Programme frauduleux de vente immobilière et travaux non-réalisés : nos solutions pour les investisseurs

Vous avez réalisé un investissement locatif pour un programme présenté comme clés en main par le vendeur et assorti d’un avantage fiscal. Le chantier est à l’abandon et vous découvrez alors que le vendeur devenu insolvable vous a fait conclure une simple vente en l’état vétuste, dissociée d’un marché de travaux, dénuée donc de la garantie financière d’achèvement des travaux protectrice des acquéreurs et inhérente au régime impératif de la vente de biens immobiliers à rénover (VIR). Nous avons accompagné avec succès à plusieurs reprises nos clients confrontés à cette situation pour faire requalifier l’opération et obtenir réparation.

Il s’agit fréquemment du cas où un investisseur (société ou particulier) est approché isolément par un commercialisateur d’un programme immobilier vente/travaux associé à un avantage fiscal (Scellier, Malraux…) présenté comme clés en main par le vendeur/promoteur.

L’investisseur paye le prix du foncier au vendeur et s’acquitte directement auprès de l’entrepreneur présenté par le vendeur des appels de fonds destinés au financement des travaux.

C’est alors que le chantier est abandonné et que l’entrepreneur fait l’objet d’une procédure de liquidation judiciaire.

L’investisseur se rend compte qu’il n’a pas signé une VIR, mais une simple vente de foncier dans un état vétuste, sans mention des travaux de rénovation dans l’acte de vente notarié, et qu’il ne bénéficie donc d’aucune garantie financière d’achèvement des travaux.

Il se retrouve alors seul, car il ne connait pas les autres investisseurs du projet, et démuni face à une ruineuse opération.

C’est dans ces conditions qu’il a sollicité nos services.

Notre priorité a consisté à réunir tous les investisseurs lésés de l’opération immobilière pour agir de concert.

Sur le plan juridique, nous avons collecté les preuves :

• de la confusion entre les sociétés, venderesse et entrepreneur de travaux, contrôlées et dirigées par la même personne ;
• que la venderesse a agi comme maître d’ouvrage, notamment en étant qualifiée comme tel sur les déclarations préalables de travaux obtenues avant les ventes ;
• que la venderesse a indirectement réalisé les travaux via son entreprise « amie » entrepreneur ;
• de l’insolvabilité de la venderesse et de l’entrepreneur ;
• de la connaissance par le notaire des rouages de l’opération et corrélativement, de sa faute qui n’a pas permis aux acquéreurs de bénéficier de la mise en œuvre de la garantie légale d’achèvement des travaux.

Dans une première affaire portant sur une opération immobilière à Roubaix éligible au dispositif fiscal Scellier, nous avons notamment obtenu du Tribunal de Grande Instance de Paris un jugement du 5 juillet 2017, annulant l’ensemble des ventes immobilières, prêts bancaires corrélatifs et marchés de travaux pour cause de fraude au régime d’ordre public de la VIR et condamnant le notaire à garantir les acquéreurs de la restitution du prix de vente du fait de l’insolvabilité de la venderesse :

« Il apparaît ainsi que les actes de vente qui font état de travaux de finition à la charge des acquéreurs ne reflètent pas la réalité du montage, puisque dès la signature du contrat de réservation il est prévu un prix total englobant le prix du foncier et le prix des travaux.

Il s’agit en l’espèce d’une opération de vente à rénover, soumise aux articles L 262-1 et L 262-4 du code de la construction et de l’habitation.

Les sociétés venderesses doivent voir leur responsabilité retenue pour n’avoir pas fait application de ces dispositions d’ordre public.

En effet, le montage prévoyant des ventes du foncier indépendamment des travaux ne reflète pas la réalité de l’opération projetée.

Les acquéreurs ont ainsi été privés des garanties légales permettant la bonne fin des travaux en cas de liquidation d’une entreprise.

Il y a lieu en conséquence de dire que les contrats de vente sont nuls et que les sociétés S et V sont responsables du préjudice subi.

[…]

Maître X ne pouvait ignorer que l’opération envisagée était une vente de biens immobiliers à rénover.
Il lui appartenait en sa qualité de rédacteur de l’acte de vente de passer un acte conforme avec la législation d’ordre public et de mettre en garde les acquéreurs sur l’absence d’une garantie de bonne fin.
La responsabilité de Maître X doit en conséquence être retenue.

[…]

Maître X, dont la faute consiste en l’abstention, en sa qualité de rédacteur de l’acte de vente, de passer un acte conforme avec la législation d’ordre public et de mettre en garde les acquéreurs sur l’absence d’une garantie de bonne fin, est tenue de garantir les acquéreurs de la restitution du prix de vente, eu égard à l’insolvabilité
de la SCI V.[1] »

Dans une seconde affaire portant sur une opération immobilière Malraux à Troyes, nous avons notamment obtenu de la Cour d’appel de Reims, par un arrêt du 14 décembre 2021, la requalification de l’opération en VIR et la condamnation solidaire du commercialisateur, de la venderesse et du notaire à payer des dommages-intérêts aux acquéreurs en réparation du préjudice subi :

« La cour comme le tribunal estime que le fait de dissocier artificiellement et frauduleusement une opération de vente d’immeubles à rénover en deux opérations distinctes de vente et de travaux afin de contourner le régime spécifique protecteur des acquéreurs, constitue indéniablement une faute de nature à engager la responsabilité des venderesses.

[ …]

Il est avéré que la société Y avait pleinement connaissance du montage réalisé par Monsieur Z dans lequel elle était totalement impliquée. Elle ne pouvait sérieusement ignorer que ce montage consistait en une vente d’immeubles à rénover déguisée. Sa faute à l’égard des acquéreurs consiste ainsi à ne pas les avoir alertés et, plus encore d’avoir apporté son concours à cette opération immobilière faite en fraude à la législation sur les ventes d’immeubles à rénover.

[…]

le notaire en sa qualité de rédacteur de l’acte est tenu de son authentification et d’en assurer son efficacité juridique. En l’espèce, la cour estime que le notaire a commis une faute dans la mesure où il n’a pas conféré à ses actes
leur exacte qualification juridique, alors qu’il est manifeste qu’il disposait des informations nécessaires pour le faire, en sa qualité de professionnel du droit.[2] »

Dès lors que vous avez l’intention d’investir dans une opération immobilière de vente/travaux éligible à un dispositif fiscal ou que, dans le cadre de son exécution, vous subissez un abandon de chantier couplé d’une insolvabilité de l’entrepreneur et/ou vendeur, nous vous conseillons de faire appel aux services d’un avocat de votre région appartenant au réseau AGN et expert dans ce type de contentieux. Il vous conseillera en amont avant toute signature de vente et vous accompagnera en cas de difficultés pour conduire les procédures en réparation appropriées.

[1] Jugement du TGI de Paris du 5/1/17 RG 15/16224.

[2] CA Reims 14/12/21, RG 20/01233.

Nos avocats se tiennent à votre disposition pour répondre à toutes vos questions et vous conseiller. Nos entretiens peuvent se tenir en présentiel ou en visio-conférence. Vous pouvez prendre rendez-vous directement en ligne sur http://www.agn-avocats.fr.

AGN AVOCATS – Droit Immobilier
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