Vivre dans un logement insalubre est une situation difficile et préjudiciable à la santé. Heureusement, le droit français offre des recours pour les occupants confrontés à de telles conditions. Mais comment s’y prendre pour faire reconnaître l’insalubrité de son habitation et obtenir des solutions ? Cet article vous guide à travers les étapes clés de cette démarche essentielle.
Qu’est-ce qu’un logement insalubre ?
Un logement est considéré comme insalubre lorsqu’il présente un danger ou un risque pour la santé ou la sécurité physique des personnes qui l’occupent, l’exploitent ou l’utilisent. Cette insalubrité peut être due à divers facteurs, tels que :
- La présence de revêtements dégradés contenant du plomb à des concentrations dangereuses.
- Des conditions d’occupation manifestement inappropriées (caves, sous-sols, combles, pièces sans ouverture sur l’extérieur ou sans éclairement naturel suffisant, pièces exiguës, etc.) .
- Des problèmes structurels graves (humidité excessive, moisissures, absence de ventilation, installations électriques ou de gaz dangereuses, etc.).
Il est important de distinguer l’insalubrité du logement indécent. Un logement indécent ne répond pas aux critères minimaux de confort et de sécurité (surface, équipements, etc.), tandis qu’un logement insalubre présente un risque direct pour la santé ou la sécurité des occupants.
La procédure de déclaration : étape par étape
Signalement de la situation :
Contactez votre propriétaire : La première étape est toujours de notifier votre propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception des désordres constatés et de lui demander d’y remédier. Conservez une copie de cette lettre.
Saisissez les services d’hygiène : Si le propriétaire ne réagit pas ou si la situation est urgente, contactez le Service Communal d’Hygiène et de Santé (SCHS) de votre mairie ou l’Agence Régionale de Santé (ARS) de votre département. Vous pouvez le faire par courrier recommandé avec accusé de réception, en décrivant précisément les problèmes et en joignant des photos.
Visite et rapport d’insalubrité :
Suite à votre signalement, les services compétents (SCHS ou ARS) procèdent à une visite du logement. Ils établissent un rapport détaillé constatant l’état d’insalubrité. Ce rapport est transmis au préfet.
Arrêté d’insalubrité :
Sur la base de ce rapport, le préfet (ou le maire, selon les cas) peut prendre un arrêté d’insalubrité. Cet arrêté peut être :
Irrémédiable : Si les travaux nécessaires sont trop importants ou impossibles à réaliser. L’arrêté prononce alors une interdiction définitive d’habiter.
Remédiable : Si des travaux peuvent rendre le logement salubre. L’arrêté fixe un délai pour la réalisation des travaux et peut prononcer une interdiction temporaire d’habiter.
L’arrêté est notifié au propriétaire et aux occupants. L’arrêté d’insalubrité a des conséquences importantes pour le propriétaire et les occupants :
Obligation de réaliser les travaux : En cas d’insalubrité remédiable, le propriétaire est contraint de réaliser les travaux prescrits dans le délai imparti. S’il ne le fait pas, l’autorité compétente peut faire exécuter les travaux d’office à ses frais, et il peut être redevable d’une astreinte financière
Interdiction de louer : Le propriétaire ne peut plus louer le logement tant que l’insalubrité n’est pas levée.
Suspension des loyers : Les loyers ne sont plus dus à compter du premier jour du mois suivant la notification de l’arrêté d’insalubrité
Obligation de relogement ou d’hébergement : Si l’arrêté entraîne une interdiction d’habiter (temporaire ou définitive), le propriétaire a l’obligation de proposer un hébergement ou un relogement aux occupants. En cas de défaillance, la collectivité publique peut se substituer à lui, et les frais seront à sa charge
Sanctions pénales : Le non-respect des obligations peut entraîner des sanctions pénales lourdes (amendes, peines de prison, confiscation du bien)
Procédure judiciaire
En pratique les cas dans lesquels un arrêté d’insalubrité est pris sont rares. Pour autant le locataire n’est pas totalement démuni. Il peut engager une procédure à l’encontre du bailleur qui est tenu de délivrer un logement décent, d’en assurer les réparations et l’entretien (hors réparations locatives).
Dans le cadre de cette procédure, il sera possible de demander la condamnation du bailleur à procéder aux travaux de remise en état du bien d’une part et à indemniser le locataire d’autre part.
La déclaration d’un logement insalubre est une démarche complexe mais nécessaire pour garantir votre droit à un habitat digne et sûr. Face à une telle situation, il est crucial de ne pas rester isolé et d’agir de manière méthodique. Le dialogue avec le propriétaire est la première étape, mais si celui-ci échoue, n’hésitez pas à saisir les autorités compétentes.
Nos avocats experts en droit immobilier se tiennent à votre disposition pour répondre à toutes vos questions et vous conseiller. Nous proposons des entretiens en présentiel ou en visioconférence. Vous pouvez prendre rendez-vous directement en ligne sur https://www.agn-avocats.fr/.
AGN AVOCATS – Pôle Immobilier
contact@agn-avocats.fr
09 72 34 24 72