Comment savoir si un Permis de Construire est légal ?

Votre voisin entreprend des travaux de construction ou d’agrandissement ? Est-il en droit de construire ? Il vous indique qu’il a obtenu un permis de construire mais son permis de construire est-il pour autant légal ? Comment contester ce permis de construire ?

L’acte de construire requiert en principe la délivrance d’une autorisation d’urbanisme. Le permis de construire est une de ces autorisations d’urbanisme. Ces autorisations obéissent à un régime juridique fixé par le Code de l’urbanisme auquel il faut directement se référer pour toutes questions juridiques.

Comment vérifier et contester la légalité d’un permis de construire ?

1. Le permis de construire est délivré à l’issue d’une procédure spécifique, a-t-elle été respectée ?

La construction ou l’extension d’une maison individuelle n’est pas un projet anodin. Les travaux afférents à ce projet peuvent, par leur ampleur notamment, intéresser des personnes qui sont impactées par ces travaux directement ou indirectement. Pour cette raison, toute personne souhaitant entamer un projet de construction, de reconstruction ou d’extension de maison individuelle est tenu de déposer une demande de permis de construire en mairie. Cette demande est expresse, ce qui signifie qu’elle doit être écrite et déposée en Mairie, et doit contenir des formules administratives.

Mais aussi, toute modification au cours de la demande de permis de construire ou sur un permis déjà délivré nécessite une nouvelle demande ou une demande modificative auprès des autorités. En principe les installations mobilières échappent à cette obligation (roulotte ou voiture par exemple)

Pour savoir si un permis de construire est légal, il faut s’intéresser à son élaboration. Le non-respect des règles dictant l’élaboration d’un permis de construire entachera directement la validité de celui-ci. Un permis de construire non valide est illégal et il est donc interdit de construire dans ces conditions. Voici les règles qu’il convient d’examiner pour savoir si un permis de construire est valable, légal.

Intervention d’un professionnel

Lorsque les travaux sont important, le recours à un professionnel nécessairement architecte est obligatoire. Les travaux sont considérés comme important au-dessus d’une surface de plancher créée de 150m² ou lorsque le total bâti résultant de l’agrandissement est supérieur à 150m².

Ce seuil a été récemment modifié et ne s’applique qu’aux demandes de permis de construire déposées à compter du 1^er mars 2017.

Contenu du dossier de demande de permis de construire

Le dossier de demande doit contenir les pièces réglementaires exigées par le Code de l’urbanisme, outre de nombreuses pièces complémentaires et l’utilisation les formules administratives de demande.

Le dossier doit être au moins composé d’une notice descriptive, d’un plan de situation, d’un plan de masse, d’un plan de coupe, de plans de façades et toiture, d’une insertion graphique dans l’environnement, de photographies proches et lointaines du terrain et évidemment d’un formulaire cerfa correctement rempli et signé.

Téléchargez le Formulaire Demande de permis de construire Cerfa_13406-06

Le non-respect du contenu du dossier, comme la non-conformité des travaux à la description faite dans le dossier sont des éléments qui entachent la validité du permis de construire et sont susceptibles d’ouvrir la possibilité d’un recours en annulation.

Dépôt et publicité

La demande de permis de construire est déposée en mairie, et donne lieu à un affichage. Elle est suivie d’une notification au demandeur, avant diverses transmissions.

Attention, la demande de permis de construire étant un acte d’administration, certaines personnes soumises à une mesure de protection ne peuvent pas la déposer seule.

Instruction du dossier de demande de permis de construire

La demande ainsi déposée fera l’objet d’une instruction de l’ordre de 2 mois, menée par les autorités administratives compétentes après avis de certains organismes (architectes des bâtiments de France, ERDF, SNCF, etc…). Lorsque les travaux envisagés sont de grande envergure, une enquête publique sera prescrite. En cas d’irrégularité de l’enquête publique, le permis de construire n’est pas valide.

Les services compétents doivent vérifier si les règles d’urbanisme définies par le Plan Local d’Urbanisme (PLU) de la commune ainsi que par le Code de l’Urbanisme sont respectées. Là aussi, la validité du permis de construire est en jeu.

2. Quelle a été la décision rendue ?

A l’issue de l’instruction réglementaire, l’autorisation sollicitée sera soit refusée, soit accordée par une décision expresse. Cette décision ne peut être prise que par arrêté du maire. En cas de refus l’arrêté expose l’intégralité des motifs justifiant la décision. La décision d’accord ou de refus est notifiée au demandeur avant affichage.

Lorsque l’autorisation est accordée, le permis est présumé légal mais seulement tant qu’il n’a pas fait l’objet d’un retrait par le maire ou d’une annulation par le Tribunal. Le permis de construire ne peut être retiré ou annulé que pour illégalité.

Il faut savoir que lorsque les travaux ne sont pas entrepris dans un certain délai ou s’ils sont interrompus pendant une période d’une certaine durée, le permis de construire n’est plus valide et devient caduc.

Attention, le fait que le maire autorise un voisin à construire ou à agrandir sa maison ne garantit en aucun cas que le PLU et le Code de l’Urbanisme sont respectés.

Il est même fréquent que les règles de forme et de fond soient méconnues.

Comment contester la validité du permis de construire ?

Il est conseillé à toute personne qui souhaite savoir si un permis est légal de s’adresser à un avocat expert afin qu’il procède à une analyse. Il est conseillé d’agir rapidement. Un permis de construire illégal peut être contesté, mais il faut agir dans un certain délai (2 mois) à défaut de quoi il ne sera plus possible de contester ce permis de construire.

En cas d’illégalité décelée et si le projet vous dérange, vous pouvez par l’intermédiaire d’un avocat faire valoir vos droits.

Vous pouvez dans un premier temps saisir le maire d’un recours gracieux aux fins de retrait du permis.

Si le recours gracieux n’aboutit pas vous pouvez demander l’annulation du permis de construire en déposant une requête en annulation auprès du Tribunal Administratif.

Une négociation amiable et confidentielle avec votre voisin pourra aussi être engagée.

Votre voisin construit ou agrandit sa maison ? Il dispose d’un permis de construire mais vous vous demandez si ce dernier est légal ? Contactez un avocat de votre région appartenant au réseau AGN Avocats il vous proposera une stratégie afin de contester la validité de ce permis de construire.

Si vous souhaitez plus d’information sur les permis de construire AGN Avocats vous invite à lire les articles suivants :

• Construction d’un immeuble à côté de chez moi. Comment contester ou annuler ce projet ?

• Construction d’une piscine : permis de construire ou déclaration ?

• Comment déposer un permis de construire ?

• Permis de construire : pour quels projets ?

• Dois-je effectuer une déclaration préalable pour mes travaux ?