Propriétaires bailleurs : avez-vous pensé au permis de louer ?

Introduit par la loi ALUR en vue de lutter contre l’habitat indigne, le régime du permis de louer est encore méconnu par certains propriétaires.

Pourtant, son oubli peut coûter cher. 

Qu’est-ce que le permis de louer ?

Le « permis de louer » est un terme générique qui recouvre deux types de décisions administratives :

• La déclaration préalable de mise en location 
• L’autorisation préalable de mise en location

La différence est de taille : dans le premier cas, le bien peut être mis en location sans attendre une réponse de l’administration. Dans l’autre, le bail ne peut pas être signé tant que l’administration ne s’est pas prononcée.

C’est l’établissement public intercommunal (communauté d’agglomération, communauté urbaine, métropole…) qui est compétent pour instaurer l’une ou l’autre de ces obligations.

A notre connaissance, il n’existe malheureusement aucun site du service public recensant l’ensemble des communes concernées par le permis de louer (même si certains sites commerciaux peuvent proposer des listes). 

Il est donc indispensable de se renseigner auprès de l’administration à chaque mise en location, soit en se rendant sur le site de la mairie, soit en la contactant directement.

Quelles sont les mises en locations concernées ?

Sont soumis au permis de louer :

• Les premières mises en locations
• Chaque changement de locataires 

de logements, meublés ou non meublés, loués à titre de résidence principale (soit au moins 8 mois par an).

Le contrat portant reconduction ou renouvellement de la location ou avenant à ce contrat n’est en revanche pas soumis à l’obligation de déclaration, même si les modalités de location diffèrent (augmentation de loyer par exemple). 

Il ne s’applique pas non plus aux locations de logements sociaux ni à ceux faisant l’objet d’une convention APL avec l’Etat.

Comment s’effectue la demande auprès de l’administration ?

Si la mise en location est soumise à déclaration préalable 

La déclaration préalable doit être transmise à l’administration dans les 15 jours suivant la signature du bail. 

Le dossier de déclaration doit comprendre :

• Un formulaire CERFA 15651*01 
• Le diagnostic technique du logement 

Le dossier est envoyé à la mairie ou au siège de l’EPCI (selon la délibération soumettant l’immeuble à déclaration préalable) en principe par voie papier (en mains propres ou par courrier recommandé avec accusé de réception) ou, si l’administration le prévoit, par voie électronique.

Sous sept jours, l’administration renvoie au propriétaire :

• Un récépissé de dépôt si la déclaration est complète 
• La liste des précisions et documents à apporter et le délai pour les transmettre. 

Il n’y a aucune réponse à attendre de l’administration qui doit seulement être informée de la mise en location.

Si la mise en location est soumise à autorisation préalable 

Le bailleur doit fournir :

• Un formulaire CERFA 15652*01 
• Le diagnostic technique du logement 

Le dossier doit être remis, selon les cas, au siège de l’établissement public de coopération intercommunale (communauté d’agglomération, communauté urbaine, communauté de communes…) ou à la mairie, selon ce qui est précisé par la délibération, instaurant le permis de louer. 

Le dépôt se fait en principe par voie papier, remis en main, propre ou envoyer par courrier, recommandé avec accusé de réception. Si la délibération l’autorise, la demande peut être envoyée par voie électronique.

Pour être certain d’envoyer un dossier régulier, il est important de se rapprocher de la mairie de la commune concernée afin de connaître les modalités précises d’obtention de l’autorisation. 

L’administration peut visiter le logement dans le délai d’un mois. Il n’est pas possible de s’opposer à cette visite ; en cas de refus, l’administration devra simplement obtenir l’autorisation du Juge des libertés et de la détention.

À compter du dépôt de la demande d’autorisation, l’administration dispose d’un délai d’un mois pour répondre. Son silence à l’issue de ce délai équivaut à une autorisation préalable tacite de mise en location.

Il est donc primordial de conserver la preuve de la date de dépôt de la demande auprès de l’administration (récépissé, accusé de réception papier ou électronique). 

L’autorisation accordée est valable deux ans. Si le logement n’est pas mis en location au terme de ce délai, l’autorisation devient caduque.

L’administration peut refuser d’accorder l’autorisation. Dans ce cas, le logement ne peut être mis en location. La décision de rejet de la demande d’autorisation préalable de mise en location est motivée et précise la nature des travaux ou aménagements prescrits pour satisfaire aux exigences précitées.

Un recours contre cette décision est possible dans un délai de deux mois à compter de la notification de cette décision.

Le coût de la demande varie entre 50 et 120 euros selon les communes. 

Quelles sanctions en cas de méconnaissance des dispositions relatives au permis de louer ?

• En cas d’absence de dépôt de la déclaration préalable de mise en location, l’administration qui en « est informée » doit demander au bailleur de présenter ses observations dans le délai d’un mois. Pendant ce mois, le bailleur peut déposer sa déclaration préalable pour régulariser sa situation.
• En cas de mise en location sans avoir sollicité l’autorisation préalable, l’administration peut condamner le bailleur aupaiement d’une amende au plus égale à 5 000 €. En cas de nouveau manquement dans un délai de trois ans, le montant maximal de cette amende est porté à 15 000 €.
• En cas de mise en location après s’être vu notifié un refus d’autorisation préalable, l’administration peut ordonner le paiement d’une amende au plus égale à 15 000 €.

En pratique, les amendes prononcées doivent être proportionnées aux manquements constatés.
Dans les deux derniers cas, les amendes ne peuvent être prises qu’après la mise en œuvre d’une procédure contradictoire par laquelle l’administration doit inviter le bailleur à présenter ses observations dans un délai de huit jours.

Précision importante en pratique : l’amende ne peut être prononcée plus d’un an à compter de la constatation des manquements.

Les sanctions ne sont pas anodines. L’assistance d’un avocat, au stade de la procédure contradictoire ou pour contester l’amende, peut se révéler nécessaire.

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