Refus de Permis de Construire : quels sont mes Recours ?
Le maire ou le préfet vient de refuser votre permis de construire ? Vous souhaitez savoir si vous pouvez l’obliger à vous donner l’autorisation ? Vous considérez que le refus est fondé sur un mauvais motif ?
Lorsque la mairie accepte votre permis de construire, cette décision prend la forme d’un arrêté (Voir notre article sur ce point). Dans le cas où la mairie n’accepte pas votre permis de construire, il faut savoir qu’un recours est toujours possible contre cette décision.
Mon permis de construire a été refusé, quels sont mes recours ?
1. Décisions susceptibles de recours
D’une manière générale, il faut savoir que le recours contre une décision de refus de permis de construire est toujours possible.
Votre permis de construire a été retiré ? Pouvez-vous intenter un recours contre cette décision ?
La décision de refus de permis de construire est susceptible de recours au même titre que l’ensemble des décisions défavorables qui ont pu être prises à votre égard. Un retrait de permis de construire est aussi une décision susceptible de recours. C’est le cas aussi d’une décision de sursis à statuer ou de refus de délivrer une attestation d’obtention d’un permis tacite.
Et de la même manière qu’à l’encontre d’une décision de refus de permis de construire, vous pouvez intenter un recours à l’encontre des décisions suivantes :
- Décision exigeant des pièces complémentaires : notez bien que l’annulation de cette décision n’a pas pour effet d’autoriser le permis de construire sous-jacent
- Décision d’autorisation de permis de construire en ce qu’elle contient des prescriptions qui accompagnent cette autorisation
En revanche, toutes les avis émis à l’encontre de votre demande avant la décision finale ne peuvent être susceptibles de recours. Tel est le cas d’un avis défavorable émis lors de la phase d’instruction par exemple. Ces avis constituent plus des mesures préparatoires que de réelles décisions.
2. Quel forme prend le recours ?
Si vous intenter un recours contre une décision de refus de permis de construire, vous pouvez agir sous plusieurs formes différentes.
Le recours gracieux
Lorsqu’un permis de construire vous a été refusé, vous pouvez demander à la mairie de revoir sa position dans les 2 mois qui suivent le refus par lettre recommandée avec avis de réception.
Cette demande en principe écrite a pour effet de proroger le délai de recours contentieux.
Le recours hiérarchique
Lorsqu’un permis de construire vous a été refusé, vous pouvez aussi exercer un recours hiérarchique.
Ce recours n’est possible que lorsque la décision est prise au nom de l’Etat. Il est introduit soit auprès du préfet, soit auprès du ministre chargé de l’urbanisme. Ce recours proroge également le délai de recours contentieux.
Le recours contentieux
Lorsqu’un permis de construire vous a été refusé, vous pouvez exercer un recours contentieux qui prend la forme d’un recours pour excès de pouvoir.
Ce recours doit être initié par vous auprès du tribunal administratif du lieu de situation de l’immeuble.
Il doit être exercé dans un délai de 2 mois à compter de la notification de l’acte attaqué.
Au-delà ce délai, tout n’est pas perdu. En effet parfois ce délai ne vous est pas opposable. Pas exemple, si le délai de recours n’a pas été mentionné dans la notification de la décision de refus de permis de construire, le délai de 2 mois ne vous est pas opposable et vous pouvez toujours agir.
Attention : même si le délai de 2 mois ne vous est pas opposable, il faudra prendre le soin d’agir dans un délai maximal d’1 an.
3. La motivation
Lorsqu’il s’agit de contester une décision de refus de permis de construire, il existe deux causes juridiques :
- les moyens de légalité externe
- les moyens de légalité interne
Ces moyens recouvrent des motifs précis et doivent être invoqués de manière minutieuse par le requérant, sous peine de voir sa requête déclarée irrecevable.
Précision : s’agissant d’un recours contre un refus de permis de construire, le juge exerce un contrôle complet sur les appréciations que l’Administration a portées sur la situation d’espèce. C’est à dire que si le juge procède à une appréciation différente, le refus sera annulé.
4. Les suites de l’annulation du refus de permis
Il est important de noter à ce stade que vous ne pouvez pas considérer être devenu titulaire d’un permis de construire tacite.
Lorsque la décision de refus de permis de construire est annulée, l’autorité compétente doit à nouveau se prononcer sur la demande de permis de construire.
Lors de ce nouvel examen, l’autorité compétente ne pourra pas opposer le motif qui a été censuré par le tribunal administratif.
Précision : Sachez que lorsque vous obtenez une décision d’annulation d’un refus de permis de construire, vous êtes protégé par la suite contre une évolution défavorable du plan local d’urbanisme qui permettrait de vous opposer régulièrement un second refus.
Vous avez d’autres questions concernant le refus de permis de construire qui vient de vous être adressé ? Vous souhaitez être conseillé pour demander l’annulation de cette décision défavorable ?
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Si vous souhaitez plus d’information sur la Déclaration Préalable ou le Permis de Construire, AGN Avocats vous invite à lire les articles suivants :
Bonjour, nous avons demandé un permis de construire pour une maison unifamiliale sur un terrain de 7000 mètres carrées dans un village des PO. Nous respectons tous les reglements en place.
Notre demande à été refusé par le Maire car les pompiers (maigre un avis favorable) ont exigé des perquisitions (non possibles) pour des maisons groupées (qui n’était pas du tout notre cas.)
Le Maire a demandé au pompier de corriger son erreur. Il a refusé.
nous avons demandé un recours gracieux au Préfet. Son réponse était que les pompiers avaient le droit de demander ce qu’ils voulaient si c’était pour la sécurité des citoyens. Il semble que les pompiers sont souverains. Nous avons déjà dépensé une fortune pour respecter les règles et demandes des pompiers sur ce terrain (nous avons tous les papiers â l’appui),
Est ce que c’est vrai que le Maire (qui est tout à fait favorable à notre construction) peut être dictée par les pompiers?
Merci
Bonjour,
Il vous a été opposé un refus de permis de construire fondé sur la sécurité publique.
Le maire se baserait sur la position du Service d’Incendie et de Secours (SDIS) qui avait pourtant délivré un avis favorable.
Vous avez déjà effectué un recours auprès du Préfet pour contester le refus.
Le Préfet l’a rejeté en se basant aussi sur la position des pompiers.
Il est inexact de dire que les pompiers sont souverains.
Sauf cas particulier, leur avis est simplement consultatif.
Le Maire est seul compétent, éventuellement éclairé par l’avis de spécialiste, dont celui des pompiers.
Si vous estimez avoir déjà rempli les exigences nécessaires à la sécurité et que vous avez des documents qui le prouvent, la voie à suivre désormais serait d’effectuer un recours devant le Tribunal Administratif.
Il faut veiller à respecter le délai imparti et les formes requises.
L’Equipe AGN – Pôle immobilier
Bonjour,
Mon permis de construire a été refusé car une erreur matérielle portant sur les distances séparatives par rapport à la voie publique à été introduite dans une modification simplifiée du PLU qui n’a pas été portée à ma connaissance. Le PLU est de nouveau en cours de modification simplifiée pour corriger l’erreur matérielle.
Attendre le délai de cette procédure + reposer un permis de construire ne m’est pas possible pour raisons financières.
Une dérogation à l’article portant sur les distances séparatives est prévue dans la version erronée du PLU. Cette dérogation rendrait mon permis valide.
Pensez-vous qu’un recours gracieux est possible? Comment articuler ce recours?
J’ai validé un peu vite en oubliant de vous remercier de l’attention que vous voudrez bien porter à ma demande.
Bonjour,
Nous avons déposé un permis de construire pour une maison individuelle et nous avons respecté le PLU du village. Notre permis est validé auprès de la communauté des communes mais le maire veut imposer des modifications esthétiques ( couleur tuiles et pente de toit) sous peines de refus.
Peut-il nous refuser le permis alors que nous respectons le PLU ?
merci
Bonsoir
Un conseiller municipal a un intérêt à agir contre un arrêt de permis par sa seule qualité de conseiller ? (habitant à 2km des futures constructions)
Merci.
Sunda
Bonjour,
J’ai reçu un refus de permis de construire suite à avis défavorable simple ABF en zone inscrite (pas classée). le maire qui était favorable au projet a été destitué avant d’être fraichement réélu.
dans le laps de temps le préfet avait nommé une commission spéciale pour gérer les affaires de la commune et son c’est son président qui a pris la décision finale de suivre l’avis ABF.
Maintenant que le maire a été réélu, puis-je demander un recours grâcieux?
je voudrais savoir si on peut demander un recours grâcieux au nouveau maire sur une décision prise par l’ancien maire (ou qui en avait les fonctions).
Merci
Bonjour Fabrice,
Je vous invite à contacter un avocat AGN en utilisant ce formulaire : http://blog.agn-avocats.fr/offres/refus-permis-construire/
L’équipe AGN Avocats
Bonjour, je viens vers vous pour une demande particulière. Nous avons monter une yourte de 80m2, qui ne sert pas d’habitation, c’est pour de l’événementiel pour une association. Pour ne pas subir de refus nous avons demandé au maire s’il soutenait le projet et connaitre les demarches pour etre conforme.Réponse oui bien sûr, mais il nous demande de déposé une demande de CU. Le terrain est a vocation agricole, non constructible. Étant sûr que le maire ne nous refuserait rien, nous avons monter la yourte un mois et demi apres la demande et là l’avis DDTM revient négatif. Le maire signe et nous demande de démonté la construction. Quel recours avons nous ?
Bonjour,
Mon fils a posé une option pour un terrain de 5000m2 dont 1500 étaient constructibles, dans une ville du Finistère constituée d’un bourg et de hameaux uniquement. Le PLU a été voté en 2008. La viabilisation (eau, électricité, téléphone ) est en limite de ce terrain. Ce hameau est constitué d’au moins une 30taine d’habitations regroupées en « tas » ( non linéaires ) et circonscrites par des zones agricoles et naturelles. Sur ce hameau, seuls 2 terrains sont donc concernés, dans l’alignement des habitations existantes. Il n’y a pas de possibilités d’autres extensions. Le permis a été refusé par la préfecture en application de l’article L121-8 (extension d’une zone d’urbanisation diffuse ). Lors de la rencontre de la maire avec les services de la préfecture, il lui a été répondu qu’un recours au TA de Nantes serait retoqué sous le prétexte que celui-ci considère qu’un hameau doit comporter au moins une cinquantaine d’habitations. Or, lors d’une question au Sénat ( QE de Gérard Le Cam, JO du Sénat du 27 mai 2010, n° 11358) un hameau peut être défini comme comportant une quinzaine de maisons. Ces 2 terrains pourraient bénéficier d’une procédure STECAL, ( loi ELAN ) mais la maire ne le veut pas . Quelles solutions à ce problème ? Merci pour votre réponse.
Quelles solutions pour
Bonjour,
Nous avons obtenu un PC le 25.02.2019.
Le 20.03.2019 nous recevons une copie de demande de retrait du permis de la part du sous préfet, adressé au maire. Soit disant car commune littorale, alors que nous n’entendons pas l’urbanisation (terrain à plus de 100 m du rivage et entouré de maisons).
Nous avons été reçu par le maire qui a entendu nos observations.
Le 20.05.2019, nous recevons un avis de passage d un recommandé, que nous n’avons réceptionné que ce jour, le 28.05.2019.
Est ce que le délai de recours du maire est considéré comme dépassé vu que nous avons été notifié de la décision que le 28.05 (fin du recours des 3 mois le 25.05)?
Merci
Bonjour,
Merci pour votre message le sujet nécessite de rencontrer un avocat intervenant dans le domaine des permis de construire. Un avocat va prendre contact avec vous directement par mail.
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L’Equipe AGN Avocats
Bonjour,
Nous avons un projet familial de construire, via une SCI, un immeuble sur un terrain de près de 1 000m². Nous avons d’ailleurs été contacté de très nombreuses fois pour ce terrain.
Jusqu’à maintenant nous voulions garder la maison familiale (sentimentale). Aujourd’hui un immeuble à poussé à l’Ouest du terrain, un autre va grandir au Sud. Avant d’être totalement enclavé, nous souhaitons monter notre propre petit immeuble.
Apparemment la première chose à faire est d’aller en mairie pour avoir l’accord ? Que vaut-il vraiment ?
La mairie nous fait savoir que son souhait sera de regrouper plusieurs terrain pour faire un grand ensemble. Or si nous respectons toutes les règles en vigueur (PLU-H), la mairie a t-elle le droit de refuser notre permis de construire ?
Quels recours avons nous ? L’obtention d’un certificat d’urbanisme opérationnel est il judicieux ou intéressant dans ce cas ?
Cela donne un sentiment d’injustice puisque sur la même commune d’autres immeubles sortent de terre sur des terrains plus petits ! Est-ce vraiment que du piston, des accords avec des grands groupes immobiliers ou des grands noms de la ville ? La règle n’est pas la même pour tous ?
Et notre devise Liberté, Egalité, Fraternité…
Bien cordialement
Bonjour Monsieur Picon,
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L’Equipe AGN Avocats
Bonjour,
nous avons fais une demande de permis de construire pour notre maison familiale et avons poser la demande en mairie le 04 février 2020. Nous avons reçu le refus de permis qu’aujourd’hui le 05 mai 2020. Notre commune à un PLU ancien de plusieurs années. Le maire à accepter la demande mais pas le préfet que pouvons nous faire comme recours.
Le délais de deux mois étant passé, est ce que cette décision fait obstacle tout de même a notre projet?
Merci
Bonjour,
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Bonjour,
Nous avons fait une demande de permis de construire le 26/06/2020. Nous aurions dû recevoir notre réponse le 26/08/2020 au plus tard. Cependant, nous sommes le 09/09/2020 et nous n’avons jamais rien reçu de la mairie. Nous avons contacté ce jour le service urbanisme pour savoir ce qu’il en est. Là une dame nous apprend que le permis de construire est refusé car le nouveau conseil communal ne veut plus de maison à toit plat, qu’il est en attente de signature et que nous allons recevoir un courrier en recommandé d’ici quelques jours. Or, le PLU actuel n’interdit pas de maison à toit sur cette commune et aucune modification n’a été faite à ce jour. Nous avons envoyé ce matin un courrier en recommandé à Mr le maire afin de demander un certificat de permis tacite car le délais n’a pas été respecté. Que nous conseillez-vous?
Bonjour,
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Bonjour,
En Novembre 2019 nous apprenons que notre terrain sera déclassé non constructible en février 2020 (changement pour un PLUI)
Nous déposons une demande de certificat d’urbanisme opérationnel en marie à la suite du conseil de l’instructeur de permis
Janvier 2020 CUO accepté
Juin 2020 dépose du permis de construire d’après le CUO
Septembre 2020 permis refusé
RDV pris à la mairie pour plus d’informations : deux jurisprudences ont été voté au mois de juillet et août qui a priori écrasent le CUO valable 18 mois.
Je n’ai trouvé aucune trace de ces jurisprudence, pouvez – vous me dire s’il y a possibilité d’entamer un recours ?
Bonjour Madame Dorschner,
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Bonjour,
j’ai déposé un recours gracieux sur un permis de construire d’une 20 aine de logements sur le terrain collé au mien dans les 2 mois suivant l’affichage, après avoir trouvé un accord avec le promoteur j’ai retiré mon recours 2 mois sont passé mais je n’ai pas la certitude que le promoteur tienne ça parole, puis je redeposer un recours ?
Bonjour,
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L’Equipe AGN Avocats
Bonjour, notre permis de construire nous a été refusé, malgré que tout est été accepté (pompier, BF,etc..) le seul refus viens de la mairie de notre ville, nous avons acheter un entrepot pour pouvoir stocker nos véhicules etc, et nous souhaitons construire dans une partie de l’entrepot, notre friterie en dur (nous en possédons déja une dans des murs que nous louons, mais nous souhaitons rendre le local et faire notre propre local commercial), nous avons fait appel a un architecte puisque le batiment fait 1700M carré, nous avons payé 4000e un architecte pour qu’il nous fasse le dossier, donc tout est au norme, le local commercial sera séparé de l’entrepot et sera tout simplement comme n’importe qu’elle autre local, nous avons eu un RDV avec la mairie pour discuter du projet et ils étaient favorables, enfin bref, nous attendons 6 mois, reception pile au jour de l’échéance hier, le seul motif du refus est : » considérant que le bâtiment de type entrepôt concerné par le projet d’aménagement d’un snack après changement de destination, dans une partie de sa surface, ne se prête pas à l’accueil d’une activité commerciale de restauration de par sa configuration et composition » refusant un permis de construire au nom de la commune.
J’aimerais savoir s’il s’agit la d’un abus de pouvoir, car tout le reste a été validé et est conforme .. merci de votre réponse, nous sommes au bout du rouleau
Bonjour Madame Fovet,
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L’Equipe AGN Avocats