Comment obtenir la cession d’un bien indivis ? Deux procédures sont à votre disposition

L’article 815 du Code Civil dispose que « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut être toujours provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention. »

L’article 815-1 du Code Civil prévoit quant à lui : « Sauf en cas de démembrement de la propriété du bien ou si l’un des indivisaires se trouve dans l’un des cas prévus à l’article 836, l’aliénation d’un bien indivis peut être autorisée par le tribunal judiciaire, à la demande de l’un ou des indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis, suivant les conditions et modalités définies aux alinéas suivants. (…)»

Les deux procédures prévues par ces articles permettent d’aboutir à la cessation d’une indivision. Celles-ci différent néanmoins en de nombreux points.

Le choix à effectuer entre ces deux types de procédure dépendra surtout de l’objectif poursuivi par l’indivisaire en demande.

Vous avez hérité d’un bien immobilier et vous vous retrouvez membre d’une indivision dont vous souhaiteriez sortir ? Les autres membres de l’indivision n’ont jamais fait part de leur position concernant la vente de ce bien immobilier ?

Voici quelles sont les options qui s’offrent à vous.

Cas 1 : L’indivisaire concerné souhaite seulement que la cession d’un bien indivis aboutisse : la procédure de l’article 815-5-1 du Code Civil

L’article 815-5-1 du Code civil  permet à un ou plusieurs coïndivisaires détenant les deux tiers des droits indivis d’obtenir l’autorisation judiciaire de vendre l’un de ces biens malgré l’opposition ou l’obstruction de certains des indivisaires.

L’application de cette procédure n’est pas possible en cas de démembrement de la propriété du bien, c’est-à-dire lorsque les pouvoirs liés au droit de propriété (occuper un bien, le vendre, en percevoir les revenus) sont répartis entre l’usufruitier et le nu-propriétaire ou encore lorsqu’un des indivisaires est présumé absent, se trouve hors d’état de manifester sa volonté, ou fait l’objet d’un régime de protection.

Le rôle central du notaire et l’intervention ultérieure du Tribunal Judiciaire :

La procédure implique dans un premier temps l’intervention du notaire.

1. Les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis expriment devant un notaire, à cette majorité leur intention de procéder à l’aliénation du bien indivis.
2. Dans le délai d’un mois suivant son recueil, le notaire fait signifier cette intention aux autres indivisaires. La date de cette signification est le point de départ d’un délai de trois mois, imparti aux indivisaires défendeurs pour prendre position sur la demande.
3. A l’issue des trois mois si l’un ou plusieurs des indivisaires s’opposent à l’aliénation du bien indivis ou ne se sont pas manifestés, le notaire le constate par procès-verbal.
4. Sur présentation de ce procès-verbal établi par le notaire les indivisaires souhaitant poursuivre l’aliénation du bien indivis peuvent saisir le Tribunal Judiciaire aux fins de demander à ce que la vente aux enchères de celui-ci soit ordonnée. Pour décider ou non de faire droit à cette demande, le Tribunal vérifiera si l’aliénation du bien indivis ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires. En tout état de cause, il revient à l’indivisaire ou aux indivisaires s’opposant à la cession de rapporter la preuve que la vente porte une « atteinte excessive » à leurs droits.

Arrêt de la première chambre civile de la Cour de Cassation du 20 novembre 2019, pourvoi n° 18-23.762

Un objectif unique : l’aboutissement de la vente d’un bien indivis

L’article 815-5-1 permet donc de vendre un bien indivis, malgré l’opposition de certains coïndivisaires.

C’est une procédure simplifiée en cas de blocage.

Cette procédure ne peut en revanche aboutir qu’à une vente du bien indivis et ne permet pas de fixer les droits de chaque indivisaire dans l’indivision.

Cas 2 : L’indivisaire concerné souhaite obtenir, en même temps que la cession d’un bien indivis, une décision du Tribunal fixant les droits de chaque indivisaire dans l’indivision : la procédure de l’article 815 du Code Civil

Le rôle central du Tribunal Judiciaire :

L’article 815 du Code Civil permet à un indivisaire de solliciter le partage judiciaire de l’indivision.

Pour aboutir à ce partage, devront tour à tour être réalisées les opérations suivantes :

• les comptes : il s’agit de déterminer les éléments d’actif et de passif de l’indivision
• la liquidation : il s’agit d’évaluer les droits de chacun des indivisaires en tenant compte des éventuelles créances entre indivisaires ou comptes d’administration à la charge ou au bénéfice de l’indivision ;
• le partage : les biens sont répartis entre les indivisaires jusqu’à les remplir de leurs droits, au besoin par le paiement de soultes ce qui conduit à l’extinction de l’indivision.

La procédure de partage judiciaire est découpée en trois phases procédurales :

1. Procédure initiée par un ou des indivisaires devant le Tribunal Judiciaire au terme de laquelle l’ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage de l’indivision est ordonnée
2. Les parties échangent avec le notaire désigné par le Tribunal aux fins de procéder aux opérations de comptes, liquidation et partage. A l’issue de cette phase soit un acte de partage est établi par le notaire en cas d’accord, soit un procès-verbal de difficultés est établi par le notaire en cas de désaccord persistant entre les indivisaires
3. Le partage intervient finalement soit de manière amiable soit aux conditions fixées par le Tribunal.

Deux objectifs pouvant être combinés : l’aboutissement de la vente d’un bien indivis et la fixation des droits de chaque indivisaire dans l’indivision

Dans le cadre des opérations de partage, il est possible de solliciter que la vente aux enchères d’un bien indivis soit ordonnée, faute d’accord unanime des indivisaires pour une vente à l’amiable.

Pour que le partage de l’indivision intervienne, cette vente sera d’ailleurs indispensable.

Les opérations de partage seront alors différées jusqu’à ce que la vente aux enchères intervienne et le prix de vente sera ensuite réparti entre les indivisaires à proportion de leurs droits dans l’indivision.

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Pour choisir la procédure la plus adaptée à votre situation, il est indispensable de vous faire assister par un Avocat qui saura vous conseiller, étant précisé que, selon les cas, la procédure prévue par l’article 815-6 du Code Civil peut également être mise en œuvre si l’indivisaire est en mesure de justifier d’une urgence à vendre le bien indivis.

Nos avocats se tiennent à votre disposition pour répondre à toutes vos questions et vous conseiller. Nos entretiens peuvent se tenir en présentiel ou en visio-conférence. Vous pouvez prendre rendez-vous directement en ligne sur www.agn-avocats.fr.

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