La gestion d’un bail commercial est une matière complexe, notamment en ce qui concerne la révision du loyer. Contrairement au bail d’habitation, le bail commercial est régi par des règles spécifiques, principalement issues du Code de commerce, qui offrent une plus grande liberté contractuelle tout en posant des cadres stricts.
Pour les propriétaires de locaux commerciaux comme pour leurs locataires, il est crucial de maîtriser les mécanismes de fluctuation du loyer pour anticiper et éviter les désaccords.
Les deux principaux mécanismes de révision du loyer commercial
En matière de bail commercial, deux dispositifs principaux permettent d’ajuster le montant du loyer en cours de bail : la révision triennale légale et la clause d’échelle mobile (ou clause d’indexation).
1. La révision triennale légale
Prévue par l’article L.145-38 du Code de commerce, la révision triennale permet au bailleur (ou au locataire) de demander une révision du loyer tous les trois ans à compter de la date d’entrée en jouissance du locataire ou du point de départ du bail renouvelé. Cette demande doit être faite par acte extrajudiciaire (par exemple, par huissier) ou par lettre recommandée avec accusé de réception.
Le principe est que le loyer révisé doit correspondre à la valeur locative du bien. Cependant, le loyer ne peut en principe pas excéder le plafond résultant de la variation de l’Indice des Loyers Commerciaux (ILC) ou de l’Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT), selon l’activité exercée. Ces indices sont publiés trimestriellement par l’INSEE. En pratique, ce n’est qu’exceptionnellement que le loyer pourra être déplafonné et que la variation pourra excéder la variation de l’indice.
Délai de notification : La demande de révision triennale peut être formée à tout moment, mais elle ne prendra effet qu’à compter de la date de la demande. Si la demande est faite avant l’échéance triennale, elle prendra effet à cette échéance. Il n’y a pas de délai de préavis spécifique pour la notification, mais la date de la demande est celle à laquelle le nouveau loyer peut commencer à s’appliquer. De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable.
Quel est le meilleur moment pour informer le locataire de la révision du loyer ?
Il est recommandé, dans la mesure du possible d’informer le locataire de la révision du loyer, dans les 15 à 45 jours précédant la date de la révision annuelle.
Concrètement, si le contrat prévoit une révision du loyer au 1er août selon l’indice du 1ème trimestre, il est recommandé d’informer le locataire de la révision du loyer entre le 25 juin (date de publication de l’indice) et le 15 juillet (afin de permettre au locataire d’ajuster son virement automatique).
2. L’indexation contractuelle
De nombreux baux commerciaux contiennent une clause d’échelle mobile, qui prévoit une indexation automatique du loyer en fonction d’un indice (généralement l’ILC ou l’ILAT). Cette clause permet une révision, généralement annuelle, du loyer, sans qu’une demande formelle ne soit nécessaire à chaque fois, à la différence de la révision triennale.
Validité de la clause : Pour être valable, la clause d’indexation doit respecter certaines conditions. Notamment, elle ne doit pas prévoir une période de variation de l’indice supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision. Elle doit par ailleurs pouvoir jouer tant à la hausse qu’à la baisse.
Information du locataire : La variation étant automatique théoriquement, il n’y a pas lieu d’informer le locataire. En pratique, il est recommandé d’informer le locataire du montant du nouveau loyer dans le mois précédant son entrée en vigueur afin de s’assurer de sa bonne application.
En résumé
Pour un bailleur, l’augmentation du loyer commercial peut se faire par la révision triennale légale ou par l’application d’une clause d’échelle mobile. La révision triennale nécessite une demande formelle et est soumise au plafonnement de l’ILC/ILAT, sauf en cas de modification notable des éléments de la valeur locative. La clause d’échelle mobile permet une révision automatique, mais doit être rédigée avec soin pour être valide.
Les deux mécanismes, légal et conventionnel, peuvent se cumuler. La révision notamment être demandée chaque fois que par le jeu de la clause d’échelle mobile, le loyer varie de plus d’un quart.
Le Saviez-vous ?
La loi « pouvoir d’achat » du 16 août 2022 a décidé un plafonnement à 3,5 % de l’ensemble des augmentations de loyers résultant de la révision triennale légale ou de l’indexation conventionnelle.
Ce plafonnement est applicable quel que soit l’indice, dès lors que la révision tient compte d’un indice compris entre le 2e trimestre 2022 et le 1er trimestre 2024 inclus.
Il est essentiel d’être vigilant dans les révisions et indexation de loyers opérées. En effet, en cas d’erreur, le locataire est en droit de demander le remboursement des trop versés sur les 5 dernières années.
En cas de doute ou de litige, il est fortement recommandé de consulter un professionnel du droit immobilier pour sécuriser la procédure et défendre ses intérêts.
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