention entre les parties.

Bon à savoir : lorsque l’usufruitier fait édifier des constructions sur le bien démembré, la jurisprudence considère qu’il ne consent pas pour autant une donation indirecte au nu-propriétaire, ce dernier ne profitant des constructions qu’à l’extinction de l’usufruit (Cass. 3e civ., 19 sept. 2012).

Le barème fiscal de l’usufruit (article 669 du CGI)

Pour répartir la valeur d’un bien entre usufruit et nue-propriété, l’administration applique un barème fonction de l’âge de l’usufruitier (article 669 du CGI), en vigueur pour les successions et donations depuis le 1er janvier 2004. Le principe : plus l’usufruitier est jeune, plus son usufruit a de valeur ; plus il est âgé, plus la nue-propriété pèse lourd.

Ce barème s’impose au plan fiscal, quelle que soit la valeur économique réelle des droits. À noter qu’il aboutit aujourd’hui, compte tenu de l’allongement de l’espérance de vie, à une valorisation de l’usufruit souvent inférieure à sa valeur économique, ce qui, pour une donation de la nue-propriété, joue en faveur du donateur. Enfin, le seul fait de démembrer un bien n’ouvre droit à aucun abattement supplémentaire : la décote du démembrement est déjà intégrée dans la répartition opérée par le barème (Cass. com., 24 juin 1997).

L’usufruit temporaire : démembrer pour une durée déterminée

Le démembrement n’est pas nécessairement viager : l’usufruit peut être constitué pour une durée fixe. Dans ce cas, l’article 669, II du CGI retient une valeur de 23 % de la pleine propriété par période de dix ans, sans fraction et sans tenir compte de l’âge de l’usufruitier. Cette valeur ne peut toutefois jamais dépasser celle qui résulterait du barème viager. Ainsi, un usufruit constitué pour trente ans sur la tête d’une personne de 55 ans ne peut être évalué à plus de 50 % de la pleine propriété : même à durée fixe, l’usufruit reste viager et s’éteint au décès de son titulaire.

Donner la nue-propriété en se réservant l’usufruit : transmettre à moindre coût

C’est le schéma le plus répandu. En donnant la nue-propriété tout en conservant l’usufruit, le donateur (souvent un parent) continue d’utiliser le bien ou d’en percevoir les revenus, mais les droits de donation ne sont calculés que sur la valeur de la nue-propriété, donc sur une assiette réduite. Plus le donateur est jeune au jour de la donation, plus la nue-propriété transmise est faible et plus la facture fiscale est allégée.

Protéger le conjoint : la réserve d’usufruit avec clause de réversion

La donation peut s’accompagner d’une clause de réversion d’usufruit au profit du conjoint survivant. Concrètement, deux époux donnent la nue-propriété d’un bien en se réservant l’usufruit ; au premier décès, l’usufruit ne s’éteint pas mais « rebondit » sur la tête du survivant, qui conserve ainsi la jouissance ou les revenus du bien sa vie durant. Il s’agit d’un usufruit successif : le second usufruitier tient son droit de l’acte d’origine, et non d’une transmission entre époux.

Sur le plan fiscal, ces réversions relèvent du régime des droits de mutation par décès (article 796-0 quater du CGI). Mais lorsqu’elles bénéficient au conjoint survivant, elles sont exonérées de droits (article 796-0 bis du CGI), pour les successions ouvertes depuis le 22 août 2007. Le conjoint est ainsi protégé sans coût fiscal supplémentaire.

Bon à savoir : lorsque l’usufruit du conjoint survivant n’est plus adapté à sa situation, les articles 759 et 761 du Code civil permettent de le convertir en rente viagère ou en capital. Par ailleurs, si le second usufruitier est plus jeune que le premier, le nu-propriétaire peut, à l’ouverture de l’usufruit successif, récupérer une fraction des droits initialement acquittés (article 1965 B du CGI).

La reconstitution de la pleine propriété au décès : la franchise de droits

C’est l’atout décisif. Au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien sans aucun droit de succession ni de donation (article 1133 du CGI). Il ne s’opère aucune transmission : l’usufruit s’éteint et vient « recharger » la nue-propriété. La valeur de l’usufruit échappe ainsi totalement à l’impôt. Seule subsiste, pour un immeuble, une taxe de publicité foncière de 0,71422 % sur l’acte constatant la réunion de l’usufruit à la nue-propriété (articles 1133 et 1020 du CGI).

Donation d’une somme d’argent et quasi-usufruit : un point de vigilance

Lorsque l’usufruit porte sur une chose consomptible comme une somme d’argent, il prend la forme d’un quasi-usufruit : l’usufruitier peut utiliser la somme, mais doit en restituer l’équivalent à la fin de l’usufruit (article 587 du Code civil). Fiscalement, le quasi-usufruit suit le même barème que l’usufruit ordinaire. Toutefois, la loi de finances pour 2024 a instauré un dispositif restrictif (article 774 bis du CGI) : la dette de restitution née d’une donation de somme d’argent avec réserve de quasi-usufruit n’est plus, dans certains cas, déductible de l’actif successoral au décès de l’usufruitier. Ce type d’opération appelle désormais une analyse préalable attentive.

Les autres avantages du démembrement

• Impôt sur la fortune immobilière (IFI) : en principe, c’est l’usufruitier qui est redevable de l’IFI sur la valeur en pleine propriété ; le nu-propriétaire n’est pas imposé sur le bien démembré.
• Transmission progressive : le démembrement permet d’organiser le passage du patrimoine aux enfants tout en conservant des revenus ou un droit d’usage.
• Protection du donateur : la réserve d’usufruit garantit au donateur le maintien de ses ressources et de son cadre de vie, et fige dès la donation la valeur transmise.

Attention : l’âge de l’usufruitier conditionnant la répartition, l’acte ou la déclaration doit en justifier (article 763 du CGI) ; à défaut, les droits les plus élevés sont perçus, sauf restitution ultérieure.

Exemple chiffré

Un parent âgé de 65 ans donne à son enfant la nue-propriété d’un appartement valorisé à 400 000 €. Selon le barème, à cet âge, l’usufruit vaut 40 % et la nue-propriété 60 %, soit 240 000 €. Les droits sont calculés sur cette somme, après application de l’abattement de 100 000 € : la base taxable n’est plus que de 140 000 €. Au décès du parent, l’enfant deviendra plein propriétaire du bien quelle qu’en soit la valeur à ce moment-là  sans aucun droit supplémentaire.

Nos avocats experts en fiscalité successorale, se tiennent à votre disposition pour répondre à toutes vos questions et vous conseiller. Nos entretiens peuvent se tenir en présentiel ou en visio-conférence. Vous pouvez prendre rendez-vous directement en ligne sur www.agn-avocats.fr.

AGN AVOCATS – Pôle Fiscalité
contact@agn-avocats.fr
09 72 34 24 72