Don manuel immobilier à Dubaï (hiba) : transfert par donation, coûts et pièces requises

À Dubaï, le transfert par donation (souvent appelé hiba) permet de transmettre un bien immobilier à un proche à des conditions de frais nettement allégées par rapport à une vente classique. Au‑delà de l’optimisation de coûts, la donation est un outil efficace de planification successorale pour éviter l’application par défaut des règles de la charia et simplifier la dévolution du patrimoine. Ce guide présente la logique du dispositif, la procédure, les pièces et les coûts usuels.

Qu’est‑ce que le transfert par donation ?

Il s’agit d’un transfert volontaire et sans contrepartie du titre de propriété d’un donneur à un donataire (total ou partiel), organisé devant le Dubai Land Department (DLD). Dans la pratique, la donation vise surtout les transferts intrafamiliaux (conjoints, parents/enfants) dans une optique de préservation et d’anticipation successorale. Pour certains schémas (donation hors cercle familial proche), une tarification différente peut s’appliquer.

Avantages principaux

• Coûts réduits : par rapport à la taxe de transfert de 4 % appliquée aux ventes, la donation bénéficie d’un taux réduit (droits proportionnels très inférieurs, auxquels s’ajoutent des frais administratifs et de trustee).
• Anticipation successorale : permet d’attribuer un bien à l’avance à un proche pour éviter des difficultés de dévolution (application des règles par défaut de la charia, indivisions conflictuelles entre héritiers).
• Simplicité et célérité : un dossier complet et correctement préparé se traite rapidement au niveau des trustees du DLD.

Conditions d’éligibilité usuelles

Le DLD encadre l’éligibilité selon le lien de parenté et la nature de l’opération (donateur/donataire personnes physiques, sociétés ou schémas combinés). À titre indicatif :

• Famille proche : les transferts entre parents et enfants ou entre époux sont admissibles au régime privilégié (les transferts entre frères et sœurs ne sont pas en principe éligibles à ce régime).
• Sociétés : des schémas impliquant des sociétés (LLC, offshore, free zones) sont possibles sous conditions, avec production de licences et certificats (incorporation, incumbency, good standing) et pouvoirs (Board Resolution/POA).

Procédure pas à pas

1. Vérifier la titre : le bien doit disposer d’un Title Deed valide (les biens off‑plan ne sont pas éligibles à la donation).
2. Obtenir un plan d’affection (Affection Plan) et un certificat de valorisation du DLD (base de calcul des droits).
3. Recueillir le NOC du développeur : atteste de l’absence d’arriérés et de l’accord au transfert.
4. Assembler les pièces d’état civil (personnes physiques) : passeports/visas/Emirates ID, certificat de mariage pour les époux, actes de naissance pour le lien parents/enfants, avec légalisation et traduction arabe (MOFA, ambassade, etc.) si délivrés à l’étranger.
5. Signature et exécution : comparution des parties (ou mandataire via Power of Attorney) devant le registration trustee, paiement des droits et émission d’un nouveau Title Deed au nom du donataire.

Coûts et droits

La donation bénéficie d’un taux réduit de droits de transfert (nettement inférieur aux 4 % d’une vente). S’ajoutent des frais administratifs, des frais de trustee (échelle forfaitaire selon la valeur) et d’éventuels frais de traduction/légalisation. Pour un chiffrage précis, il convient de vérifier la grille tarifaire actualisée du DLD et du trustee saisi.

Points d’attention

• Absence d’hypothèque/litige : un bien grevé (hypothèque, saisie) ne peut être librement donné.
• Liquidation antérieure : en présence d’une indivision ou d’un bien en copropriété, s’assurer du consentement des co‑titulaires et des modalités de cession de quote‑part.
• Objectif patrimonial : la donation « anticipe » l’héritage ; elle doit s’inscrire dans une stratégie globale (conservation d’autres actifs, égalité entre enfants, fiscalité hors EAU le cas échéant).
• Documentation : l’insuffisance de pièces (actes d’état civil non légalisés, NOC manquant) est la première cause de retard.

Alternatives et compléments

• Testament (DIFC/ADJD) : utile pour organiser le sort d’autres actifs (comptes bancaires, parts, portefeuille) et la garde des enfants.
• Véhicule sociétaire : certains propriétaires logent l’actif dans une société offshore/free zone pour simplifier la transmission des parts entre générations (mesure à cadrer juridiquement).

Le transfert par donation à Dubaï est un levier patrimonial efficace : il limite les coûts, simplifie la succession et sécurise l’attribution d’un bien stratégique (logement familial, investissement locatif). Un accompagnement professionnel permet d’anticiper les pièces, de choisir le bon schéma (intrafa, sociétaire) et d’exécuter le transfert sans blocage auprès du DLD.

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