Investissement immobilier aux EAU : tendances et points juridiques clés

Les Émirats arabes unis consolident leur statut de place majeure pour l’investissement immobilier. Pour sécuriser un projet, il faut maîtriser les régimes de propriété (freehold/leasehold), les règles de RERA/DLD, les véhicules (REITs/fonds), et conduire une due diligence rigoureuse. Ce guide présente les éléments clés pour 2024/2025.

Freehold vs leasehold

• Freehold : propriété pleine et perpétuelle dans des zones désignées (Dubaï, Abu Dhabi, RAK, UAQ, Ajman). Titre au registre foncier.
• Leasehold : droit de jouissance (jusqu’à 99 ans), la propriété revenant au freeholder à l’expiration.

Cadre RERA/DLD

À Dubaï, la RERA fixe des normes de transparence et de protection (enregistrements, formulaires types, règlement des différends). Le DLD gère l’enregistrement des cessions, les titres, et l’index des loyers. La conformité (contrats, paiements, NOC, escrow pour offplan) est essentielle.

Véhicules d’investissement

• REITs et fonds immobiliers : exposition diversifiée, distributions régulières ; vérifier le cadre réglementaire et la politique d’investissement.
• Direct : acquisition d’actifs « core », valueadd ou opportunistes, avec analyse locative (rendement net, vacance, charges).

Due diligence juridique (indispensable)

• Titres/charges : hypothèques, saisies, litiges.
• Promoteur et historique : réputation, conformité offplan, livraison.
• Contrats locatifs : échéances, indexations, garanties, sinistralité.
• Urbanisme/compliance : permis, conformité HSE, zoning.

Tendances 2024/2025

• Éventuelle extension des zones freehold et ajustements de règles de résidence liées à la propriété.
• Renforcement des protections investisseurs (escrow, divulgations, gouvernance).
• Montée des véhicules cotés et des financements alternatifs.

Conseils pratiques

• Aligner l’horizon d’investissement et la structure (direct vs REIT/fonds).
• Clauses : droit applicable, juridiction/arbitrage, garanties, indemnités, déclarations/vices cachés.
• Fiscalité : effets TVA/impôts locaux éventuels (selon l’usage, le véhicule et la localisation).

Le succès d’un investissement immobilier aux EAU repose sur la structure (freehold/leasehold ou véhicules), l’exécution (conformité RERA/DLD) et la due diligence. En s’appuyant sur un conseil aguerri, l’investisseur sécurise le titre, anticipe les risques opérationnels et optimise la protection contractuelle.

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