Sobriété énergétique : nouvel horizon contraint du marché immobilier
La crainte de la fermeture de l’accès au gaz tout comme la flambée du coût de l’énergie résultant de la guerre en Ukraine a accéléré un processus de transition vers plus de sobriété énergétique, qui s’impose à marche forcée au marché immobilier.
Le cadre législatif et réglementaire qui conduisait au tout départ à de simples incitations devrait devenir à l’avenir beaucoup plus contraignant en termes d’obligations, avec même des sanctions à la clé.
Le tour d’horizon des normes, à date, ayant pour objet la réduction progressive de la consommation énergétique des bâtiments et celles en prévision est le suivant :
Les normes existantes
a/ la loi ELAN et le décret tertiaire
Le décret dit « tertiaire » du 23 juillet 2019 (relatif aux obligations d’actions de réduction de la consommation d’énergie finale dans des bâtiments à usage tertiaire) précise les conditions d’application des obligations résultant de l’article 175 de la loi ELAN (Evolution du Logement de l’Aménagement et du Numérique) du 23 novembre 2018 qui concerne la baisse des consommations énergétiques de l’immobilier.
Ce décret est entré en vigueur le 1er octobre 2019.
Qui est concerné ?
Il impose aux locataires et propriétaires de bâtiments tertiaires d’une surface de plus de 1000 m² une diminution de leurs consommations énergétiques, par rapport à une année de référence qui ne peut être antérieure à l’année 2010, de :
- 40% en 2030,
- 50% en 2040
- 60% en 2050.
Les constructions provisoires, lieux de culte et bâtiments de défense, sécurité civile ou sécurité intérieure du territoire ne sont pas concernés.
Quel calendrier ?
Les actions à entreprendre sont les suivantes :
- Au plus tard le 30 septembre 2022 : un formulaire en ligne doit être complété par les assujettis sur un site dédié (OPERAT) mis en place par l’Etat, renseignant les informations concernant :
- descriptif de l’activité tertiaire exercée par les propriétaires et locataires ;
- surface des bâtiments concernés ;
- indicateurs d’usage et consommation énergétique par source énergétique, entre 2010 et 2020 ;
- Des mesures permettant d’atteindre les économies d’énergie devront être mises en place. Il faudra justifier l’atteinte des objectifs de réduction des consommations énergétiques à chaque décennie : décembre 2031, 2041 et 2051.
Quelles sanctions ?
L’absence non justifiée de transmission des informations sur la plateforme numérique OPERAT est passible d’une mise en demeure par le Préfet de respecter les obligations dans un délai de 3 mois.
En l’absence de transmission dans ce délai, l’Etat publiera sur un site internet des services de l’Etat un document retraçant les mises en demeure restées sans effet.
Par ailleurs, différentes sanctions administratives en cas de non-respect des objectifs prévus pourraient s’appliquer :
- les plus sévères allantjusqu’à 1500 € d’amendepour les personnes physiques
- et 7500€pour les personnes morales.
Comment préparer les prochaines échéances ?
La prochaine échéance de réduction énergétique -40% en 2030 paraît éloignée, elle conduit toutefois à s’engager dès maintenant dans une démarche de pilotage de la consommation d’énergie et d’identification des postes d’économie.
Cette démarche salutaire d’un point de vue des charges d’exploitation contribuera quoiqu’il en soit à la valorisation du patrimoine immobilier. Il s’agit donc d’une démarche gagnant-gagnant à ce stade, ne serait-ce qu’en termes de communication.
b/ la Loi énergie climat et la Loi climat et résilience
La Loi énergie-climat adoptée le 8 novembre 2019 permet de fixer des objectifs pour la politique climatique et énergétique française en inscrivant l’objectif de neutralité carbone en 2050 pour répondre à l’urgence climatique et à l’Accord de Paris adopté le 12 décembre 2015.
Le texte porte sur quatre axes principaux, dont notamment pour ce qui concerne le marché immobilier :
- Une sortie progressive des énergies fossiles et le développement des énergies renouvelables avec notamment l’installation obligatoire de panneaux solaires (cf. infra partie II) ou tout autre procédé de production d’énergies renouvelables ou de végétalisation.
- Une sortie progressive des énergies fossiles et le développement des énergies renouvelables ainsi que la lutte contre les passoires thermiques :
La Loi climat et résilience du 22 août 2021 est le relais de la Loi énergie et climat susvisée, qu’elle est venue compléter.
Qu’est-ce qu’une passoire thermique ?
Un logement dont la consommation énergétique relève des classes F et G.
Quel sont les objectifs concernant les passoires thermiques et le calendrier ?
La perspective est de rénover toutes les passoires thermiques d’ici dix ans :
- A compter du 1er juillet 2021 : la Loi a interdit au propriétaire d’une passoire thermique d’augmenter le loyer entre deux locations sans l’avoir rénové.
- A partir de 2023 :
Audit énergétique pour les ventes immobilières à compter du 1er avril 2023
Lorsqu’une passoire thermique sera mise en vente ou en location, les diagnostics de performance énergétique devront être complétés d’un audit énergétique.
C’est la loi climat et résilience du 24 août 2021 qui a rendu obligatoire la réalisation de cet audit énergétique lors de la vente d’un bien immobilier de classe F ou G.
Cette nouvelle mesure qui était prévue pour entrer initialement en vigueur le 1er janvier 2022 a été reportée au 1er septembre 2022 puis à nouveau différée au 1er avril 2023 selon un décret et un arrêté publiés au Journal officiel le 11 août 2022.
Cet audit a notamment pour objet d’assurer un meilleur accès à l’information sur les dépenses d’énergie dont l’acquéreur ou le locataire auront la charge.
Il est à noter que cette obligation de réaliser un audit énergétique concernera également les logements classés E à compter de 2025 et ceux appartenant à la classe D à partir de l’année 2034.
- A partir de 2023 : pour les nouveaux contrats de location, le critère de décence des logements extrêmement consommateurs d’énergie sera précisé avec un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an.
Pour rappel, un logement décent répond à 5 critères : une surface minimale, l’absence de risque pour la sécurité et la santé du locataire, l’absence d’animaux nuisibles et de parasites, une performance énergétique minimale, la mise à disposition de certains équipements.
À partir de 2023, le logement devra avoir une consommation d’énergie inférieure à 450 kWh par m2 de surface habitable et par an.
Cette mesure permettra aux locataires d’obtenir des travaux de rénovation de la part des propriétaires. De plus, il sera impossible de mettre en location un appartement de la classe G.
- A partir de 2025 : la performance du logement doit atteindre la classe F.
- D’ici 2028 : obligation de travaux dans les passoires thermiques avec un objectif d’atteindre la classe E avec impossibilité de mettre en location un appartement de la classe F.
- Dès 2034 : : la performance du logement doit atteindre la classe D avec impossibilité de mettre en location un appartement de la classe E.
Les normes en préparation : plan de sobriété énergétique
Le sens du plan sobriété énergétique annoncé par la Première ministre, Elisabeth Borne, et la ministre de la Transition énergétique, Agnès Pannier-Runacher, le 23 juin 2022 repose sur la volonté de la France de sortir de sa dépendance aux énergies fossiles et de réduire de 40 % sa consommation d’énergie d’ici 2050.
Dans ce cadre différents groupes de travail sur la sobriété énergétique ont été lancés pour mobiliser en premier lieu le secteur public et les entreprises.
Les résultats de la concertation, ainsi que les propositions de mesures opérationnelles, seront rendus publics à la fin du mois de septembre 2022.
Le marché immobilier reste donc profondément impacté par les innovations législatives précitées, assez récentes au demeurant, mais dont la portée des mesures devrait rapidement avoir un impact visible dans les transactions du quotidien, en particulier pour ce qui concerne les locations ou ventes de passoires thermiques.
La mutation vers plus de sobriété devrait avoir de nouvelles conséquences à l’avenir, qu’il conviendra d’étudier.
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