Contrats de construction aux EAU : cadre légal, FIDIC et clauses

Le secteur de la construction aux EAU repose sur un socle juridique mixte (Code civil, lois fédérales, règles locales, principes de common law en DIFC/ADGM) et sur des standards contractuels internationaux, notamment les formes FIDIC. Comprendre ce cadre et les clauses essentielles permet de prévenir les litiges et d’exécuter les projets efficacement.

Cadre légal

• Code civil (Civil Transactions Law) : formation/exécution des contrats, bonne foi (art. 246), régime des muqawala (contrats d’ouvrage), responsabilité décennale (art. 880) à l’encontre des entrepreneurs/architectes.
• Code de commerce : force obligatoire des accords commerciaux.
• Zones financières : DIFC (division Technology & Construction) et ADGM (common law) avec juridictions dédiées ; compatibilité à prévoir en cas de pluralité de régimes.
• Réglementations techniques : permis, sécurité, environnement, normes municipales (Dubai/Abu Dhabi).

FIDIC : usages et choix de formulaire

• Green Book (1999) : petits projets, contrat court, règles d’adjudication.
• Red Book (1999) : design par le maître d’ouvrage ; ingénieur pour l’administration/supervision.
• Yellow Book (1999) : design & build, responsabilité de conception sur l’entrepreneur.
• Silver Book (1999) : projets complexes, prix ferme, transfert de risques significatif sur l’entrepreneur.
• PPP et contrats clé en main : répartition équilibrée des risques, gouvernance renforcée.

Attention : en cas de contrat bilingue, la version arabe prévaut en droit émirati → soigner la concordance des versions.

Clauses essentielles

• Objet/Scope : livrables détaillés, jalons, plans, normes.
• Prix/paiements : forfait/progressivité, variations (VO), ajustements de prix, retenues de garantie.
• Délais/retards : date d’achèvement, prolongations (EOT), pénalités de retard, force majeure.
• Variations : processus d’instructions/approbations et impacts délais/coûts.
• Défauts/DLP : période de garantie, réparation/remplacement, accès au site.
• Responsabilités : plafonds/exclusions, assurance, indemnités, santé/sécurité.
• Résolution des différends : adjudication/médiation, arbitrage (DIAC/ADCCAC), droit applicable.

Conformité et exécution

Avant signature : due diligence technique/juridique (capacité, permis, financement, contraintes municipales). Pendant l’exécution : journal des événements, notices dans les délais, gestion documentaire (submittals, RFI), traçabilité des décisions et claims. En cas de suspension/résiliation : respecter les prérequis (mise en demeure, mesures conservatoires, transfert du site).

Conseils pratiques

• Adapter les conditions particulières FIDIC au projet (sol, interfaces, utilities, risques géotechniques).
• Préciser le régime de responsabilité et la couverture d’assurance (CAR, RC, décennale si applicable).
• Prévoir un tableau de notifications (délais/pénalités) et former les équipes.

Aux EAU, un contrat de construction robuste articule le cadre civil (bonne foi, muqawala, décennale), les standards FIDIC et des conditions particulières adaptées. Une gouvernance documentaire stricte (notices, variations, claims) et un mécanisme d’arbitrage clair limitent les risques de dérive coût/délai et les contentieux.

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