CORONAVIRUS – Loyers commerciaux, comment faire pour le paiement des loyers de mars ?
CORONAVIRUS – Loyers commerciaux, comment faire pour le paiement des loyers de mars ?
Si vous êtes une TPE, la loi devrait vous protéger
Le projet de loi présenté au Conseil des Ministres prévoit une mesure de protection des TPE avec un report ou étalement des loyers pour le local professionnel uniquement. Cette mesure doit encore être votée par l’Assemblée Nationale puis précisée par ordonnance mais il semblerait que la protection débutera de manière rétroactive à partir du 12 mars. Nouvelle rassurante donc pour les locataires commerciaux.
Il faudra être très attentif aux prochaines évolutions pour bien comprendre comment devra se payer le loyer au 31 mars ou au 1er avril. Pour toutes les TPE dont les loyers sont dûs depuis le 12 mars, il faut rapidement solliciter des bailleurs des courriers d’attente en vue de la promulgation de la loi et obtenir leur accord pour attendre.
Les ordonnances devraient préciser :
- les seuils qui permettent de considérer une entreprise comme une TPE (les seuils sont aujourd’hui différents en droit français et en droit de l’Union Européenne)
- la notion de local professionnel pour les entreprises qui disposent de plusieurs locaux
- les modalités de mise en place de la mesure de report ou d’étalement
Si vous êtes une PME, la loi ne devrait pas vous protéger
De manière étonnante, aucune disposition ne figure dans le projet de loi de gestion de la crise concernant les loyers commerciaux dûs par les PME alors que la possibilité d’un étalement, d’une suspension ou d’une aide avait pu être évoquée. Et pourtant les échéances de paiement approchent et la question d’une suspension du paiement pour le mois de mars se pose de manière très sérieuse car les commerces sont fermés !
Plusieurs stratégies peuvent être envisagées :
1- Possibilité de faire jouer la notion d’imprévision, éventuellement de force majeure, et demander une adaptation du contrat surtout pour les contrats conclus après le 1er octobre 2016 à condition que le bail ne contienne pas de clause de renonciation à imprévision. L’adaptation peut conduire à une franchise de loyer pendant la période de fermeture. Attention : la force majeure n’a été reconnue pour le moment dans le projet de loi que pour les marchés publics pas dans les relations commerciales de droit privé donc cette notion peut être invoquée mais sans certitude.
2- Prendre les devants auprès du bailleur et demander un moratoire de loyer couvrant la période de fermeture avec un argumentaire consensuel pour trouver un accord. Vos bailleurs seront fortement incités à négocier car actuellement seules les procédures d’urgence absolue sont recevables devant les juridictions ce qui n’est pas le cas d’une procédure en acquisition de clause résolutoire.
3- Prendre les devants auprès du bailleur et demander un étalement de la prochaine échéance de loyer sur la période restant à courir du bail jusqu’à la prochaine échéance triennale. Là encore l’objectif est de trouver un accord intelligent.
4- Attendre le commandement de payer à échéance fin de mois de mars si vous n’avez pas le choix et, si d’aventure il arrive par La Poste ou par huissier qui sont actuellement fortement paralysés, réaliser le paiement dans le délai prévu par le commandement de payer qui est souvent de 30 jours, de sorte à bénéficier d’un décalage de sortie de trésorerie. Cette stratégie peut être risquée puisqu’elle fait naître un risque de perte du bail. Elle devra donc être mise en œuvre et adaptée au cas par cas en fonction de chaque situation. Dans ce cadre, chaque bail qui devra être soigneusement relu et analysé. La validité du commandement de payer délivré dans le contexte actuel pourrait même être contestée au regard de l’obligation de bonne foi contractuelle.
5- Adopter une stratégie contentieuse dure sur la validité des clauses de renonciation à imprévision ou des baux unilatéraux abusifs en période de crise, il va nécessairement y avoir une jurisprudence abondante sur ces sujets et nous doutons que les juges déstabilisent l’économie réelle en venant a posteriori sanctionner durement des manquements (non-paiement ou non-exploitation) commis pendant cette crise où les magasins devaient rester fermés. Enfin un vrai test judiciaire pour les baux pro-bailleur !
6- Attendre le projet de loi définitivement voté au Parlement qui pourrait être modifié, même si cela apparaît peu probable et agir juste avant les prochaines échéances de loyer en conséquence. Si le projet de loi n’est pas modifié, alors nous pensons que les ordonnances à venir en matière d’entreprises en difficulté pourraient adapter les procédures actuelles ou même prévoir une nouvelle procédure simplifiée permettant de demander des gels de paiement concernant notamment les loyers.
Comme dans toute situation touchant au local commercial, élément essentiel de votre exploitation, il faut vraiment étudier chaque bail au cas par cas pour décider de la meilleure stratégie à adopter.
Les Avocats AGN sont à votre écoute pendant cette période.
AGN AVOCATS – Pôle Immobilier
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