L’augmentation du loyer est un sujet qui peut parfois générer des interrogations, tant pour le propriétaire que pour le locataire. En matière de bail d’habitation, la loi encadre strictement les conditions et les délais dans lesquels une révision de loyer peut être appliquée. Comprendre ces règles est essentiel pour éviter les litiges et assurer une gestion locative sereine.
La révision annuelle : un principe encadré par la loi
En France, la révision du loyer d’un logement loué vide ou meublé à titre de résidence principale est principalement régie par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989
Cette loi prévoit que si le contrat de location contient une clause de révision, le loyer peut être révisé chaque année. Cette révision ne peut pas être libre : elle est plafonnée par l’Indice de Référence des Loyers (IRL).
C’est le contrat qui détermine la date à laquelle la révision annuelle est réalisée. Il peut s’agir du 1er janvier de l’année ou de la date d’anniversaire par exemple. A défaut de précision dans le contrat sur la date de révision, cette dernière devra intervenir à la date anniversaire du contrat.
Le délai pour avertir le locataire : une règle à ne pas négliger
La loi est claire sur ce point : le bailleur dispose d’un délai d’un an à compter de la date de prise d’effet de la révision pour manifester sa volonté d’appliquer cette augmentation. Si le propriétaire ne le fait pas dans ce délai, il est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée.
Concrètement, si la date fixée au contrat pour la révision du loyer est le 1er septembre, vous avez jusqu’au 31 août de l’année suivante pour demander la révision. Si vous le faites, l’augmentation prendra effet à compter de la date de votre demande.
Par exemple, si vous demandez la révision le 1er décembre, l’augmentation s’appliquera à partir du loyer du 1er décembre, et non rétroactivement au 1er septembre.
Quel est le meilleur moment pour informer le locataire de la révision du loyer ?
Il est recommandé d’informer le locataire de la révision du loyer, dans les 15 à 45 jours précédant la date de la révision annuelle.
Concrètement, si le contrat prévoit une révision du loyer au 1er septembre selon l’indice du 2ème trimestre, il est recommandé d’informer le locataire de la révision du loyer entre le 15 juillet (date de publication de l’indice) et le 15 août (afin de permettre au locataire d’ajuster son virement automatique).
Comment notifier l’augmentation ?
La loi ne précise pas de forme particulière pour la notification de la révision annuelle, il est fortement recommandé d’utiliser un moyen qui permet de prouver la date de la demande et sa réception par le locataire. Un courriel peut parfaitement convenir, à condition d’en conserver une copie.
Que retenir ?
Pour un propriétaire, la révision annuelle du loyer est un droit, mais elle doit être exercée dans le respect des délais et des règles de calcul (IRL). La notification doit être faite dans l’année suivant la date de révision prévue au bail. Pour le locataire, il est important de vérifier la conformité de l’augmentation proposée avec l’IRL et les éventuelles restrictions liées au DPE ou à l’encadrement des loyers.
En cas de doute ou de désaccord, il est toujours préférable de privilégier le dialogue. Si aucune solution amiable n’est trouvée, la commission départementale de conciliation peut être saisie, ou en dernier recours, le juge des contentieux de la protection.
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