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Comment appréhender les nouvelles règles en matière d’expulsion, issues de la loi du 27 juillet 2023 ?

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En tant que propriétaire d’un bien immobilier en France, vous vous interrogez sur les démarches légales à suivre pour expulser un locataire, ou avez peut-être déjà été confronté à cette nécessité ?

Lorsqu’un locataire ne respecte pas les obligations qui lui incombent en vertu du bail, il peut parfois être nécessaire de le forcer à quitter les lieux.

Face à cette situation, le bailleur peut être contraint de recourir à une procédure d’expulsion.

Cette procédure étant régie par des conditions et règles spécifiques, il est important d’en connaître les tenants et aboutissants.

Cela est d’autant plus important puisque ces règles ont subi une récente évolution suite à l’entrée en vigueur de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à prévenir l’occupation illicite des logements.

L’objectif de cette nouvelle législation est de lutter plus sévèrement et efficacement contre l’occupation illicite, en facilitant notamment le recours à l’expulsion.

Elle réduit certains délais inhérents à la procédure d’expulsion, et renforce la répression des infractions pénales liées à l’occupation illicite.

Dans cet article, nous reviendrons sur les principales nouveautés apportées par la loi du 27 juillet 2023 concernant les modifications de la procédure d’expulsion, et leurs conséquences pour le bailleur et le locataire.

La simplification et l’accélération de la procédure d’expulsion pour acquisition de la clause résolutoire insérée au bail

La clause résolutoire insérée dans un contrat de bail à usage d’habitation permet au bailleur de se prévaloir, dans des conditions déterminées, de la résiliation automatique du bail en cas de manquement du locataire à ses obligations de paiement.

Si ces conditions sont remplies, la résiliation du bail est acquise au bailleur, qui n’est donc pas tenu de prouver de manière plus précise les manquements de son locataire.

La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, en son article 24, reprend les conditions d’application de la clause résolutoire insérée au contrat de bail, et en précisait les effets.

Une des premières nouveautés introduites par la loi du 27 juillet 2023 est l’obligation d’insérer, dans tout contrat de bail d’habitation, une clause résolutoire : « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. ».

Ce qui n’était qu’une possibilité devient donc une obligation.

Du fait de cette disposition, tout bailleur pourra donc désormais se prévaloir du mécanisme de la clause résolutoire, ce qui facilitera, in fine, l’expulsion des locataires en situation d’impayés.

La loi du 27 juillet 2023 a également institué une autre disposition susceptible de faciliter l’expulsion des locataires : la réduction du délai du commandement de payer.

Pour que le bailleur puisse se prévaloir de l’application de la clause résolutoire, certaines conditions formelles doivent être remplies.

Parmi elles, le bailleur qui constate une carence du paiement de son locataire a l’obligation de lui faire délivrer un commandement de payer, généralement par l’intermédiaire d’un Commissaire de Justice. Ce commandement doit demeurer infructueux, c’est-à-dire sans réaction efficace du locataire l’ayant reçu.

Il est ainsi donné une « ultime chance » au locataire de régulariser sa situation avant la mise en œuvre de la clause résolutoire.

Avant l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, le délai au terme duquel le commandement devait rester infructueux était de 2 mois à compter de sa signification au locataire.

Désormais, ce délai est réduit de 25 %, et passe à six semaines.

Dans le même esprit, la loi du 27 juillet 2023 introduit une seconde réduction de délai : celle entre la dénonciation de l’assignation en expulsion et la première audience.

En effet, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit l’obligation, pour le bailleur qui souhaite assigner son locataire en expulsion du fait de l’acquisition de la clause résolutoire, de signifier son assignation au locataire dans un délai minimal avant la première audience fixée pour que le Tribunal statue sur cette demande.

Avant l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, ce délai était de 2 mois.

Désormais, ce délai est également de réduit de 25 %, et passe à six semaines.

Ainsi, la réduction de ces deux délais, entraîne exerce une pression supplémentaire sur le locataire, qui dispose donc, sous réserve des délais d’audiencement de chaque juridiction, de moins de temps pour régulariser sa situation, et le cas échéant, de moins de temps pour s’organiser en vue de l’audience d’expulsion. À l’inverse, elle soulage le bailleur et lui permet de patienter moins longtemps avant d’entamer la procédure d’expulsion pour acquisition de la clause résolutoire.

En revanche, il semble que la loi du 27 juillet 2023 ne se soit concentrée que sur une réduction des délais avant l’expulsion, puisque les délais légaux auxquels est soumis le bailleur une fois l’expulsion prononcée restent, par principe, inchangés.

Tel est le cas du délai imparti au locataire pour quitter les lieux après l’expulsion, qui reste, par principe, et sauf mauvaise foi démontrée du locataire, de 2 mois à compter de la signification de la décision.

Le durcissement des conditions d’octroi de délais de paiement au locataire

Avant l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, le locataire assigné dans le cadre d’une procédure d’expulsion en raison d’impayés de loyers pouvait tenter d’échapper à l’expulsion en sollicitant l’octroi de délais de paiement au Juge, après avoir démontré au cours de la procédure qu’il avait non seulement les moyens d’apurer sa dette, mais également de continuer à payer normalement son loyer au bailleur.

Désormais, cette possibilité est assortie de conditions plus strictes à la charge du locataire.

En effet, l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, remanié, prévoit désormais que le locataire doit non seulement être en situation de régler sa dette, mais doit également avoir déjà repris le versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience.

Pour s’assurer que le locataire ait connaissance de cette disposition, la loi prévoit désormais que celui-ci est averti par le Préfet de cette possibilité avant l’audience, sans toutefois mentionner les conséquences d’une éventuelle absence notification.

En outre, cette nouvelle condition s’accompagne de la fin du caractère automatique de la suspension des effets de la clause résolutoire insérée au bail.

En effet, avant l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, le locataire qui sollicitait des délais de paiement, et qui les obtenait, obtenait également la suspension automatique des effets de la clause résolutoire.

Ainsi, durant le temps de cette suspension, qui correspondait à la durée laissée au locataire pour apurer sa dette, le bailleur ne pouvait se prévaloir de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire.

À l’expiration du délai de suspension, et si le locataire parvenait à apurer sa dette, les effets de la clause résolutoire étaient définitivement annihilés, le locataire n’étant plus expulsable pour les causes ayant conduit à la procédure d’expulsion.

En cas de survenance d’un nouvel impayé postérieur, le bailleur était donc obligé d’entamer une nouvelle procédure d’expulsion.

Désormais, cet automatisme prend fin, et la suspension de la clause résolutoire n’est accordée qu’à la double condition que :

  • Le locataire en ait fait la demande expresse au Juge ;
  • Le locataire ait repris le règlement courant du loyer avant la date de l’audience.

De plus, dans l’hypothèse où une suspension est sollicitée par le locataire et accordée par le Juge, la loi prévoit désormais la fin automatique de la suspension de la clause résolutoire en cas de non-respect de ses conditions par le locataire : ainsi, au premier impayé du locataire, ou lorsque ce dernier ne se libère pas de sa dette dans le délai qui lui a été octroyé, il peut de nouveau être expulsé.

Le durcissement de l’octroi de délais pour quitter les lieux au locataire

Par principe, lorsqu’une expulsion est prononcée à l’égard du locataire par décision de justice, et que cette décision lui est signifiée, il lui est fait commandement de quitter les lieux : le locataire dispose alors d’un délai de deux mois à compter de la signification de ce commandement pour partir du logement.

La loi du 27 juillet 2023, en complétant l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, a introduit la possibilité d’une suppression de ce délai lorsqu’il est démontré par le bailleur que le locataire est de mauvaise foi, ou qu’il s’est initialement introduit dans les lieux à l’aide de manœuvres, menaces, ou contrainte.

En plus de l’entrée par voie de fait, le législateur ajoute donc quatre cas de suppression de ce délai, et il peut être judicieux de solliciter cette suppression lors de l’audience devant le Juge chargé de statuer sur l’expulsion.

Cependant, le locataire dispose d’une dernière faculté pour retarder son départ définitif du logement loué : la faculté de solliciter des délais supplémentaires pour quitter les lieux.

Là encore, si le locataire sollicite de tels délais, la loi prévoit que ceux-ci lui sont refusés lorsqu’il est constaté qu’il est de mauvaise foi, ou qu’il s’est initialement introduit illicitement dans le logement à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte.

Dans pareil cas, il peut donc également être opportun de démontrer que ces conditions sont remplies pour qu’aucun délai ne soit accordé au locataire.

Quoi qu’il en soit, si un délai est tout de même accordé au locataire, il est important de préciser que la loi a sensiblement réduit la durée de ce délai : alors qu’il pouvait aller jusqu’à 3 ans, il ne peut désormais être supérieur à un an.

Si la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 a incontestablement facilité la conduite de la procédure d’expulsion, et accéléré le processus d’expulsion des locataires, la procédure n’en reste pas moins technique.

À travers ses différents délais et conditions spécifiques, il est essentiel d’en connaître tous les aspects pour éviter toute difficulté et optimiser l’expulsion du locataire.

Pour agir efficacement et dans le respect du cadre législatif, il peut être judicieux de prendre conseil auprès d’un avocat compétent.

Nos avocats se tiennent à votre disposition pour répondre à toutes vos questions et vous conseiller. Nos entretiens peuvent se tenir en présentiel ou en visio-conférence. Vous pouvez prendre rendez-vous directement en ligne sur www.agn-avocats.fr.

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