Planification successorale et immobilier aux EAU : règles, options (DIFC/ADJD) et conseils

La transmission d’un bien immobilier aux Émirats arabes unis (EAU) peut s’avérer complexe en l’absence de dispositions préalables, en particulier pour les expatriés. Entre les règles de la loi personnelle (charia pour les musulmans), l’opt‑out possible pour les non‑musulmans, et les voies d’enregistrement de testament (DIFC/ADJD), il est essentiel d’anticiper pour sécuriser la dévolution du patrimoine immobilier.

Cadre juridique : quelle loi pour quels biens ?

• Musulmans : les successions sont soumises aux règles de la charia (codifiées par la Personal Status Law) ; la répartition suit des quotas impératifs entre héritiers (époux(se), enfants, ascendants…).
• Non‑musulmans : l’article 17(1) de la Civil Transactions Law permet l’application de la loi nationale du défunt (pays de la nationalité), sous réserve de formaliser un testament et d’en prouver la validité. L’article 17(5) prévoit l’application du droit des EAU aux testaments portant sur des immeubles situés localement : un cadrage précis est indispensable.

En l’absence de testament : effets pratiques pour l’immobilier

À défaut d’instrument reconnu, les comptes et l’immobilier sont en principe gelés jusqu’à décision judiciaire. Pour un non‑musulman, le juge peut être amené à appliquer, en tout ou partie, les principes de la charia à la dévolution de l’actif local, ce qui peut s’éloigner des volontés familiales (quotités prédéterminées, pluralité d’héritiers, indivision contraignante).

Solutions d’anticipation pour les non‑musulmans

DIFC Wills Service Centre (Dubaï)

• Procédure en anglais, testamentary freedom : options de Guardianship Will, Property Will, Full Will, Free‑Zone Company Will.
• Probate devant les juges du DIFC (proche du modèle common law), protocoles de coopération avec le DLD (immobilier à Dubaï) et certaines autorités de Ras Al Khaïmah.

Abu Dhabi Judicial Department (ADJD)

• Procédure en arabe (ou bilingue), portée EAU : possibilité de couvrir l’immobilier situé dans les différents émirats.
• Nomination des tuteurs d’enfants mineurs et organisation de l’ensemble du patrimoine local.

Points d’attention pour l’immobilier

• Titres : conserver des Title Deeds à jour, cohérents avec l’identité du propriétaire et le régime matrimonial.
• Clefs d’exécution : traduction arabe assermentée, légalisation des documents étrangers, pièces d’état civil (mariage, naissance), Emirates ID.
• Indivision : anticiper les risques de blocage entre héritiers (désaccord sur la vente, répartition des loyers) et envisager des mécanismes (mandataire, clauses dans le testament).
• Donation intrafamiliale (hiba) : à Dubaï, le transfert par donation peut préparer la transmission d’un bien clé à moindre coût.

Exemples pratiques

Exemple 1 : un expatrié non‑musulman propriétaire d’un appartement à Dubaï enregistre un Property Will au DIFC ; en cas de décès, un probate du DIFC permet une transmission accélérée aux bénéficiaires désignés, en coordination avec le DLD.

Exemple 2 : un couple avec enfants mineurs enregistre un Full Will à l’ADJD avec nomination de tuteurs permanents et temporaires ; le testament couvre l’immeuble d’Abou Dhabi et les comptes bancaires.

Bonnes pratiques

• Cartographier les actifs (EAU et hors EAU) et identifier les textes applicables.
• Choisir la bonne voie (DIFC ou ADJD) selon la langue, la localisation des actifs, les préférences procédurales et les coûts.
• Actualiser le testament à chaque évènement (mariage, naissance, acquisition/cession).
• Préciser les consignes sur la vente, la conservation et la gestion locative du bien.

La planification successorale immobilière aux EAU repose sur un triptyque : choix de la loi applicable, formalisation d’un testament (DIFC/ADJD) et préparation documentaire. En anticipant ces éléments, vous évitez le gel prolongé des biens, réduisez l’indivision conflictuelle et garantissez une transmission conforme à vos objectifs.

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