Lorsqu’un bien fait l’objet d’une indivision (succession, divorce, séparation de biens, PACS, achat groupé…), un désaccord entre coindivisaires peut bloquer toute décision. Comprendre si ce désaccord ouvre droit à une licitation judiciaire (vente aux enchères ordonnée par le tribunal) est essentiel pour savoir comment sortir de l’indivision et dans quelles conditions.
L’indivision : un schéma par nature précaire
L’article 815 du code civil prévoit que « Nul ne peut être contraint de demeurer en indivision ». Ainsi, chaque indivisaire peut demander la fin de l’indivision, même à l’encontre de la volonté des autres.
Il est mis fin à l’indivision par le partage. Ce partage peut être amiable ou judiciaire, en l’absence d’accord entre les indivisaires sur ses modalités ou son principe.
La licitation comme possibilité de mettre fin à l’indivision
Un ou plusieurs indivisaires détenant au moins deux tiers des droits indivis peuvent, après notification, demander au tribunal judiciaire et avec l’intervention d’un notaire, l’autorisation de vendre le bien malgré l’opposition des autres, via la licitation (vente aux enchères devant le tribunal judiciaire et partage du prix de vente).
Cette procédure particulière permet d’outrepasser la minorité de blocage représentant moins d’un tiers des droits indivis dans le cas d’un projet de vente d’un bien indivis recueillant l’agrément d’au moins deux tiers des droits indivis.
Ainsi, même en l’absence de réunion de ce quorum, tout indivisaire est en droit de demander le partage de l’indivision. Pour parvenir à ce partage, il est possible pour tout indivisaire de solliciter la licitation des biens.
Cependant, la loi prévoit que cette licitation est une exception au principe. En effet, le principe est le partage de l’indivision en nature, chaque indivisaire étant alloti d’un bien divis à hauteur de ses droits dans l’indivision. A défaut de biens suffisants ou en cas de différences de valeurs dans l’indivision, le mécanisme de la soulte permet de rééquilibrer le partage qui est guidé par une logique d’égalité en valeurs.
La licitation comme exception au principe du partage en nature
Si un indivisaire refuse le partage en nature et notamment l’attribution d’un lot, cela n’a pas pour conséquence immédiate de permettre la licitation. C’est ce qu’a rappelé récemment la 1ère chambre civile de la Cour de cassation, par un arrêt du 5 février 2025 (n° 21-15.932).
En effet, la loi prévoit que la licitation ordonnée par le tribunal comme moyen de faire cesser une indivision ne peut intervenir qu’en présence de biens « qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués » (article 1377 du Code de procédure civile). La jurisprudence opère donc une lecture stricte de cet article et refuse, en l’absence de démonstration de ce critère, de prononcer la licitation.
Pour rappel, dans le cadre d’un partage (y compris judiciaire), en cas de désaccord entre les indivisaires sur l’attribution des lots, il est procédé par tirage au sort.
Ainsi, c’est seulement en présence de biens qui ne peuvent être commodément partagés ou attribués qu’une licitation dans le cadre d’un partage judiciaire peut être sollicitée et non pas en simple cas de désaccord des indivisaires sur les attributions dans le partage.
C’est ici une réaffirmation du principe du partage en nature de l’indivision, lequel peut donner lieu à un tirage au sort des lots en cas de désaccord ; la licitation ne constituant qu’une exception à ce principe, applicable uniquement en présence de biens qui ne peuvent être commodément partagés ou attribués.
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