Baux d’habitation : attention aux changements avec la loi Climat et Résilience !
Vous souhaitez connaître les nouvelles dispositions visant à lutter contre les passoires énergétiques ? Vous vous demandez quelles sont les nouvelles interdictions et sanctions à l’encontre des propriétaires bailleurs ? Nous vous conseillons de prêter une attention particulière aux principaux changements suivants, actuellement en vigueur ou à venir.
La création d’un classement par niveau de performance énergétique
Le diagnostic de performance énergétique constitue le document de référence permettant d’évaluer la consommation énergétique et les taux d’émission de gaz à effet de serre d’un bâtiment à usage d’habitation. Il est obligatoire depuis le 1er novembre 2006 et sa dernière version est en vigueur depuis le 1er juillet 2021.
La loi « Climat et Résilience » a créé un classement par ordre décroissant de ce diagnostic en sept niveaux de performance énergétique, allant de la classe A jusqu’à la classe G (nouvel article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation[1]). Les différentes catégories se présentent de la manière qui suit :
La consécration légale de ce classement a pour effet de faire peser de nouvelles obligations à la charge du bailleur.
L’obligation d’information renforcée à la charge du propriétaire
Dans les annonces relatives à la location d’un bien immobilier à usage d’habitation, le propriétaire a désormais l’obligation d’informer le locataire du classement du bien au regard de sa performance énergétique.
Il doit également indiquer au locataire, à titre informatif, le montant des dépenses théoriques de l’ensemble des usages énumérés dans le diagnostic de performance énergétique (nouvel article L.126-33 du code de la construction et de l’habitation[2]).
Ces mentions doivent figurer dans les annonces publiées sur une plateforme numérique ainsi que dans le contrat de location (article 6 de la loi du 6 juillet 1989[3]).
En cas de manquement, et après l’envoi d’une lettre de mise en demeure par l’autorité administrative demeurée infructueuse, l’amende peut s’élever jusqu’à la somme de 3.000 euros pour une personne physique et jusqu’à 15.000 euros pour une personne morale.
Les agents de la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) sont habilités à rechercher et à constater les manquements à cette double obligation d’information (article L.511-8 8° du Code de la consommation[4]).
[1]https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000043966496
[2]https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000041565291/2021-07-01
[3]https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000037670751/
[4]https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000032225185
Le gel des loyers des logements énergivores classés F et G
Le « gel des loyers » existe déjà dans les zones dites tendues depuis le 1er janvier 2020 en cas de relocation et depuis le 1er janvier 2021 en cas de renouvellement.
A compter de l’année prochaine, les loyers seront « gelés » pour les logements les plus énergivores sur l’ensemble du territoire de la métropole sans distinction.
Il s’agit d’une exception générale au principe de la libre fixation du loyer posé par l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989.
Il sera impossible de réviser, majorer ou encore réévaluer le loyer pour les logements relevant de la classe F et G.
Cette interdiction s’appliquera en métropole à compter du 25 août 2022 et à partir du 1er juillet 2024 en Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion et à Mayotte.
Elle va concerner de manière élargie les baux conclus, renouvelés ou tacitement reconduits à compter de ces différentes dates.
L’interdiction progressive des logements énergivores entre 2025 et 2034
Le bailleur a l’obligation de remettre au locataire un logement décent (article 6 de la loi du 6 juillet 1989).
Cette notion s’entend aujourd’hui de l’obligation de remettre un logement ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.
A partir du 1er janvier 2025, la notion de décence sera étendue et intègrera le critère de performance énergétique minimale. Ce minimum sera progressivement rehaussé entre 2025 et 2034.
En métropole, à compter du 1er janvier 2025, les logements classés G seront interdits à la location. Cela sera ensuite le tour des logements classés F en 2028 et classés E en 2034.
En Guadeloupe, Martinique, La Réunion et à Mayotte, les logements classés G et F seront respectivement interdits à la location à compter de 2028 et 2031.
En cas de non-respect de ces différents seuils, le locataire pourra exercer une action contre le bailleur aux fins d’obtenir la réalisation de travaux, la réduction du loyer voire l’allocation de dommages-intérêts.
C’est seulement dans deux hypothèses que le juge ne pourra pas ordonner la réalisation de travaux, à savoir :
- Lorsque le copropriétaire démontre que, malgré ses diligences en vue de l’examen de résolutions tendant à la réalisation de travaux relevant des parties communes et la réalisation de travaux dans les parties privatives de son lot adaptés aux caractéristiques du bâtiment, il n’a pu parvenir au niveau de performance minimal exigé.
- Lorsque le logement concerné est soumis à des contraintes architecturales ou patrimoniales qui font obstacle à l’atteinte au niveau de performance minimal exigé malgré la réalisation de travaux compatibles avec ces contraintes.
Le durcissement des conditions d’obtention de l’autorisation préalable de mise en location
La mise en location d’un logement situé dans les zones soumises à autorisation préalable de mise en location est subordonnée à la délivrance d’une autorisation par le président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitation ou à défaut le maire de la commune.
Ces derniers peuvent refuser ou soumettre à conditions l’autorisation préalable de mise en location lorsque le logement ne respecte pas les critères de décence requis par la loi, parmi lesquels figurent désormais le critère de performance énergétique minimale (nouvel article L. 635-3 du code de la construction et de l’habitation[5]).
La réalisation de travaux énergétique à l’initiative du locataire
Afin de favoriser la réalisation des travaux de rénovation énergétique, le législateur est allé jusqu’à instaurer un régime d’autorisation tacite au profit du locataire.
Ce dernier peut réaliser à ses frais lesdits travaux à condition d’avoir formulé une demande écrite par lettre recommandée avec demande d’avis de réception auprès du bailleur. L’absence de réponse dans un délai de deux mois à compter de la date de réception de la demande vaut décision d’acceptation du propriétaire.
Il est instauré le même régime d’autorisation tacite que pour les travaux d’adaptation du logement aux personnes en situation de handicap ou de perte d’autonomie. Etant précisé qu’au départ du locataire, le bailleur ne peut pas exiger la remise des lieux en l’état.*
L’ensemble de ces sanctions et interdictions ont pour objectif de lutter contre les passoires thermiques dans le parc locatif privé. Plusieurs questions écrites ont récemment été soumises à Madame la ministre de la transition écologique s’agissant de la rénovation énergétique des logements locatifs de tourisme, lesquels échappent pour l’instant à toute contrainte[6].
Si vous souhaitez vous conformer aux dispositions en vigueur et à venir, un avocat de votre région appartenant au réseau AGN AVOCATS s’occupera de l’étude et l’analyse de votre situation dans le cadre d’un premier rendez-vous.
[5]https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000043977117#:~:text=La%20mise%20en%20location%20d,le%20maire%20de%20la%20commune.
[6] https://questions.assemblee-nationale.fr/q15/15-43373QE.htm / https://questions.assemblee-nationale.fr/static/15/questions/jo/jo_anq_202203.pdf
Nos avocats se tiennent à votre disposition pour répondre à toutes vos questions et vous conseiller. Nos entretiens peuvent se tenir en présentiel ou en visio-conférence. Vous pouvez prendre rendez-vous directement en ligne sur www.agn-avocats.fr.
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