Maisons containers écologiques : attention à la fraude aux protections juridiques (CCMI et assurance)

Vous êtes séduit par un projet de construction d’une maison containers écologique. Soyez autant attentif aux protections juridiques qu’aux avantages écologiques de votre opération, sous peine de connaître de mauvaises surprises en cas de non-façons, malfaçons ou inachèvement des travaux. Nous avons accompagné nos clients confrontés à cette situation pour trouver les solutions.

Il s’agit fréquemment du cas où une personne est séduite par un projet de construction d’une maison écologique à base de containers, souvent maritimes, sur son terrain, présenté comme clés en main par le constructeur.

Dans le cadre de la promotion de son projet, le constructeur assure qu’il se chargera de la conception des plans, de la fourniture des containers, de la réalisation des travaux dans un délai déterminé et bien évidemment, que l’opération comprendra toutes les garanties d’assurance légales.

Le client se sent rassuré et a l’impression d’avoir conclu un contrat de construction de maison individuelle (CCMI), au sens des dispositions de l’article L231-1 du Code de la construction et de l’habitation[1], offrant toutes les garanties légales protectrices de ses intérêts, à savoir les justifications des garanties de remboursement et de livraison exigées par l’article L231-2 du Code de la construction et de l’habitation :

« Le contrat visé à l’article L. 231-1 doit comporter les énonciations suivantes :

[…]

k) Les justifications des garanties de remboursement et de livraison apportées par le constructeur, les attestations de ces garanties étant établies par le garant et annexées au contrat. »

La garantie de remboursement a pour objet d’assurer au maître de l’ouvrage le remboursement des sommes déjà versées, en cas de résolution amiable ou judiciaire de la vente pour défaut d’achèvement de l’immeuble.

La garantie de livraison est une caution solidaire bancaire ou financière, qui couvre le maître de l’ouvrage, à compter de la date d’ouverture du chantier, contre les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus par le CCMI, à prix et délais convenus.

Toutefois, la réalité contractuelle est totalement différente, puisque dans les faits, le constructeur :

• prend le soin de demander au propriétaire de déposer en son nom propre la demande de permis de construire, afin de n’apparaître sur aucun document ;

• lui fait signer un simple contrat de marché privé de travaux, et non un CCMI ;

• lui fait signer distinctement un contrat de réalisation de la couverture avec une entreprise tierce.

Au moyen d’un prêt bancaire, le propriétaire s’acquitte des appels de fonds, mais se heurte alors à des malfaçons, nonfaçons et retards dans l’achèvement des travaux.

Il se retrouve confronté à une impécuniosité du constructeur et à un refus de sa part d’achever les travaux dans le respect des règles de l’art.

C’est dans ces conditions qu’il a sollicité nos services.

Notre examen des éléments du dossier a permis au maître d’ouvrage de réaliser qu’il n’avait pas signé un CCMI, mais un simple marché de privé de travaux.

Ce montage frauduleux lui est très préjudiciable, puisqu’il se retrouve privé de toutes garanties de remboursement et de livraison et qu’il lui est donc impossible de les mettre en œuvre en cas de nécessité.

Il comprend que l’opération consiste en un CCMI déguisé contrevenant aux dispositions précitées des articles L231-1 et L231-2 du Code de la construction et de l’habitation.

Par ailleurs, nous relevons que l’assurance garantie décennale du constructeur ne couvre que les travaux réalisés sur les containers, mais que les containers, qui constituent l’ossature même de la maison, ne sont aucunement garantis. Cette absence d’assurance a pour double conséquence de ne pas garantir tout désordre futur sur l’ossature (fissures, oxydation des containers) de la maison et de la dévaloriser en cas de revente du bien. En effet, la vente d’un immeuble dont la qualité n’est pas garantie par une assurance responsabilité décennale et/ou une garantie des produits est dévaluée, dans la mesure où l’acquéreur prend le risque de ne pas se voir garantir la réparation des éventuels désordres survenant pendant la période de garantie.

Ce type de montage pourrait faire l’objet, sur le plan civil, d’une action en requalification de l’opération en CCMI et en nullité de l’opération, ainsi qu’en responsabilité des intervenants, à savoir outre évidemment celle du constructeur, éventuellement celle la banque ou le cas échéant, du notaire, pour manquement à leur obligation de conseil[2].

Il serait également envisageable d’engager la responsabilité personnelle du gérant de la société de construction pour infractions aux dispositions législatives ou fautes commises dans sa gestion.

Sur le plan pénal, le professionnel, qui fait signer à son client un contrat de maîtrise
d’œuvre à la place d’un contrat de construction de maison individuelle, est passible d’un emprisonnement de deux ans et d’une amende de 37.500 € ou de l’une de ces deux peines seulement : « quiconque, tenu à la conclusion d’un contrat par application de l’article L. 231-1 ou de l’article L. 231-2, aura entrepris l’exécution des travaux sans avoir conclu un contrat écrit ou sans avoir obtenu la garantie de livraison définie à l’article L. 231-6 »[3].

Dès lors que vous avez l’intention d’investir dans la construction d’une maison individuelle containers ou que, dans le cadre de son exécution, vous subissez des retards de chantier/un inachèvement des travaux, nous vous conseillons de faire appel aux services d’un avocat de votre région appartenant au réseau AGN et expert dans ce type de contentieux. Il vous conseillera en amont avant toute signature de contrat et vous accompagnera en cas de difficultés pour conduire les procédures en réparation appropriées.

[1] « Toute personne qui se charge de la construction d’un immeuble à usage d’habitation ou d’un immeuble à usage professionnel et d’habitation ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître de l’ouvrage d’après un plan qu’elle a proposé ou fait proposer doit conclure avec le maître de l’ouvrage un contrat soumis aux dispositions de l’article L. 231-2.

Cette obligation est également imposée :

a) A toute personne qui se charge de la construction d’un tel immeuble à partir d’un plan fourni par un tiers à la suite d’un démarchage à domicile ou d’une publicité faits pour le compte de cette personne ;

b) A toute personne qui réalise une partie des travaux de construction d’un tel immeuble dès lors que le plan de celui-ci a été fourni par cette personne ou, pour son compte, au moyen des procédés visés à l’alinéa précédent.

Cette personne est dénommée constructeur au sens du présent chapitre et réputée constructeur de l’ouvrage au sens de l’article 1792-1 du code civil. »

[2] Par exemple, Cass. civ. 3, 08-12-2016, n° 15-16.929.

[3] Article L. 241-8 du Code de la construction et de l’habitation.

Nos avocats se tiennent à votre disposition pour répondre à toutes vos questions et vous conseiller. Nos entretiens peuvent se tenir en présentiel ou en visio-conférence. Vous pouvez prendre rendez-vous directement en ligne sur http://www.agn-avocats.fr.

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