Energies renouvelables et marché immobilier : l’obligation d’installation de panneaux solaires photovoltaïques

Le contexte actuel propice à la sobriété énergétique en raison de l’augmentation du prix des matières énergétiques a pour corollaire celui de l’installation de procédés de production d’énergies renouvelables, au rang desquels figurent notamment les panneaux solaires photovoltaïques.

Les obligations ont rapidement remplacé les simples incitations de départ.

Il convient dès lors de s’interroger sur l’état du droit, à date, concernant les obligations de mise en place de panneaux solaires photovoltaïques concernant le marché immobilier.

Les obligations résultant de la Loi énergie climat

La Loi énergie climat du 8 novembre 2019 permet de fixer des objectifs pour la politique climatique et énergétique française en inscrivant l’objectif de neutralité carbone en 2050, pour répondre à l’urgence climatique et à l’Accord de Paris adopté le 12 décembre 2015.

Au rang des quatre axes principaux de ce texte figurent notamment la sortie progressive des énergies fossiles et le développement des énergies renouvelables avec, en particulier, l’installation obligatoire de panneaux solaires ou tout autre procédé de production d’énergies renouvelables ou de végétalisation.

Quelles sont les obligations ?

Il résulte de la Loi énergie climat l’obligation d’installer des panneaux solaires photovoltaïques ou tout autre procédé de production d’énergies renouvelables ou de végétalisation pour les nouveaux entrepôts et bâtiments commerciaux représentant une emprise au sol de plus de 1000 m².

L’article L.111-18-1 du Code de l’urbanisme a été modifié par la Loi et s’applique aux :

Nouvelles constructions de plus de 1000 m² d’emprise au sol dédiées à une exploitation commerciale, un usage industriel, artisanal ou au stationnement public couvert, qui ne peuvent être autorisées que si elles intègrent soit :

• Soit un système de procédé de production d’énergies renouvelables,

• soit un système de végétalisation
  Sur 30% de la surface de leur toiture ou des ombrières de parking créées. 

Il résulte du texte qui précède que les permis de construire des bâtiments concernés, d’emprise au sol supérieure à 1000 m², doivent intégrer un procédé de production d’énergie renouvelable ou un système de végétalisation.

Il apparaît que le photovoltaïque constitue sans nul doute un outil pour réponde à cette obligation.

Quelle est la sanction ?

Le défaut de prise en compte d’un procédé de production d’énergie renouvelable ou d’un système de végétalisation comporte le risque de conduire à un refus de l’obtention du permis de construire.

Quels sont les bâtiments concernés ?

Les bâtiments concernés sont ceux qui :

• constituent une nouvelle construction : entrepôts et bâtiments commerciaux ;
• font l’objet de l’obtention d’un permis de construire ;
• sont soumis ou non à une autorisation d’exploitation commerciale ;
• représentent plus de 1000m² d’emprise au sol.

Il est précisé que l’emprise au sol englobe l’épaisseur des murs ainsi que les structures annexes avec les aires de stationnement.

Où doivent être installés les panneaux solaires pour répondre aux obligations ?

Cette installation de panneaux solaires peut intervenir sur la toiture des bâtiments concernés et/ou sur les structures annexes de ces derniers.

Elle peut également intervenir sur l’aire de stationnement au moyen d’une ombrière photovoltaïque.

Les obligations renforcées issues de la Loi climat et résilience

La Loi climat et résilience du 22 août 2021 est venue compléter la Loi énergie et climat précitée dont elle assure pleinement le relais.

Elle conduit à une extension des obligations mises en place par la Loi énergie et climat.

Il en résulte qu’aucune amélioration ne sera demandée pour un bâtiment qui serait construit avant le 9 novembre 2019, date d’entrée en vigueur de la Loi énergie et climat.

En revanche, tout projet d’extension ou une nouvelle construction nécessitant l’obtention d’un permis de construire après cette date est concerné, en vertu de la Loi climat et résilience.

Extension des obligations ?

Sur la base de la Loi climat et résilience, l’obligation d’installation de photovoltaïques ou de toits végétalisés lors d’une construction, d’une extension ou d’une rénovation lourde est étendue :

• aux surfaces commerciales avec une baisse du seuil à 500 m² de création de surface ;

• aux immeubles de bureaux de plus de 1000 m² ;

• aux parkings de plus de 500 m².

Si le nouveau bâtiment inclut un parking, le système photovoltaïque peut alors être intégré sur une partie ou la totalité des ombrières de ce parking.

Quels sont les constructions concernées ?

La Loi climat et résilience a abaissé les seuils de la Loi énergie climat et étendu son domaine d’application.

Elle vise donc à s’appliquer à :

• une nouvelle construction de plus de 500m² d’emprise au sol (entrepôts ou bâtiments commerciaux),

• ou bien à une extension d’une construction existante de plus de 500m2 d’emprise au sol,

• ou alors à un nouveau bâtiment de bureau de plus de 1000 m² d’emprise au sol, nécessitant l’obtention d’un permis de construire, mais sans obligatoirement celle d’une autorisation d’exploitation commerciale.

Quel est le calendrier de réalisation ?

Le calendrier de réalisation des différentes obligations est le suivant :

• A compter du 1er janvier 2023 : les bâtiments concernés, à savoir les nouveaux entrepôts ou bâtiments commerciaux de plus de 500 m² ainsi que les bâtiments de bureaux de plus de 1000 m² devront avoir installé des panneaux solaires sur 30 % de leur surface.

A compter du 1er janvier 2024 : les nouveaux parcs de stationnement de plus de 500 m² devront avoir installé des panneaux solaires sur :

• 50 % de leur surface, ainsi que 100 % des ombrières s’il en existe.

Les ajouts de capacité photovoltaïque ont connu une croissance significative en France et cela résulte principalement des innovations législatives précitées qui ont été mises en place mais également des incitations gouvernementales qui les accompagnent.

Le phénomène devrait encore s’amplifier à l’avenir certainement avec de nouvelles normes ou obligations qui pourraient découler par exemple du plan sobriété énergétique, sur lequel le gouvernement travaille actuellement, visant à sortir la France de sa dépendance aux énergies fossiles et de réduire de 40 % sa consommation d’énergie d’ici 2050.

La situation juridique pourrait donc rapidement évoluer dans le domaine, avec son cortège de normes et nouvelles obligations.

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