Vous êtes propriétaire d’une maison ou d’un terrain et vous vous interrogez sur le statut d’un mur qui sépare votre propriété de celle de votre voisin ? Est-il privatif ou mitoyen ? Cette question est loin d’être anodine, car la réponse a des conséquences importantes sur les droits et obligations de chacun en matière d’entretien, de réparations, ou même de construction.
Beaucoup pensent que le cadastre détient la clé de cette information. Mais est-ce vraiment le cas ? Décryptons ensemble les véritables outils pour savoir si un mur est mitoyen.
Qu’est-ce qu’un mur mitoyen ?
Un mur est dit « mitoyen » lorsqu’il appartient en copropriété à deux voisins. Cela signifie que les deux propriétaires ont des droits et des devoirs égaux sur ce mur. Par exemple, les frais d’entretien et de réparation sont partagés, et chacun a le droit d’y adosser une construction ou d’y pratiquer des ouvertures (sous certaines conditions et avec l’accord de l’autre).
À l’inverse, un mur privatif appartient exclusivement à un seul des deux propriétaires. Seul ce dernier peut décider de son usage et en assume seul les charges.
Qu’est-ce que le cadastre ?
Le cadastre est un registre public qui recense toutes les propriétés immobilières d’une commune. Il est composé de plans cadastraux (qui représentent les parcelles et leurs limites) et de relevés de propriété (qui identifient les propriétaires et les caractéristiques des biens).
Il matérialise notamment les limites de propriété et peut préciser si les murs situés en limite de propriété sont mitoyens ou non.
Il est très utile pour connaître les limites de votre terrain, sa superficie, et identifier les parcelles voisines.
Toutefois, le cadastre est un document à vocation fiscale. Il ne peut pas conférer une propriété en l’absence de titre en ce sens. La consultation du cadastre ne pourra donc que constituer un indice concernant le statut du mur mais pas une preuve de propriété.
Alors, comment savoir si un mur est mitoyen ? Les vraies sources d’information
Pour déterminer le statut juridique d’un mur, il faut se tourner vers d’autres sources, plus fiables :
1. Les titres de propriété
C’est la première chose à vérifier ! Votre acte d’achat (ou celui de votre voisin), ainsi que les actes de division ou de donation antérieurs, peuvent contenir des clauses précises sur la mitoyenneté des murs. Si un mur a été construit par un seul propriétaire, ou si sa mitoyenneté a été acquise ou cédée, cela doit être mentionné dans ces documents notariés.
2. Les conventions entre voisins
Les voisins peuvent avoir signé un accord (une « convention de mitoyenneté ») pour établir ou modifier le statut d’un mur. Pour être opposable aux futurs propriétaires, cette convention doit avoir été rédigée par un notaire et publiée au service de la publicité foncière.
3. Les présomptions légales du Code civil
En l’absence de titres ou de conventions claires, le Code civil établit des présomptions. L’article 653 du Code civil pose le principe que « tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu’à l’héberge, ou entre cours et jardins, et même entre enclos dans les champs, est présumé mitoyen, s’il n’y a titre ou marque contraire ».
Cependant, cette présomption peut être renversée par des « marques contraires »;, c’est-à-dire des signes physiques qui indiquent que le mur appartient à un seul propriétaire.
L’article 654 du Code civil en liste quelques-uns :
- Le chaperon : La forme du haut du mur (le « chaperon ») qui ne présente une pente que d’un seul côté. Le mur est alors présumé appartenir au propriétaire du côté de la pente.
- Les corbeaux ou filets : Des saillies de pierres ou des ornements qui ne se trouvent que d’un seul côté du mur.
- Les tuiles ou ardoises : Si le mur est couvert de tuiles ou d’ardoises d’un seul côté.
Si aucun de ces signes n’est présent et qu’aucun titre ne prouve le contraire, le mur est alors présumé mitoyen.
Que faire en cas de doute ou de litige ?
Si, après ces vérifications, le statut du mur reste incertain ou si un désaccord persiste avec votre voisin :
- Dialogue amiable : La première étape est toujours de discuter avec votre voisin pour tenter de trouver un accord.
- Consultation d’un professionnel : Un avocat spécialisé en droit immobilier pourra analyser vos titres de propriété et vous conseiller.
- Recours à un géomètre-expert : Un géomètre-expert peut réaliser un procès-verbal de bornage ou un constat d’état des lieux qui pourra éclaircir la situation.
- Saisine du juge : En dernier recours, si aucune solution amiable n’est trouvée, il faudra saisir le tribunal judiciaire pour qu’un juge tranche la question de la mitoyenneté.
Le cadastre est un excellent point de départ pour situer votre propriété, mais il ne vous dira pas si votre mur est mitoyen. Pour obtenir cette information cruciale, il est indispensable de consulter vos titres de propriété, de rechercher d’éventuelles conventions, et d’observer attentivement le mur à la lumière des présomptions légales. Bien connaître le statut de vos murs est essentiel pour éviter les conflits de voisinage et gérer sereinement votre patrimoine immobilier.
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