Le dispositif fiscal « Relance Logement » (ou dispositif Jeanbrun) : le successeur du Pinel pour les bailleurs privés

Pourquoi un nouveau dispositif après la fin du Pinel ?

Le 31 décembre 2024 a marqué la fin définitive du dispositif PINEL (ex-Duflot), qui permettait aux particuliers investissant dans l’immobilier locatif de bénéficier d’une réduction d’impôt directe.

Pour prendre le relais et répondre à l’urgence immobilière, le nouveau dispositif « Relance Logement » (souvent appelé dispositif Jeanbrun) a été créé. Son ambition est claire : relancer durablement l’investissement locatif privé pour soutenir la construction de deux millions de logements d’ici 2030.

L’article 47 de la loi de finances pour 2026 instaure un nouveau paradigme. Il permet aux particuliers faisant l’acquisition d’un logement, avant le 31 décembre 2028, destiné à la location nue, à titre de résidence principale, de déduire de leurs revenus fonciers jusqu’à 80 % du montant de leur investissement, sous réserve de respecter certaines conditions.

Ce que prévoit concrètement le dispositif

Les conditions d’éligibilité

Prévu pour s’appliquer sur les trois prochaines années, le dispositif Jeanbrun se veut plus accessible que les dispositifs antérieurs. Voici les critères cumulatifs pour en bénéficier :

• Les bénéficiaires : il est ouvert aux personnes physiques (fiscalement domiciliées en France ou non) investissant directement ou via une société non soumise à l’impôt sur les sociétés (comme une SCI classique), et générant des revenus imposables dans la catégorie des revenus fonciers.
• La période : il s’applique aux acquisitions ou aux dépôts de permis de construire réalisés entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.
• La fin du zonage : contrairement au Pinel, le dispositif Jeanbrun s’applique sur tout le territoire français, sans condition de zone géographique.
• Le type de bien :
  • Sont éligibles les immeubles collectifs acquis neufs ou en l’état futur d’achèvement.
  • Sont également éligibles les biens dans l’immobilier ancien, à condition d’y réaliser des travaux de rénovation significatifs (représentant au moins 30 % de la valeur du bien). Ces travaux devant être réalisés par des professionnels certifiés RGE.
  • Attention : les maisons individuelles sont formellement exclues du dispositif.
• DPE : qu’il s’agisse d’une acquisition d’un immeuble neuf, en l’état futur d’achèvement ou alors de rénovation d’un logement ancien, il faut que DPE soit classé A, B ou C.

• L’engagement de location : le propriétaire s’engage à louer le logement nu, à usage d’habitation principale, de manière effective et continue pendant 9 ans. La location doit débuter dans l’année qui suit l’achèvement ou l’acquisition du bien.
• Détention en société : si l’investissement se fait via une SCI, l’associé doit s’engager à conserver ses titres pendant toute la durée de l’engagement (9 ans).

L’avantage fiscal : taux, durée, comparaison avec le Pinel

C’est ici que réside la grande nouveauté : là où le Pinel offrait une réduction d’impôt forfaitaire, le dispositif « Relance Logement » adopte une logique patrimoniale d’amortissement fiscal à long terme.

L’investisseur va pouvoir amortir une partie de la valeur du logement (estimée à 80 % du prix d’acquisition).

Exemple : pour un bien évalué à 200 000 €, la base amortissable sera de 160 000 €.

Cet amortissement, dont la période débute le premier jour du mois d’achèvement de l’immeuble ou de l’acquisition, est plafonné et varie selon le type d’investissement et la vocation sociale du loyer.

Le plafond annuel : les déductions sont limitées à 8 000 € par an et par foyer fiscal. Ce plafond peut être majoré de 2 000 € ou 4 000 € si au moins 50 % des revenus bruts issus de ces biens sont affectés à la location sociale ou très sociale (soit un amortissement maximal de 12 000 €).

Les taux d’amortissement applicables :

Les obligations du bailleur et les risques juridiques

L’administration fiscale a encadré ce dispositif de règles strictes pour éviter les abus. En cas de manquement, l’avantage fiscal est remis en cause : le montant des amortissements déduits sera réintégré dans le revenu net foncier de l’année de l’infraction.

Pour sécuriser votre investissement, vous devez respecter les interdictions suivantes :

• Interdiction de louer à un membre de sa famille (même foyer fiscal, ou ascendant/descendant/allié jusqu’au 2ème degré inclus), cela pourrait être assimilé à de la fraude fiscale.
• Interdiction de revendre le bien (ou de céder les parts de la SCI) avant la fin de l’engagement de 9 ans. Des exceptions existent pour les aléas graves de la vie : tels qu’un licenciement, invalidité (2ème/3ème catégorie) empêchant de travailler, ou décès du contribuable/conjoint.
• Interdiction de meubler le bien : le logement doit impérativement rester une location nue pendant 9 ans et ne pas être modifiée en location meublée.

Enfin, sur le plan de la stratégie fiscale, le dispositif Jeanbrun est incompatible avec :

• Le régime simplifié du « micro-foncier ».
• Les régimes des Monuments Historiques, Malraux, Denormandie et les investissements Outre-mer.

Pourquoi se faire accompagner avant d’investir sous le dispositif Jeanbrun ?

Le dispositif « Relance Logement » offre une véritable bouffée d’oxygène aux investisseurs orphelins du dispositif Pinel.

Néanmoins, il se distingue par deux innovations majeures : d’une part le passage à un système d’amortissement fiscal sur le long terme (et non plus une simple réduction d’impôt), et, d’autre part l’application inédite de ce mécanisme d’amortissement à la location nue résidentielle.

Compte tenu de la nouveauté de ce mécanisme comptable et juridique, et du risque fiscal particulièrement lourd en cas de redressement (réintégration totale des sommes), une analyse préalable de votre situation patrimoniale est indispensable.

Nos avocats, experts en droit immobilier et en droit fiscal, se tiennent à votre disposition pour répondre à toutes vos questions et vous conseiller. Nous proposons des entretiens en présentiel ou en visioconférence. Vous pouvez prendre rendez-vous directement en ligne sur https://www.agn-avocats.fr/.

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