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Que faire si le diagnostic amiante de mon bien s’avère être erroné ?

Vous avez acheté un bien décrit comme exempt d’amiante et vous venez de découvrir la présence d’amiante. Vous réalisez alors que le diagnostic joint à l’acte de vente est erroné. Que faire ? Quelles sont les démarches à suivre ? Vers qui vous tourner ?

Quels pourraient être les risques d’une exposition à l’amiante ?

L’amiante est un matériau fortement utilisé pendant plus d’un siècle en France dans le domaine de la construction. Par exemple, on estime que son utilisation représentait près de 150 000 tonnes en France entre 1973 et 1975 (source : Le drame de l’amiante en France).  Il était à l’époque fortement apprécié car il présentait de nombreuses propriétés comme l’isolation thermique et acoustique, la résistance à la chaleur et au feu, ou encore la résistance aux agressions chimiques, et tout cela pour un prix relativement bas.

Cependant après plusieurs années d’utilisation massive, il a été découvert que ce matériau était en réalité très nocif pour la santé humaine et qu’il peut provoquer des maladies comme des affections bénignes pulmonaires et de la plèvre ; ou des pathologies cancéreuses (source : Ameli.fr).

C’est pour cette raison, que son utilisation a été interdite en France à partir du 1er Janvier 1997 par le Décret du 24 décembre 1996 n°96-1133, et que la règlementation s’est accrue pour inciter au désamiantage.

Un diagnostic obligatoire préalable à la vente

L’amiante est un matériau potentiellement nocif pour la santé et son utilisation est désormais interdite mais sa présence subsiste dans de très nombreuses constructions. Le législateur a instauré un repérage obligatoire d’amiante pour tout bâtiment dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.

Désormais, toutes promesses ou actes authentiques de ventes de tout ou partie d’un immeuble bâtis doit nécessairement comprendre un « état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante », en vertu de l’article L.271-4 du Code de la construction et de l’habitation.

Quels sont les matériaux devant être diagnostiqués ?

Les propriétaires d’immeubles d’habitation sont tenus, en cas de vente, de faire procéder à un repérage de plusieurs matériaux, établis sur plusieurs listes. En effet, aux termes de l’article R1334-15 du code de la santé publique :

« Les propriétaires d’immeubles d’habitation ne comportant qu’un seul logement font réaliser, pour constituer l’état prévu à l’article L. 1334-13 en cas de vente, un repérage des matériaux et produits des listes A et B contenant de l’amiante. »

Le détail de ces listes est énuméré à l’article annexe 13-9 du Code de la santé publique.

La liste A concerne notamment les matériaux susceptibles de libérer de l’amiante du seul fait de leur vieillissement. On y retrouve les flocages, les calorifugeages ou encore les faux plafonds.

La liste B concerne quant à elle les matériaux susceptibles de libérer des fibres d’amiante lorsqu’ils sont sollicités comme par exemple : les parois verticales intérieures (murs, cloisons, poteaux…), les planchers et plafonds, les conduits, canalisations et équipements intérieurs ou encore les éléments extérieurs (toitures, façades légères…).

Quelles sont les modalités du repérage d’amiante ?  

Le diagnostiqueur doit rechercher la présence d’amiante dans tous les matériaux accessibles, sans travaux destructifs. Il a par exemple été jugé dans un arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation rendu le 21 mai 2014 n°13-14.891 que la responsabilité d’un diagnostiqueur pouvait être engagée lorsqu’il n’avait pas relevé la présence d’amiante dans les combles alors même qu’ils étaient accessibles par une trappe et sans nécessité d’effectuer de quelconques travaux.

La troisième chambre civile de la Cour de cassation a pu juger, que le bailleur ne peut pas voir sa responsabilité engagée dans le cas où il n’aurait pas suffisamment informé le diagnostiqueur de l’étendue des biens à diagnostiquer et que ce dernier doit se renseigner sur les éléments qu’il est tenu de vérifier et requérir lui-même les informations (Arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, du 2 juillet 2003, 01-16.246 ).

Enfin, il a été jugé qu’un simple contrôle visuel ne saurait suffire et que le diagnostiqueur se doit de mettre en œuvre tous les moyens nécessaires à la bonne exécution de sa mission, en l’espèce, le diagnostiqueur s’était abstenu d’effectuer des sondages sonores alors même que ceux-ci auraient permis le repérage de l’amiante présente dans la maison (Arrêt troisième chambre civile de la Cour de cassation du 14 septembre 2017 n°16-21.942).

Puis-je rechercher directement la responsabilité du diagnostiqueur ?

Le diagnostic amiante est un contrat conclu entre le vendeur et le diagnostiqueur. L’erreur de diagnostic est donc une faute contractuelle, mais elle crée à l’acquéreur un dommage. Ce dernier est tiers au contrat. La responsabilité civile du diagnostiqueur peut être recherchée, car « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » : Article 1240 du Code civil.

Ce raisonnement est constant en jurisprudence. L’assemblée plénière de la Cour de cassation a pu reconnaitre dans un arrêt du 6 octobre 2006 n°05-13.255, que la responsabilité extracontractuelle de l’auteur d’une faute contractuelle pouvait être engagée par un tiers au contrat, si ce dernier avait subi un préjudice.

Il a également été jugé que l’acquéreur d’un immeuble ayant reçu une information erronée est fondé à rechercher la responsabilité délictuelle du diagnostiqueur en raison du dommage que lui causait la mauvaise exécution, par ce technicien, du contrat qu’il avait conclu avec le vendeur (Arrêt 3e Ch. civile de la Cour de cassation, 9 juillet 2020 n°18-23.920.

Par ailleurs, tout diagnostic produit après le 1er avril 2013, a une durée de validité illimitée.

Par conséquent, il est possible que le préjudice indemnisable se transmette aux différents acquéreurs en cas de ventes successives. Ainsi, un acquéreur pourra agir sur le fondement de la responsabilité extracontractuelle contre un diagnostiqueur ayant commis une erreur lors d’une vente antérieure (Arrêt civile 3de la Cour de cassation, 19 mai 2016, 15-12.408).

Quel délai pour agir ?

Le premier réflexe à avoir est de déclarer la découverte de l’amiante à votre assurance habitation et à votre éventuelle protection juridique.

Ensuite, la prescription de droit commun s’applique : cinq ans à compter du sinistre, en l’espèce, la découverte de l’amiante (Article 2224 du Code civil).

Quel sera mon droit à indemnisation ?

L’évaluation du préjudice de l’acquéreur a pu faire débat. S’agissait-il :

  • d’une perte de chance de négocier à la baisse le prix du bien immobilier ?
  • d’un droit à recevoir une indemnisation pour permettre le désamiantage ?

La position des juridictions est aujourd’hui constante : le diagnostic erroné entraine un préjudice matériel certain correspondant aux travaux nécessaires pour la remise en état du bien, par exemple, et par analogie, dans le cas où les acquéreurs n’avaient pas été informés de l’état avancé de l’infestation de termites, le diagnostiqueur technique avait alors été contraint de réaliser des travaux pour y remédier (Arrêt Ch. mixte, 8 juillet 2015 n°13-26.686). Le diagnostiqueur sera donc dans l’obligation de réparer intégralement le préjudice subi par l’acquéreur (Arrêt 3e Ch. civile, 30 juin 2016 n°14-28.839).

La remise en état du bien comprend :

  • Le dépoussiérage de l’amiante, c’est-à-dire le grand nettoyage des éléments exposés à la toxicité de l’amiante,
  • La suppression de l’amiante, qui peut se faire par trois différentes méthodes (le retrait, le recouvrement, ou l’encapsulage)
  • Les contrôles postérieurs pour vérifier qu’il n’y ait plus d’amiante.

Toutes ces étapes doivent être effectuées par un diagnostiqueur certifié par le COFRAC.

D’autres préjudices sont indemnisables comme un préjudice de jouissance durant les travaux, pour les personnes qui devront être relogées, par exemple.

Vous pourrez avec l’aide d’un avocat déterminer et valoriser ces préjudices. Il ira par la suite rechercher la plus haute indemnisation possible, par poste de préjudice, en s’appuyant sur la jurisprudence rendue par les juridictions dans des cas similaires.

Pour toutes ses questions de diagnostic erroné, il vous est recommandé de vous retourner vers un avocat qui pourra vous conseiller au mieux. Faites appel aux avocats du réseau AGN Avocats qui étant expert en la matière, sauront vous conseiller au mieux sur la stratégie à adopter selon votre situation. N’hésitez pas à nous contacter par téléphone ou mail ou à prendre directement RDV en ligne sur www.agn-avocats.fr.

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